Theo báo cáo bất động sản nhà ở của TP.HCM và vùng phụ cận năm 2023 của DKRA, lực tiêu thụ các sản phẩm về căn hộ, nhà phố, biệt thự và đất nền ở khu vực này giảm khá sâu. Còn các loại hình nhà ở nghỉ dưỡng chưa thể phục hồi mạnh trở lại, gam màu xám vẫn đeo bám đến hiện tại.
MỘT NĂM SÓNG GIÓ
Trong năm 2023, phân khúc căn hộ có nguồn cung mới và nguồn cung sơ cấp toàn thị trường sụt giảm, lần lượt bằng 60% và 68% so với năm 2022, cũng như đất nền, đây cũng là mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua của chung cư, các dự án tập trung phân bổ tại TP.HCM và Bình Dương. TP.HCM dẫn đầu toàn thị trường, chiếm 64% tổng nguồn cung sơ cấp trong năm 2023 phần lớn đến từ các dự án thuộc khu Đông.
Sức cầu ghi nhận tăng nhẹ thời điểm nửa cuối năm nhưng tính chung cả năm 2023 tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt ở mức khoảng 44% nguồn cung sơ cấp toàn thị trường, là mức thấp nhất so với bình quân các năm 2020 - 2022 (dao động từ 68 - 87%).
Lượng tiêu thụ sơ cấp tập trung ở những dự án tầm trung có mức giá từ 40 - 55 triệu đồng/m2, đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh chóng, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố.
"Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với đầu năm, tuy nhiên, các chủ đầu tư đã đẩy mạnh nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn gốc, lãi vay... nhằm kích cầu người mua. Trong khi đó, thanh khoản thứ cấp vẫn ở mức thấp, mặt bằng giá bán ghi nhận giảm phổ biến 3 - 8% so với cuối năm 2022, phần lớn ở những dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý, chậm trễ tiến độ xây dựng", báo cáo nêu.
Đối với nhà phố, biệt thự so với năm 2022, nguồn cung mới sụt giảm mạnh chỉ tương đương khoảng 13%, trong đó các địa phương có mức giảm sâu nhất là Đồng Nai, Long An và TP.HCM với tỷ lệ giảm lần lượt là 91%, 94% và 95%. Lượng tiêu thụ mới của thị trường ở mức rất thấp, ghi nhận mức giảm 92% so với năm trước.
Loại hình này giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá trung bình từ 1,9 – 2,4 tỷ đồng/căn và tập trung chủ yếu trong giai đoạn 6 tháng đầu năm. Bình Dương là địa phương dẫn dắt phân khúc nhà phố, biệt thự TP.HCM và vùng phụ cận khi chiếm khoảng 47% tỷ trọng nguồn cung và 45% lượng tiêu thụ mới của thị trường.
"Dù chịu áp lực của các loại chi phí đầu vào, tuy nhiên mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 6 - 10% so với lần mở bán trước đó. Cùng với đó, hàng loạt chính sách được các chủ đầu tư áp dụng như chiết khấu, khuyến mãi, hỗ trợ lãi suất, kéo dài thời gian thanh toán… nhằm kích cầu thị trường", báo cáo cho biết.
Mặt bằng giá thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 8 - 10% so với thời điểm đầu năm 2023. Thanh khoản thị trường thứ cấp vẫn ở mức khiêm tốn, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm dự án đảm bảo tiến độ thi công, mặt bằng giá hợp lý, pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường.
Theo DKRA, các động thái từ Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường như: Nghị quyết 33/NQ-CP, Công điện số 469/CĐ-TTg, Thông tư 02/2023/TT-NHNN, Thông tư 03/2023/TT-NHNN… được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường trong thời gian tới.
Về đất nền, nguồn cung mới tại TP.HCM và vùng phụ cận giảm mạnh 73% so với năm 2022. Đây là mức thấp nhất trong 5 năm qua. Trong đó, Bình Dương chủ lực về nguồn cung mới với tỷ lệ đạt 47%. Sức cầu thị trường ở mức khá thấp, lượng tiêu thụ chỉ tương đương khoảng 16% so với năm 2022.
Giao dịch đất nền phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá 12,9 - 14,9 triệu đồng/m2 và diện tích phổ biến từ 70 - 90 m2. Hiện nay, khó khăn trong việc tiếp cận dòng vốn và niềm tin vào chủ đầu tư là những rào cản nhất định trong quyết định sở hữu bất động sản của khách hàng.
Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm 10 - 13% so với năm 2022. Các chính sách chiết khấu, kéo giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, cam kết lợi nhuận… được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.
