Một tài xế du lịch 31 tuổi, thu nhập từng có lúc chạm ngưỡng gần 100 triệu đồng mỗi tháng, đang đứng trước bài toán quen thuộc của nhiều người là nên tiếp tục giữ tiền an toàn hay mạnh dạn xoay vốn để tạo thêm dòng tiền khi thị trường bắt đầu có dấu hiệu chững lại.
BỎ VÀNG XÂY TRỌ, VAY THÊM TIỀN MUA XE
Với số vàng tích lũy nhiều năm, một mảnh đất ven Đà Nẵng và chiếc xe dịch vụ đang khai thác, người tài xế dự định xây phòng cho thuê rồi dùng tài sản đó làm đòn bẩy vay thêm vốn mở rộng sang mảng xe tự lái.
“Mình hiện tại 31 tuổi, độc thân, đang làm tài xế du lịch với mức thu nhập dao động khoảng 20 – 90 triệu đồng tùy tháng. Tuy nhiên dạo gần đây thị trường bắt đầu bão hòa và có dấu hiệu hết chu kỳ nên mình nghĩ thu nhập thời gian tới sẽ giảm đáng kể.
Tài sản hiện tại của mình gồm có 60 chỉ vàng 9999, 7 chỉ vàng 18k đang bị lỗ hơn 100 triệu đồng do mua lúc đỉnh, khoảng 70 triệu đồng tiền mặt, một khoản vay ngân hàng 70 triệu đồng với lãi suất 6%, một xe 7 chỗ mua cuối năm 2023 hiện đã chạy khoảng 105.000 km, một lô đất 72m2 ở ven Đà Nẵng, cách trung tâm khoảng 10km về phía Tây Bắc.
Lô đất nằm trong kiệt nhỏ, gần khu công nghiệp, gần biển, gần các trường đại học và cao đẳng. Hiện đất đang dính quy hoạch mở đường nhưng vẫn được phép xây khoảng 6x7,8m2.
Mình đang có dự định quy đổi toàn bộ số vàng để xây nhà theo mô hình ngăn phòng cho thuê. Kế hoạch là xây khoảng 2,5 tầng với 4 phòng, vì mình thấy thị trường cho thuê ở Đà Nẵng hiện dao động khoảng 2,5 – 3,5 triệu đồng/phòng/tháng nếu đầy đủ nội thất và tiện nghi.
Nếu mô hình cho thuê vận hành ổn định và tạo được dòng tiền hàng tháng, mình dự định dùng tài sản đó làm đòn bẩy tài chính để vay ngân hàng khoảng 600 – 700 triệu đồng mua thêm xe cho thuê tự lái, kết hợp với chiếc xe 7 chỗ hiện có. Mình cũng có người quen đang làm trong lĩnh vực này nên sẽ học hỏi thêm kinh nghiệm để triển khai bài bản hơn.
Ngoài công việc chính, mình cũng muốn dành thời gian rảnh để học thêm và phát triển các kỹ năng khác nhằm mở rộng cơ hội trong tương lai.
Không biết hướng đi và bức tranh tài chính mình đang xây dựng như vậy có ổn không, mong được anh chị có kinh nghiệm và tư duy tài chính góp ý thêm. Cảm ơn mọi người nhiều”.
Dưới phần bình luận, không ít người cho rằng giai đoạn hiện tại chưa phù hợp để “bung tiền” đầu tư thêm, đặc biệt trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động và sức mua suy giảm. Theo họ, ưu tiên lúc này nên là giữ dòng tiền ổn định và hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá sớm.
“Theo mình giai đoạn này còn cày được cứ cày, còn không nên đầu tư mở rộng gì giai đoạn này, tài sản cứ giữ chặt tay. Vay ngân hàng hoặc đầu tư gì giờ chỉ có không hiệu quả, ít nhất là lỗ chi phí vốn. Ít nhất 1 năm sau giai đoạn quy hoạch hoặc thị trường ổn định hãy bắt đầu đầu tư”.
Một ý kiến khác cũng đồng tình với quan điểm phòng thủ khi cho rằng cả mô hình nhà cho thuê lẫn xe dịch vụ đều đang rơi vào tình trạng dư cung.
“Không nên nhé bạn. Bạn tiếp tục giữ nguyên hiện trạng không nên đầu tư nhà cho thuê hay xe du lịch thời điểm này. Đây là hai mảng thừa nguồn cung và rủi ro nhất hiện nay. Dự là cuối năm nay và đến cuối năm sau rất nhiều tài xế xe công nghệ, tài xế mua trả góp sẽ vỡ nợ.
Mình không hiểu tại sao mọi người lại cứ thích vay nợ để chạy xe dịch vụ như thế. Khách hàng không tăng nhưng có quá nhiều người đi vay ngân hàng trả góp để chạy xe dịch vụ. Hôm bữa mình gặp cả sinh viên đang đi học cũng vay tiền mua xe trả góp 7 chỗ để chạy đi làm thêm”.
