Muôn vàn kiểu lừa đảo mua bán đất đai, người dân cần cẩn trọng để tránh “tiền mất, tật mang”

Lừa đảo trong kinh doanh bất động sản là việc không mới và cơ quan chức năng cũng nhiều lần cảnh báo. Dù vậy, nhiều người “nhẹ dạ, cả tin” vẫn đang bị kẻ xấu qua mặt, lừa đến số tiền lớn.

ĐA DẠNG KỊCH BẢN LỪA ĐẢO

Mới đây, Toà án Nhân dân thành phố Hà Nội vừa xử phạt bị cáo Nguyễn Văn Tiên sinh năm 1975, ở huyện Đông Anh, Hà Nội với mức án 12 năm tù về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Theo đó, Tiên và nạn nhân là bà T có quen biết nhau. Tháng 5/2023, Tiên có biết bà T đang muốn mua đất, nên Tiên đã giới thiệu thửa đất diện tích 90m2 ở xã Vĩnh Ngọc, huyện Đông Anh. Tiên cho biết, đây là thửa đất của hàng xóm, nên người ta chỉ bán cho một mình người này.

Bà T muốn mua đất, nên đã nhờ Tiên mua hộ, sau đó sẽ chuyển nhượng lại cho bà T, sau khi mua bán thành công bà T sẽ cho Tiên 8 triệu đồng.

Chớp thời cơ, Tiên thông báo giá thửa đất là 1,3 tỷ đồng và bà T cần đặt 100 triệu đồng tiền cọc.

Tiếp đó, Tiên làm giả hợp đồng đặt cọc và mua bán ghi ngày 26/5/2023 giữa Tiên và chủ nhà. Đáng chú ý, toàn bộ nội dung trong hợp đồng là do Tiên tự viết, ký tên người mua, người bán, người làm chứng.

Tin tưởng Tiên, bà T đã chuyển cho Tiên hơn 1,2 tỷ đồng và Tiên viết giấy “cam kết giao nhà và tài sản trên đất” trong thời hạn 10 ngày. Bà T. nhờ Tiên làm thủ tục xin phép xây dựng nhà ở tại thửa đất trên. Tiên ký hợp đồng dịch vụ với bà T. với phí dịch vụ 100 triệu đồng.

Sau khi nhận tiền xong xuôi, dù hết thời hạn, Tiên vẫn không giao đất như thoả thuận, bà T có tìm đến chủ nhà và họ cho biết không bán thửa đất trên cho Tiên. Không liên lạc được với Tiên, bà T đã làm đơn tố giác lên cơ quan điều tra.

Cũng cách đây không lâu, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Kiên giang đã tống đạt Quyết định khởi tố bị can và thực hiện lệnh bắt tạm giam bốn tháng bị can Nguyễn Văn Nguyên, ngụ huyện Ea Kar, tỉnh Đắk Lắk để điều tra tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Bị can Nguyên được xác định là đồng phạm trong vụ án lừa đảo phân lô bán nền bằng vi bằng, chiếm đoạt hàng trăm tỉ đồng ở thành phố Phú Quốc.

Trước đó, giữa tháng 4/2024, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Kiên Giang đã khởi tố vụ án phân lô bán nền cho hàng trăm khách hàng bằng vi bằng, từ đó, chiếm đoạt số tiền khoảng 250 tỷ đồng và khởi tố các bị can gồm Lê Minh Điệp, Đặng Văn Lĩnh và Đặng Văn Hùng.

Mở rộng điều tra, Cơ quan Công an xác định khoảng tháng 6-/021, sau khi quen biết, tiếp xúc, gặp gỡ nhau nhiều lần với nhóm Lĩnh, Hùng và Điệp, bị can Nguyên đã rủ cả ba bị can này hợp tác làm ăn.

Từ năm 2021 - 2022, Nguyên đã nhiều lần chuyển tiền cho Lĩnh, Hùng và Điệp, với tổng số tiền hơn 20 tỷ đồng. Nhóm Lĩnh, Hùng và Điệp sử dụng số tiền này mua nhiều thửa đất ở thành phố Phú Quốc, rồi thuê người vẽ, lập sơ đồ phân lô, xây dựng hạ tầng trái phép.

Sau đó, quảng cáo sai sự thật để lừa đảo chiếm đoạt tiền của nhiều người, thông qua việc bán những nền đất không đủ điều kiện chuyển nhượng trong các “dự án” không có thật, lừa đảo chiếm đoạt hàng trăm tỉ đồng. Cơ quan Công an xác định cũng bằng các hình thức và thủ đoạn trên, Nguyên đã trực tiếp lừa đảo hàng chục tỉ đồng của nhiều người khác.

TỈNH TÁO KHI MUA ĐẤT

Có thể nhận thấy rằng, nhiều kẻ lừa đảo đã rất tinh vi, sử dụng giấy tờ giả, vẽ quy hoạch ảo sớm đưa con mồi vào rọ. Để tránh những tình huống khiến người mua đất nền phải chịu thiệt thòi khi tham gia giao dịch, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam chỉ ra một số vấn đề mà người mua đất nền cần phải xem xét trước khi đặt bút ký kết bất kỳ giao dịch đất nền.