Trong khi đó, thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm 13 - 17% so với đầu năm 2023, mức giảm ở nhóm khách hàng sử dụng vốn vay, dự án có quy mô lớn chưa hoàn thiện hạ tầng và pháp lý. Thanh khoản thị trường ở mức trung bình, các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, cấp sổ, nằm trong khu dân cư có đầy đủ tiện ích nội - ngoại khu, có mức giá trong khoảng 12 - 19 triệu đồng/m2 thu hút được sự chú ý của các nhà đầu tư.
LOAY HOAY GỠ KHÓ NHƯNG…
Cũng tích cực gỡ vướng để phát triển dự án, nhưng bất động sản nghỉ dưỡng vẫn trượt dài trong khó khăn. Nghiên cứu của DKRA cho rằng, loại hình biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung tiếp tục xu hướng giảm, bằng 42% so với cùng kỳ. Phần lớn đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án đã mở bán từ trước, trong khi dự án mới còn hạn chế chỉ tương đương 6% so với năm 2022.
Sức cầu chung thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp tương đương 13% so với cùng kỳ, thấp nhất trong 10 năm trở lại đây, phần lớn giao dịch tập trung ở những dự án có mức giá bán dưới 15 tỷ đồng/căn, có pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh. Miền Trung tiếp tục dẫn đầu khi chiếm 36% tổng nguồn cung và 86% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường.
Về mặt bằng giá bán sơ cấp không biến động so với cùng kỳ và tiếp tục duy trì ở mức cao, dao động từ 6 – 155,7 tỷ đồng/căn. Mặc dù, nhiều chính sách bán hàng được áp dụng như cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, ưu đãi thanh toán nhanh… nhằm gia tăng thanh khoản nhưng không hiệu quả như kỳ vọng
Cũng không khác biệt thự nghỉ dưỡng, loại hình nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng tiếp tục duy trì trạng thái ảm đạm trong suốt năm 2023, nguồn cung ghi nhận giảm hơn 62% so với cùng kỳ. Sức cầu chung thị trường giảm mạnh, ghi nhận mức thấp nhất trong 6 năm qua, lượng tiêu thụ sơ cấp chỉ bằng 6% so với cùng kỳ.
Các dự án mới hầu hết có tình hình bán hàng chậm, giao dịch tập trung chủ yếu tại những dự án có pháp lý hoàn thiện, phát triển bởi các chủ đầu tư lớn và có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, thị trường sơ cấp ghi nhận hơn 53% dự án đóng giỏ hàng không ghi nhận phát sinh giao dịch.
Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động rõ nét so với cùng kỳ và vẫn duy trì ở mức cao, trung bình từ 15 - 40 tỷ đồng/căn. Những chính sách cam kết thuê lại, mua lại, hỗ trợ lãi suất… vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm gia tăng thanh khoản trong bối cảnh khó khăn như hiện nay.
DKRA nhận định, nền kinh tế vĩ mô vẫn còn nhiều thách thức, dòng vốn khó cũng như phải phụ thuộc vào sự tăng trưởng của ngành du lịch khiến thị trường nghỉ dưỡng nói chung và phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng nói riêng khó có thể phục hồi trong ngắn hạn.
Cuối cùng là condotel, nguồn cung sơ cấp giảm hơn 3% so với cùng kỳ năm 2022, tập trung chủ yếu ở những dự án cũ mở bán từ trước. Còn những dự án mới khá khiêm tốn, bởi những rào cản pháp lý cũng như sự thận trọng của các chủ đầu tư khi đưa sản phẩm ra thị trường trong bối cảnh khó khăn như hiện nay.
Sức cầu chung thị trường ghi nhận mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây, lượng tiêu thụ sơ cấp chỉ bằng 32% so với cùng kỳ năm 2022. Hầu hết các dự án mới có tình hình bán hàng chậm, trong khi đó hơn 50% dự án sơ cấp đóng giỏ hàng không ghi nhận phát sinh giao dịch. Miền Trung tiếp tục dẫn đầu khi chiếm 58% tổng nguồn cung sơ cấp và chiếm 41% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp cả nước.
"Thanh khoản thị trường ở mức thấp, giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án có pháp lý hoàn thiện, được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh và có tổng giá trị dưới 3 tỷ đồng/căn. Mặt bằng giá sơ cấp không biến động so với năm trước và vẫn neo ở mức cao do chi phí đầu vào cao. Tuy nhiên, các chính sách nghiêng về hỗ trợ dòng tiền như kéo dài lịch thanh toán, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất… tiếp tục được áp rộng rãi nhằm kích cầu thị trường", DKRA nhận định
