Nghịch lý đất “đồng không mông quạnh” đắt hơn khu đô thị "liền kề" Thủ đô

Thị trường đất nền ở Hà Nội liên tiếp nhận 2 "đợt sóng" trong vòng 10 ngày từ những buổi đấu giá. Theo đó, 2 phiên đấu giá với tổng số 87 lô đất ở 2 huyện ngoại thành là Thanh Oai và Hoài Đức.

Kết quả, tại Thanh Oai giá trúng cao nhất là hơn 100 triệu đồng/m2 đã. Còn huyện Hoài Đức, có lô trúng giá cao nhất hơn 133 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần giá khởi điểm. Đây là mức giá kỷ lục trong lịch sử đấu giá đất tại Hà Nội.

KHÔNG HỢP LÝ

Hai phiên đấu giá đất “nóng hổi” tại Thanh Oai và Hoài Đức đã tạo làn sóng mạnh mẽ về giá đất tại vùng ven Hà Nội. Mức trúng đấu giá trên 100 triệu đồng/m2 là mức giá cao nhất trong thời gian qua tại khu vực này.

Nhận định về vấn đề này, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam cho rằng, mức trúng đấu giá đất trên 100 triệu đồng/m2 ở Thanh Oai và Hoài Đức là mức giá không hợp lý. Sự bất thường ở đây là giá trúng không phản ánh đúng giá trị thật của bất động sản.

Trên thực tế, gần với Thanh Oai, giá đất ở khu đô thị Thanh Hà chỉ dao động 50-70 triệu đồng/m2 trong khi hạ tầng đã đầy đủ, cộng đồng cư dân đã hình thành. Trong khi đất đấu giá Thanh Oai nằm giữa một vùng đồng không mông quạnh, dân cư thưa thớt, hạ tầng chưa hoàn thiện thì giá lại bị đẩy lên tới 100 triệu đồng/m2.

Hay tại khu đô thị An Khánh, Hoài Đức có giá nhà liền kề khoảng 80 - 90 triệu đồng/m2 mà người mua có cả đất và nhà, đường rộng, cơ sở hạ tầng hiện đại. Mức giá này thua xa mức 133,3 triệu đồng/m2 vừa thiết lập trong phiên đấu giá ngày 19/8.

Không có lý gì mà đất trống trải, ở huyện lại có giá cao đột biến như thế.

Ông Toản cho rằng, giá đất nền có thể tăng do thị trường đang khan hiếm nguồn cung, nhất là sản phẩm phục vụ đầu tư, nhưng cũng không thể tăng tới mức giá như vậy.

Hiện giá chung cư ở Hà Nội đang ở rất cao, trong khi không có nhiều sản phẩm mở bán, còn đất nền dự án xung quanh thành phố gần như không có hàng mới, chủ yếu là hàng thứ cấp.

Trong khi đó, luật mới có hiệu lực đã hạn chế hoạt động phân lô, bán nền dẫn đến tình trạng người dân đổ xô tham gia 2 phiên đấu giá đất vừa qua.

Dù vậy, vị CEO cho rằng, có thể nhiều người tham gia đấu giá, nhưng giá trúng cũng không thể tăng phi lý như vậy. Hệ lụy nhãn tiền từ cơn sốt đất đấu giá này là việc thổi giá, tạo mặt bằng giá mới nhằm bán hưởng chênh các lô đất trong cùng khu vực.

“Thực trạng này sẽ để lại những hệ lụy lâu dài là mặt bằng giá mới phi thực tế, nếu người đấu giá không bỏ cọc, thực hiện nghĩa vụ thanh toán đầy đủ, đồng nghĩa mức giá hơn 100 triệu đồng/m2 tại Thanh Oai và Hoài Đức sẽ được ghi nhận một cách chính thức. Nếu các cơ quan chức năng căn cứ và lấy đó là một trong những tiêu chí để xây dựng, phê duyệt bảng giá đất mới thì sẽ rất bất cập”, ông Toản phân tích.

CAO TỪ 2 – 3,7 LẦN SO VỚI GIÁ THỰC TẾ

Đi tìm hiểu giá đất tại 2 khu vực vừa đấu giá, theo công cụ lịch sử giá của nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn, mức trúng đấu giá của 19 thửa đất ở xã Tiền Yên, Hoài Đức cao gấp 2 - 3 lần khoảng giá phổ biến.

Cụ thể, giá rao bán phổ biến đất nền ở xã Tiền Yên, Hoài Đức, Hà Nội trong quý 2/2024 là 43 triệu đồng/m2. Trong vòng 1 năm qua, giá đất ở địa phương này đã tăng hơn 48%, nhưng chưa thể bằng mức giá trúng đấu giá vừa rồi.

Tại thời điểm quý 3/2023, mức giá đất phổ biến tại xã Tiền Yên, Hoài Đức khoảng 29 triệu đồng/m2, giá thấp nhất là 25 triệu đồng/m2 và giá cao nhất là 35 triệu đồng/m2.

Từ quý 4/2023 – quý 1/2024, mức giá đất phổ biến đã tăng lên khoảng 33 triệu đồng/m2, giá thấp nhất vẫn giữ nguyên và giá cao nhất rơi vào khoảng 37 triệu đồng/m2.

Đến quý 2/2024, giá đất ở xã Tiền Yên tăng vọt. Theo đó, giá đất phổ biến 43 triệu đồng/m2, giá cao nhất 52 triệu đồng/m2 và mức thấp nhất cũng trên 30 triệu đồng/m2.

Dù giá đất tại xã Tiền Yên tăng mạnh, nhưng so với mức trúng đấu giá từ 97 – 133 triệu đồng/m2 là sự chênh lệch lớn. Bên cạnh đó, giá rao bán tại các xã lân cận trong huyện Hoài Đức chỉ dao động từ 22 đến 62 triệu đồng/m2 trong quý 2/2024.

Trong khi đó, cũng theo Batdongsan.com tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai giá rao bán đất trung bình ở địa phương này tăng khoảng 80% trong vòng 4 năm qua, từ mức phổ biến là 15 triệu đồng/m2 năm 2020 lên mức 27 triệu đồng/m2 năm 2024.

Như vậy, so với mặt bằng giá rao bán phổ biến là 27 triệu đồng/m2 trong quý 2 vừa qua, mức giá trúng đấu giá từ 63 – 100 triệu đồng/m2 cho những lô đất tại xã Thanh Cao trong phiên đấu giá ngày 10/8/2024 cao hơn gấp 2,3 đến 3,7 lần.

Về diễn biến giá đất ở khu vực xã Thanh Cao, theo dữ liệu của Batdongsan.com, quý 1/2021, giá bán phổ biến chỉ hơn 15 triệu đồng/m2. Đến quý 1/2022 mức giá này lên 20 triệu đồng/m3. Con số này lại giảm xuống gần 15 triệu đồng/m2 vào quý 4/2022.

Và đến quý 3/2023, giá đất phổ biến tại Thanh Cao là 22 triệu đồng/m2. Tới quý 2 năm nay giá đất chủ yếu dao động ở mức 27 triệu đồng/m2, thấp nhất là 13 triệu đồng/m2 và cao nhất gần 40 triệu đồng/m2. Còn các xã lân cận thuộc huyện Thanh Oai. Theo đó, mức giá rao bán đất phổ biến ở khu vực này dao động từ 20 đến 30 triệu đồng/m2.