Không dừng ở câu chuyện thị trường, một số người còn đặt dấu hỏi về tính khả thi trong kế hoạch xây phòng trọ tại Đà Nẵng. Theo phân tích được đưa ra, bài toán cho thuê không chỉ nằm ở mức giá mỗi phòng hay doanh thu kỳ vọng, mà còn kéo theo hàng loạt chi phí vận hành, bảo trì, thời gian trống phòng và rủi ro pháp lý liên quan đến quy hoạch. Đặc biệt, việc lô đất đang dính quy hoạch mở đường được xem là yếu tố cần cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền xây dựng.
“Cơ bản thì mình chỉ nhìn thấy bạn đếm cua trong lỗ thôi. Bản chất việc xây cho thuê tại Đà Nẵng cũng là một sự mạo hiểm. Mình trước cũng tính xây cho thuê tại FPT nhưng tính ra tính lại thì quá nhiều rủi ro nên đã dừng.
Đầu tiên là việc bạn sẽ phải tự hỏi và trả lời thật rằng ai sẽ thuê nhà của bạn ? Trả lời được thì việc bạn xây cho thuê, ngoài yếu tố giá thuê nhân tháng ra thì còn rất nhiều yếu tố khác như chi phí tìm người thuê, chi phí bảo trì này nọ hoặc cho bên thứ ba vận hành, lúc trống phòng sẽ như thế nào? Và cái rủi ro nhất là dính quy hoạch, chả ai lại vứt tiền vô đó để xây đâu bạn ạ.
Ngoài ra bạn muốn mua xe cho thuê thì mình thấy giá xe giờ rẻ lắm à, đâu nhất thiết phải xây nhà rồi dùng đòn bẩy từ nhà đâu, ra ngân hàng là mua được mà”.
Ở chiều sâu hơn, có người nhắc đến khả năng các quy định liên quan đến phòng cháy chữa cháy và tiêu chuẩn đường vào khu cho thuê sẽ ngày càng siết chặt trong tương lai.
“Bạn ơi sợ là sắp tới quy định về cho thuê phòng trọ sẽ gắt gao đó. Đường sẽ phải 3,5m trở lên và các vấn đề phòng cháy chữa cháy sẽ gắt hơn rất nhiều. Nếu đất của bạn trong kiệt mà đường nhỏ dưới 3,5m thì bạn chú ý. Vì trước sau gì cũng sẽ có những quy định gắt hơn hiện tại về thị trường cho thuê phòng trọ đó.
Đây là mình nói về lâu dài. Mình trước kia cũng làm bên du lịch và bên bất động sản. Tốt nhất thời điểm đang có nhiều thay đổi như hiện tại thì bạn cứ bảo toàn tài sản và làm việc bình thường. Tạm dừng đầu tư gì”.
VAY TIỀN ĐỂ ĐẺ RA TIỀN
Những năm gần đây, xu hướng dùng vốn vay để tạo thêm dòng tiền đang trở nên phổ biến hơn ở nhóm lao động trẻ và người có thu nhập khá. Thay vì chỉ gửi tiết kiệm hoặc giữ tài sản, nhiều người bắt đầu chuyển sang các mô hình như phòng cho thuê, xe dịch vụ, homestay hoặc đầu tư tài sản khai thác dòng tiền hàng tháng.
Theo các chuyên gia tài chính cá nhân, tâm lý không muốn tiền nằm yên xuất hiện mạnh sau giai đoạn bất động sản và du lịch tăng trưởng nóng. Khi thu nhập có thời điểm tăng nhanh, không ít người lựa chọn dùng tài sản tích lũy làm đòn bẩy để mở rộng đầu tư, kỳ vọng tạo thêm nguồn thu thụ động.
Tuy nhiên, đi cùng cơ hội là áp lực nợ vay và rủi ro thị trường. Nhiều ý kiến trên các diễn đàn tài chính cho rằng việc vay vốn đầu tư trong bối cảnh sức mua suy giảm có thể khiến nhà đầu tư cá nhân gặp áp lực dòng tiền nếu công suất khai thác không đạt như kỳ vọng.
Ở góc độ chính sách, thời gian qua hệ thống ngân hàng cũng liên tục mở rộng các chương trình tín dụng phục vụ nhu cầu tạo việc làm, mua nhà và đầu tư tài sản phục vụ kinh doanh.
Theo quy định mới về chính sách hỗ trợ tạo việc làm, mức vay đối với cá nhân có thể lên tới 200 triệu đồng, còn cơ sở sản xuất kinh doanh có thể vay tối đa 10 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng cũng tung ra các gói tín dụng ưu đãi dành cho người trẻ, đặc biệt trong lĩnh vực nhà ở và tài sản phục vụ nhu cầu an cư lâu dài. Một số chương trình áp dụng lãi suất từ khoảng 5,5 – 5,9%/năm trong giai đoạn đầu vay vốn.
Dù vậy, giới phân tích cho rằng việc sử dụng đòn bẩy tài chính chỉ thực sự hiệu quả khi người vay có dòng tiền ổn định, kế hoạch dự phòng rõ ràng và khả năng chịu được giai đoạn thị trường đi xuống.
Với các mô hình như phòng trọ hoặc xe dịch vụ, lợi nhuận thực tế thường không chỉ phụ thuộc vào doanh thu kỳ vọng mà còn bị ảnh hưởng bởi chi phí vận hành, khấu hao tài sản, thời gian trống khách và biến động nhu cầu thị trường.
