Sau 10 năm áp dụng, Luật Đất đai năm 2013 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đã tạo thành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh. Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai đã phát sinh thêm nhiều vấn đề mới từ đó bộc lộ một số điểm thiếu sót, bất cập.
Dự án luật được dư luận đặc biệt quan tâm
Nhiều chuyên gia, nhà quản lý đã chỉ ra những vướng mắc trong Luật Đất đai, gây cản trở quá trình phát triển, nhiều nội dung quy định không cập nhật tình hình phát triển đất nước.
Tại Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV lần đầu cho ý kiến về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Đây là dự án luật đặc biệt quan trọng, nhận được sự quan tâm lớn của dư luận xã hội và các đại biểu Quốc hội.
Chia sẻ quan điểm về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Trần Công Phàn, Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Bình Dương cho rằng Luật Đất đai là đạo luật có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, phức tạp, có tác động đến mọi mặt của đời sống, kinh tế, xã hội của đất nước. Bên cạnh đó, Luật Đất đai là một điều luật khó cho nên Quốc hội đã phải cân nhắc, tính toán rất kỹ và đề cao tinh thần trách nhiệm.
Theo đó, điều khó nhất khi tiến hành sửa đổi Luật Đất đai là việc sửa luật này liên quan đến nhiều đạo luật khác nhau, theo thống kê liên quan tới 112 đạo luật khác, có nhiều nội dung khi sửa Luật này thì kéo theo vấn đề phải sửa Luật khác. Vì vậy đây là vấn đề rất lớn, việc sửa đổi là hết sức cần thiết, liên quan đến lợi ích của tất cả các thành phần trong xã hội.
“Vừa qua Trung ương đã ra Nghị quyết 18 là một cơ sở hết sức quan trọng, trong đó nêu lên 10 nội dung, chính sách lớn, nội dung mới là cơ sở chính trị quan trọng, thuận lợi cho ban sửa đổi và khi tiến hành sửa đổi Luật này là cụ thể hóa những chính sách, chủ trương đó. Việc sửa đổi Luật Đất đai tồn tại những vấn đề mà phải quyết tâm làm thì mới có thể sửa được”, ông Trần Công Phàn nhấn mạnh.
Cùng quan điểm với đại biểu Bình Dương, đại biểu Hoàng Văn Cường, Đoàn Đại biểu Quốc hội thành phố Hà Nội nêu rõ, Luật Đất đai là Luật liên quan đến toàn dân, là “quan hệ nóng” về vấn đề khiếu kiện, khúc mắc, liên quan đến lợi ích của rất nhiều bên người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư, Nhà nước… Lần sửa đổi Luật lần này là lần sửa mang tính chất căn bản nhằm tạo sự thay đổi cốt yếu để giải quyết được những vấn đề đặt ra hiện nay.
Theo đại biểu Hoàng Văn Cường, việc lấy ý kiến nhân dân thì từ trước đến nay các dự án Luật đều làm, nhưng riêng với Luật Đất đai lần này đặt ra là phải làm thận trọng hơn, kỹ lưỡng hơn, để người dân thực sự tham gia vào quá trình góp ý kiến một cách hữu hiệu. Do vậy, việc lấy ý kiến nhân dân cần phải bài bản, khoa học, thực chất. Nếu làm được điều này, cộng với việc người dân nhận thức rõ những nội dung trong dự thảo Luật sẽ tác động như thế nào đến quan hệ đất đai, đến quyền, nghĩa vụ của người dân thì sẽ có những ý kiến thực sự sâu sát.
Đồng thời, không chỉ giúp cho người dân có ý kiến đóng góp mà cũng làm thay đổi nhận thức của người dân để khi Luật thông qua sẽ được sự đồng thuận cao và nhanh đi vào thực tiễn.
Sáu tác động tích cực
Ông Nguyễn Phó Dũng, Luật sư điều hành của Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự cho rằng Luật Đất đai sửa đổi mới có 6 tác động tích cực đến thị trường và nhà đầu tư bất động sản.
Thứ nhất, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giúp khơi thông pháp lý cho nhà đầu tư, dự án đầu tư. Hiện tại có rất nhiều dự án bất động sản đang gặp phải nhiều vướng mắc pháp lý, cụ thể là vấn đề giao đất. Nhiều doanh nghiệp đã trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư nhưng đất để giao thì khó thu hồi chủ yếu liên quan về vấn đề bồi thường, khiếu nại mất nhiều thời gian. Do đó, khi có những điểm mới trong Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ rút ngắn thời gian xử lý và giúp cho dự án phát triển thuận lợi hơn.
Thứ hai, giao đất cho thuê chủ yếu thông qua đấu giá sử dụng đất và đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất. Trước đây, có nhiều trường hợp giao đất không thông qua đấu giá cũng như không thông qua đấu thầu dự án đầu tư, thì Luật Đất đai dự kiến sửa đổi sẽ quy định chặt chẽ hơn về trình tự, thủ tục, cũng như là các trường hợp nào giao đất, đấu giá, đấu thầu thực hiện dự án đầu tư.
Thứ ba, tác động sâu rộng đến quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch ngành có sử dụng đất, quy hoạch tỉnh. Việc tác động này mang tính chất đồng bộ hơn, để tất cả các doanh nghiệp sẽ nhìn vào đó để đánh giá được tầm nhìn phát triển lâu dài. Một điều tác động rất lớn đến vấn đề này, là khi đã điều chỉnh có quy hoạch đất đấu giá, doanh nghiệp trúng đấu giá có quyền sử dụng đất thực hiện dự án sẽ không được điều chỉnh quy hoạch nữa, phải tuân theo quy hoạch phê duyệt trước đây.
Thứ tư, phát triển thị trường bất động sản lành mạnh hơn tránh tình trạng sốt đất ảo. Trước đây, Luật Đất đai 1993, 2003, 2013 được ban hành thì thời gian trước đó đã có những cơn sốt đất và thậm chí sau khi luật được ban hành thì thị trường bất động sản vẫn có những lần sốt đất. Còn sau khi ban hành Luật Đất đai (sửa đổi) 2023, ông kỳ vọng sẽ điều chỉnh khung giá đất theo thị trường, có cơ sở tham chiếu với giá trị thực, tránh được tình trạng giá ảo.
Thứ năm, hạn chế đầu cơ, bỏ hoang nhà đất. Thực tế, rất nhiều dự án đầu tư sau khi có được đất, kể cả là đất thuê trả tiền 1 lần hay trả tiền hàng năm người ta đều tích tụ đất đai nhưng để triển khai đồng bộ dự án thì lại không thực hiện, hoặc bỏ hoang dự án rất lâu. Cho nên nguồn cung của thị trường sẽ rất hạn chế, vì vậy Luật Đất đai mới sẽ hỗ trợ hạn chế vấn đề này.
Thứ sáu, hạn chế vấn đề phân lô bán nền đất nông nghiệp, hướng đến cấm phân lô bán nền đất nông nghiệp. Bởi vì đất này chỉ phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp, đối với dự thảo Luật Đất đai 2023 thì đất nông nghiệp sẽ quy định tập trung dồn tiền đổi thửa, tập trung đất nông nghiệp để phát triển kinh doanh đất nông nghiệp, đầu tư công nghệ cao phát triển kinh tế.
