Kỳ vọng sự khởi sắc
Trong năm 2021, đại dịch Covid-19 đã tác động mạnh mẽ lên thị trường bất động sản, tại TP.HCM và các vùng phụ cận thị trường sụt giảm cả về nguồn cung và lượng tiêu thụ ở hầu hết các phân khúc. Ngay cả những phân khúc điển hình như đất nền và căn hộ vẫn luôn duy trì đà sụt giảm.
Cụ thể, ở phân khúc đất nền, ghi nhận 46 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 6,220 sản phẩm; lượng tiêu thụ đạt khoảng 4,697 nền, tương đương 76% nguồn cung mới. Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục chiếm giữ vị thế chủ lực trong tổng nguồn cung mới do quỹ đất tại TP.HCM ngày càng khan hiếm; đơn cử, Long An và Đồng Nai là 2 tỉnh dẫn đầu nguồn cung toàn thị trường với khoảng 68% tổng nguồn cung mới.
Còn thị trường căn hộ cũng chỉ ghi nhận 41 dự án mở bán (khoảng 21,138 căn); các dự án tập trung chủ yếu tại TP.HCM và Bình Dương. So với năm 2020, tổng nguồn cung mới bằng 70% (30,042 căn); lượng tiêu thụ đạt khoảng 17,122 căn, bằng 81% nguồn cung mới và chỉ bằng 65% so với năm trước (26,313 căn). Riêng tại TP.HCM, nguồn cung và lượng tiêu thụ giảm mạnh so với năm 2020 trở về trước, đây là mức thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay; loại hình căn hộ hạng sang tại TP.HCM đã xác lập mặt bằng giá mới lên đến gần 400 triệu đồng/m2.
Mặc dù vậy, ảnh hưởng từ dịch Covid-19 cũng đã tạo ra một tín hiệu mới cho thị trường bất sản, việc áp dụng công nghệ vào lĩnh vực bất động sản đã diễn ra nhanh hơn. Ở giai đoạn phong tỏa, giãn cách toàn xã hội, nhiều chủ đầu tư và đơn vị phân phối đẩy mạnh hoạt động giới thiệu dự án, mở bán trực tuyến trên nhiều nền tảng công nghệ khác nhau.
Cùng với đó, theo dự báo của DKRA Vietnam, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong năm 2022 có thể phục hồi và tăng so với năm 2021, tập trung chủ yếu ở các tỉnh giáp ranh như: Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu; riêng ở phân khúc này TP.HCM tiếp tục duy trì sự khan hiếm và theo đánh giá của DKRA Vietnam, phân khúc đất nền tiếp tục được lựa chọn là kênh đầu tư hàng đầu.
Đối với phân khúc căn hộ, nguồn cung mới có thể lên đến khoảng 30,000 căn, đặc biệt tăng mạnh ở TP.HCM và Bình Dương; riêng Long An và Tây Ninh nguồn cung mới có thể tiếp tục khan hiếm. Sức cầu tăng so với năm 2021, tuy nhiên vẫn còn khá thấp so với giai đoạn trước khi dịch bùng phát ở năm 2019. Tại TP.HCM, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở TP.Thủ Đức và loại căn hộ hạng A, hạng B tiếp tục dẫn dắt thị trường, trong khi đó nguồn cung căn hộ hạng C tiếp tục khan hiếm, còn căn hộ hạng sang tăng mạnh và có thể xác lập mặt bằng giá mới.
Hướng đi cho thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển và những biến động về kinh tế, xã hội,... lớn trong 5 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và khu vực TP.HCM nói riêng cũng đã phát triển mạnh mẽ. Bên cạnh đó, thị trường cũng thể hiện nhiều đặc điểm bao gồm tích cực và các vấn đề bất cập còn tồn tại.
Trước hết, sự sôi động của thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sự phát triển của kinh tế và đô thị. Về cơ chế, chính sách, có thể thấy Luật Kinh doanh bất động sản đã "cởi mở" hơn khi người nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam; thị trường ghi nhận sự phát triển của các loại hình mới như condotel, officetel,...
Đáng chú ý, chịu ảnh hưởng đáng kể từ dịch Covid-19 và các đợt giãn cách toàn xã hội trong năm qua, hình thức bán hàng trực tuyến được ứng dụng trên nhiều nền tảng. Thị trường cũng bắt đầu xuất hiện mô hình đầu tư bất động sản chia nhỏ qua công nghệ.
Bên cạnh tín hiệu lạc quan, thị trường cũng tồn tại các bất cập không nhỏ; trước hết là sốt đất ảo xuất phát từ những thông tin vô căn cứ, mặc dù các tác động từ dịch Covid-19 làm nguồn cung mới và sức mua sụt giảm đáng kể, nhưng lại hình thành nghịch lý trên thị trường khi giá bán thứ cấp có xu hướng giảm trong giai đoạn dịch bệnh bùng phát, còn giá bán sơ cấp tăng.
Do đó, trên nền tảng của các tiền đề hiện hữu, DKRA Vietnam cho rằng năm 2022 là thời điểm phù hợp để định vị lại thị trường bất động sản, đưa thị trường phát triển tương xứng với tầm vóc quốc gia và bắt kịp xu hướng các nước lân cận như Thái Lan, Malaysia, Singapore,…
Trong đó, cần lưu ý điều chỉnh các tiêu chí giá mới trong phân cấp loại hình căn hộ sao cho phù hợp với sự vận động của thị trường. Đặc biệt, khung giá phù hợp để xác định căn hộ hạng C là dưới 35 triệu đồng/m2, căn hộ hạng B từ trên 35 - 60 triệu đồng/m2, căn hộ hạng A từ trên 60 - 100 triệu đồng/m2 và hạng sang từ trên 100 triệu đồng/m2.
Cùng với đó, hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản nhà ở phải được bổ sung và hoàn thiện hơn nhằm bắt kịp diễn biến và nhu cầu thị trường, nhất là sự phát triển của các loại hình bất động sản mới. Quy trình pháp lý cần được đơn giản hóa, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tháo gỡ những vướng mắc thủ tục, sớm hoàn thiện pháp lý dự án.
Từ đó, đẩy nhanh tiến độ xây dựng, gia tăng nguồn cung và góp phần ổn định mặt bằng giá trên thị trường; đối với hình thức đầu tư mới, nên sớm có khung pháp lý chắc chắn, một mặt thúc đẩy sự tăng trưởng của hình thức đầu tư này, mặt khác có thể đảm bảo quyền lợi của khác hàng và nhà đầu tư.
Ngoài ra, theo DKRA Vietnam, về phía cơ quan Nhà nước, việc ban hành các chương trình nhà ở quốc gia mang tính lâu dài như nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân người lao động,… phải gắn liền với vấn đề tài chính cho người mua nhà lần đầu.
“Đối với doanh nghiệp, những tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản nên đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong mô hình vận hành để cải tiến chất lượng dịch vụ và tối ưu chi phí. Đồng thời, tăng cường áp dụng các bộ quy tắc, chuẩn mực nghề nghiệp nhằm nâng cao chất lượng, trình độ của đội ngũ tư vấn viên trong lĩnh vực bất động sản”, DKRA Vietnam chia sẻ.
