Trong những năm qua, thị trường bất động sản đã khẳng định vị thế là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, có tác động lan tỏa đến hàng chục ngành nghề khác nhau. Lĩnh vực này đóng góp khoảng 11% vào tổng sản phẩm quốc nội (GDP).
Sự phát triển của thị trường bất động sản không chỉ đơn thuần là những con số tăng trưởng kinh tế. Nó đóng vai trò then chốt trong tiến trình đô thị hóa, hiện đại hóa đất nước. Thông qua các dự án nhà ở và khu đô thị, hạ tầng kỹ thuật và xã hội được nâng cấp đồng bộ, tạo lập không gian sống văn minh, từ đó từng bước nâng cao chất lượng đời sống của nhân dân. Tuy nhiên, để duy trì sức nóng và sự bền vững, thị trường cần một "bệ đỡ" vững chắc từ khung khổ pháp lý.
NHIỀU NÚT THẮT ĐƯỢC THÁO GỠ
Phát biểu tại Diễn đàn Thị trường bất động sản giai đoạn mới - Trao Chứng nhận Dự án Đáng sống 2025, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh, trong thời gian qua, công tác hoàn thiện thể chế là một trong những điểm sáng nổi bật.
Hàng loạt chỉ thị, nghị quyết quan trọng đã được ban hành, đặc biệt là việc sửa đổi, bổ sung 4 luật có liên quan trực tiếp đến bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng. Cùng với đó, hệ thống nghị định, văn bản hướng dẫn thi hành cũng được ban hành tương đối đầy đủ, tạo hành lang pháp lý đồng bộ hơn cho thị trường.
Dù vậy, thực tế triển khai vẫn còn không ít khó khăn, vướng mắc. Một số quy định mới cần thời gian để “ngấm” vào thực tiễn, trong khi sự phối hợp giữa các cơ quan, địa phương chưa thật sự đồng bộ. Nhận diện rõ vấn đề này, Chính phủ và Quốc hội tiếp tục ban hành các cơ chế mang tính đột phá để tháo gỡ những “nút thắt” kéo dài.
Bên cạnh những tín hiệu tích cực từ hoàn thiện thể chế, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh thẳng thắn chỉ ra một thực tế đáng lo ngại: thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng lệch pha cung – cầu kéo dài. Trong khi nguồn cung nhà ở cao cấp dư thừa ở một số khu vực, thì phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình lại thiếu hụt nghiêm trọng.
Để khắc phục tình trạng này, Chính phủ đã ban hành Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội. Với tinh thần “vừa làm vừa sửa”, trong quá trình triển khai, Chính phủ tiếp tục trình Quốc hội ban hành Nghị quyết 201, bổ sung nhiều cơ chế, chính sách cụ thể nhằm tháo gỡ khó khăn cho phát triển nhà ở xã hội.
Nhờ đó, kết quả bước đầu ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực. Các địa phương đã vào cuộc quyết liệt hơn, coi phát triển nhà ở xã hội là nhiệm vụ chính trị quan trọng, tạo nên bức tranh sôi động trên phạm vi cả nước.
Tính đến nay, cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với tổng quy mô 657.441 căn hộ. Trong đó, có 193 dự án đã hoàn thành, 200 dự án đã khởi công xây dựng, 305 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Với những kết quả đến năm 2025, mục tiêu đề án đã đạt khoảng 62%.
Kết quả thực hiện năm 2025, cả nước hoàn thành 102.633 căn nhà ở xã hội, vượt kế hoạch đề ra là 100.275 căn, với mức giá trung bình dao động từ 15–25 triệu đồng/m2. Thứ trưởng Bộ Xây dựng kỳ vọng, đến năm 2026 sẽ đạt khoảng 160.000 căn nhà ở xã hội và đến năm 2030 hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn, thậm chí theo mong muốn của Thủ tướng Chính phủ, mục tiêu này có thể được hoàn thành sớm vào năm 2028.
Một nội dung quan trọng khác được Thứ trưởng đề cập là công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản tồn đọng của các địa phương trên cả nước. Theo báo cáo, hiện cả nước còn khoảng 2.991 dự án gặp khó khăn, trong đó có 326 dự án được áp dụng cơ chế theo Nghị quyết 170, 898 dự án thuộc diện rà soát theo chuyên đề của Thanh tra Chính phủ và thanh tra các địa phương.