Trong giao dịch mua bất động sản nói chung và mua đất nền nói riêng, việc yêu cầu bên bán phải cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan là quyền lợi tất yếu của bên mua. Vì vậy khi giao dịch, người mua cần mạnh dạn yêu cầu kiểm tra những thông tin pháp lý của lô đất càng chi tiết càng tốt.

“Nếu là đất dự án, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp các quyết định phê duyệt dự án, quyết định giao đất của Nhà nước; chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy phép về việc phân lô bán nền do UBND tỉnh cấp; bản vẽ thi công được phê duyệt; các giấy tờ, chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính; văn bản nghiệm thu hoàn thành nghĩa vụ xây dựng cơ sở hạ tầng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 của Nhà nước có thẩm quyền”, ông Tuấn nêu rõ.

Với giao dịch đất nền giữa các cá nhân, người mua cũng cần xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kiểm tra quy hoạch khu đất, kiểm tra tình trạng sở hữu lô đất, các vướng mắc tranh chấp pháp lý, sở hữu nói chung… để đảm bảo đất không vi phạm hay có tranh chấp trước khi ký hợp đồng.

Ngoài ra, người mua nên yêu cầu bên bán photo các giấy tờ pháp lý trên và mang đến các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, yêu cầu hỗ trợ kiểm tra thông tin, đối chiếu. Nên thông qua bên ngân hàng (trường hợp vay vốn ngân hàng để đầu tư) để xem xét tình trạng đất. Người mua cũng có thể nhờ ngân hàng định giá và xác định được giá trị chính xác của lô đất giao dịch.

Còn nếu giao dịch thông qua một sàn môi giới, cần yêu cầu bên môi giới cung cấp giấy ủy quyền môi giới về việc ký kết hợp đồng, giấy ủy quyền môi giới về ký kết hợp đồng, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai, thủ tục pháp lý,…

“Trường hợp chủ đầu tư, chủ đất không xuất trình được đầy đủ giấy tờ pháp lý thì không nên mua”.

Ông Tuấn cũng cho biết thêm, nhiều người mua đất nền đầu tư vẫn có tâm lý ỷ lại hoàn toàn vào bên môi giới khi tham gia giao dịch. Điều này có những lợi ích là tiết kiệm thời gian, công sức và không cần phải tìm hiểu nhiều kiến thức, kinh nghiệm về thủ tục, pháp lý… Một đơn vị môi giới chuyên nghiệp, minh bạch sẽ giúp khách hàng giải quyết hết những vấn đề liên quan đến thủ tục mua bán, pháp lý, hồ sơ công chứng, cấp phép, thuế… những điểm mà không phải người mua bán bất động sản nào cũng hiểu biết quy trình.

Tuy nhiên, nếu môi giới không minh bạch, người mua vừa có thể gặp rủi ro pháp lý, vừa nhiều khả năng sẽ bị hớ về giá. Vì vậy, ông Tuấn khuyến nghị người mua ít nhiều cần phải bỏ thời gian và công sức tự mình đi thực tế, khảo sát giá và pháp lý dự án thay vì “khoán” hết cho bên thứ 3.

Không những vậy, nhiều nhà đầu tư mua đất nền với mục đích chờ giá tăng rồi bán lại. Do đó, khi giao dịch dễ bị mắc bẫy “đất rẻ”, đất chung sổ, đất sắp đầy đủ pháp lý. Những loại sản phẩm này thường đi kèm hứa hẹn sắp được cấp sổ, tách thửa… giá rẻ hơn các sản phẩm khác trên cùng khu vực.

Bên cạnh đó, ông Tuấn cũng chia sẻ, không ít chủ đất, môi giới lợi dụng thông tin Luật Đất đai 2024 sẽ cấp sổ cho các lô đất chưa có sổ nhưng không vướng tranh chấp để lôi kéo khách hàng mua các lô đất dạng này.

Theo ông Tuấn, lợi nhuận cao luôn đi kèm với rủi ro lớn,hông phủ nhận nếu đón đầu thành công, các lô đất nền chưa xong pháp lý như trên sẽ mang lại lợi nhuận đầu tư rất lớn, cao hơn nhiều so với các nền đất pháp lý hoàn thiện vì giá mua vào lúc đầu thấp hơn 20 - 40%.

Tuy nhiên, phần nhiều các lô đất chưa được cấp sổ là do vướng nhiều vấn đề phức tạp, khó gỡ bỏ hay dính quy hoạch… Bên cạnh việc không có tranh chấp về quyền sử dụng, các lô đất nền này còn phải đáp ứng nhiều yêu cầu khác nên có thể xác định không phải đất chưa có sổ nào cũng sẽ được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất.

“Hiện nay, vẫn cần đợi các thông tư, nghị định hướng dẫn chi tiết việc cấp sổ cho các trường hợp đất trên. Vậy nên người mua cần phải thật thận trọng khi quyết định giao dịch loại đất nền này, nên chờ các hướng dẫn chi tiết từ Luật để xem tình trạng đất có thuộc diện đủ điều kiện ra sổ hay không, tránh nóng vội, liều lĩnh mà “tiền mất tật mang””, vị Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam đưa ra lời khuyên.