Một thời “làm mưa làm gió” trên thị trường bất động sản (BĐS), shophouse (nhà phố thương mại) luôn được nhà đầu tư săn lùng vì kinh doanh sinh lời, không cho thuê thì có thể bán sang tay cũng lãi tiền tỷ.
Giá sơ cấp cao – thứ cấp giảm
Anh Quốc Đạt, chủ một căn shophouse trên đường Lê Trọng Tấn chia sẻ, hồi cuối năm 2019 khi thị trường còn đang “ấm nóng”, anh đã đầu tư một căn có diện tích 100m2, 5 tầng, hoàn thiện mặt ngoài, vay ngân hàng 60% (giá căn hộ 12 tỷ đồng). Làm bài toán tính nhẩm, anh hy vọng cho thuê được 30 triệu đồng/tháng hoặc có thể bán chênh cũng lời được đôi ba tỷ đồng, nhưng năm 2020 và 2021 dịch bệnh bùng phát, căn shophouse của anh ế ẩm không cho thuê được nên quyết định treo biển bán để trả lãi cho ngân hàng.
Sự việc trên chỉ là một trong vô số quán shophouse kinh doanh café, nhà hàng ẩm thực… nhưng ế ẩm, trả lại mặt bằng, treo biển cho thuê trong các khu đô thị phía Tây Hà Nội.
Dạo qua khu đô thị Vinhomes Gardenia (Nam Từ Liêm), nhiều shophouse treo biển cho thuê. Đơn cử như những căn mặt phố Hàm Nghi, diện tích mặt bằng 90m2x5 tầng, giá thuê 50 triệu đồng/tháng. Một căn khác 100m2x5 tầng giá thuê 70 triệu đồng/tháng. Tại trong nội khu, căn 100m2x5 tầng được rao với giá 22 triệu đồng/tháng. Mức giá này, theo một nhân viên môi giới là đã giảm khá nhiều so với hồi đầu năm 2021.
Tương tự tại dọc đường Lê Trọng Tấn, Tố Hữu (quận Hà Đông), Linh Đàm (quận Hoàng Mai), hàng loạt shophouse cũng cửa đóng then cài treo biển cho thuê, có những căn còn treo biển sang nhượng.
Liên quan đến vấn đề này, anh Nguyễn Anh Đức, Công ty ABLand cho biết, tác động dịch bệnh đến phân khúc BĐS cho thuê là rất rõ, đặc biệt là phân khúc cho thuê cao cấp như shophouse, sản phẩm trước đây được coi như “gà đẻ trứng vàng”. Nay các căn shophouse một thời “làm mưa làm gió” rơi vào tình trạng ế ẩm, thậm chí có hiện tượng cắt lỗ dù thị trường BĐS nhà ở vẫn có dấu hiệu tăng giá.
Theo báo cáo quý III/2021 của Savills Hà Nội, giá nhà phố thương mại đạt mức 9.193 USD/m2 (211 triệu đồng) tăng 13% theo quý và 38% theo năm. Các dự án với giá chào bán cao có lượng giao dịch khá hạn chế. Các căn có giá sơ cấp dưới 5.000 USD/m2 (115 triệu đồng) chiếm tới 51% lượng giao dịch. Trong khi đó, lượng căn có giá bán từ 5.000 USD/m2 đến 7.500 USD/m2 (115-172 triệu đồng/m2) chiếm 31% và các căn có giá trên 7.500 USD/m2 chỉ chiếm 18% lượng giao dịch.
Chuyên gia Savills cho biết, hầu hết các chủ đầu tư đều không thay đổi bảng giá, giá sơ cấp trung bình vẫn tăng đáng kể do không có nguồn cung mới. Giá trung bình của các căn đã bán thấp hơn khoảng 15% so với giá trung bình của hàng tồn kho. Hiện lượng giao dịch sụt giảm khá mạnh, điều này là do sự thận trọng của người mua trong thời kỳ đại dịch.
Bên cạnh đó, giá thứ cấp đang có hiện tượng cắt lỗ, do nhiều chủ nhà mua trước khi có đại dịch, kỳ vọng vào việc sinh lời từ cho thuê hoặc sang nhượng nên sẵn sàng dùng đòn bẩy tài chính. Nhưng khi sự kiện bất khả kháng ập tới, thì hàng loạt chủ nhà đã phải gồng mình trả lãi mẹ lãi con cho ngân hàng, khiến loại hình này không còn mặn mà và có dấu hiệu tồn đọng.
Phù hợp đầu tư dài hạn
Một điều dễ nhận thấy là hiện tại tỷ lệ lấp đầy của loại hình trung tâm thương mại từ 90% trở lên, đặc biệt tại các trung tâm thương mại nội đô. Điều này được chuyên gia của Savils lý giải là do loại hình này tích hợp nhiều tiện ích, có không gian, giá thuê được giảm mạnh (từ 30-50%), nên vẫn hút các khách hàng.
Sở dĩ shophouse kém hồi phục hơn trung tâm thương mại là do loại hình này có giá thuê cao, chủ yếu nằm trong các khu đô thị mới, dân cư thưa thớt, lại không tích hợp sẵn tiện ích, chủ nhà cho thuê tài chính thường không mạnh bằng các chủ đầu tư trung tâm thương mại.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam công nhận, trong các loại hình BĐS, BĐS nghỉ dưỡng bị tác động mạnh nhất, sau đó là loại hình BĐS cho thuê thương mại.
Nói về kỳ vọng loại hình này, ông Đính cho rằng, cùng với sự hồi phục của thị trường BĐS nói chung, thì loại hình shophouse cũng sẽ có cơ hội hồi phục sớm, do mọi hoạt động giao thương đã trở lại bình thường và nhất là quan điểm của Chính phủ “sống thích ứng an toàn với dịch bệnh”, thì shophouse vẫn là loại hình BĐS cao cấp thu hút khách hàng.
Một số chuyên gia BĐS cho rằng, không thể phủ nhận được sự hấp dẫn của shophouse, về lâu dài vẫn lài loại hình thu hút giới đầu tư có kinh tế khá. Hiện nay, nếu chủ nhà có dòng tiền ổn định, lâu dài thì đầu tư vào loại hình này vẫn là an toàn, sinh lời nhất. Nhưng nếu chủ nhà dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư shophouse sẽ là “trái đắng” trước viễn cảnh dịch bệnh vẫn còn đang diễn biến phức tạp, nhiều ngành nghề chưa hồi phục được, thì loại hình này cũng vẫn chưa thể hồi phục được.
Đánh giá về vấn đề đầu tư shophouse, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, đây là thời điểm tốt để xuống tiền, khi nguồn cung loại hình nhà thấp tầng tại các quận nội thành đang ngày càng khan hiếm. Nhiều chủ đầu tư còn đưa ra ưu đãi với các gói vay 0% trong một khoảng thời gian nhất định. Việc giảm lãi suất vay cũng là cơ hội để kích thích thị trường, cho phép nhiều người dân có thể có cơ hội mua và sở hữu nhà hơn.
“BĐS vẫn sẽ là kênh đầu tư được lựa chọn, tuy nhiên người mua cần cân nhắc phân khúc đầu tư cũng như vị trí BĐS thương mại phù hợp với khả năng tài chính của mình, không nên đầu tư kiểu đánh cược”, ông Matthew Powell.