Trên cơ sở kết luận thanh tra, Trung ương cho phép nguyên tắc tháo gỡ, hoàn chỉnh hồ sơ để các dự án đủ điều kiện tiếp tục triển khai. Thứ trưởng khẳng định, trong thời gian tới, các dự án này sẽ từng bước được tháo gỡ, bổ sung nguồn cung cho thị trường và khơi thông nguồn lực cho phát triển.
Vị Thứ trưởng cho rằng, với sự vào cuộc đồng bộ của các cấp, các ngành, cùng sự đồng hành của cộng đồng doanh nghiệp, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ có nhiều chuyển biến tích cực. Nguồn cung được kỳ vọng gia tăng, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có giá phù hợp; các địa phương tiếp tục tháo gỡ dự án khó khăn, phê duyệt dự án mới theo chương trình phát triển, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của thị trường và người dân.
CƠ HỘI NHIỀU HƠN LÀ THÁCH THỨC
Ở góc độ chuyên gia, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng cho biết, đã đến lúc cần đánh giá lại một cách thực chất hơn vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế, từ đó có các giải pháp căn cơ về tài chính và giá bất động sản để hướng tới phát triển bền vững.
Theo số liệu, năm 2024, lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 9,46% GDP; 9 tháng đầu năm 2025, con số này giảm nhẹ còn 9,11%. So với Trung Quốc (khoảng 21%), Mỹ (hơn 14%) hay EU (trên 12%), mức đóng góp của Việt Nam vẫn ở mức trung bình thấp, cho thấy dư địa phát triển còn lớn nhưng yêu cầu về chất lượng tăng trưởng ngày càng cao.
TS. Cấn Văn Lực đánh giá thị trường xây dựng và bất động sản chịu tác động đồng thời của sáu nhóm yếu tố chính, bao gồm: kinh tế vĩ mô; pháp lý và công tác quản lý, giám sát; quy hoạch, đô thị hóa và hạ tầng; tài chính - nguồn vốn; quan hệ cung - cầu và niềm tin thị trường; cùng với mức độ minh bạch, ứng dụng công nghệ và dữ liệu. Trong đó, tài chính và giá bất động sản là hai vấn đề nổi bật, có tính lan tỏa lớn đến ổn định kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội.
Giai đoạn 2025-2026 là thời điểm then chốt để tái định hình thị trường. Các điều kiện vĩ mô nhìn chung đang tạo dư địa thuận lợi: kinh tế Việt Nam duy trì tăng trưởng khá cao; lạm phát, tỷ giá và nợ xấu được kiểm soát.
Bên cạnh đó, lãi suất dù có xu hướng tăng trở lại nhưng vẫn ở mức thấp so với nhiều giai đoạn trước. Đặc biệt, những đột phá về thể chế, tinh gọn bộ máy, sắp xếp đơn vị hành chính và đẩy nhanh đầu tư công, phát triển hạ tầng đang tạo nền tảng quan trọng cho thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới.
Hàng loạt văn bản pháp lý quan trọng đã và đang được ban hành, tập trung tháo gỡ các “điểm nghẽn” kéo dài, nhất là trong phát triển nhà ở xã hội, tính tiền sử dụng đất, phân cấp cho địa phương và giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp.
Việc hình thành Quỹ nhà ở quốc gia, siết chặt minh bạch trong mua bán nhà ở xã hội, cũng như lộ trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, xây dựng, đầu tư được kỳ vọng sẽ cải thiện đáng kể môi trường thị trường trong trung và dài hạn.
Còn dòng vốn vào thị trường bất động sản năm 2025 có dấu hiệu phục hồi rõ nét. Dư nợ tín dụng bất động sản tăng nhanh hơn mức tăng tín dụng chung; vốn FDI và phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng gia tăng.
Số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới và quay trở lại hoạt động tăng mạnh, phản ánh niềm tin thị trường từng bước được cải thiện. Tuy vậy, ông Lực cho rằng việc phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng vẫn là điểm cần lưu ý, đòi hỏi phải đa dạng hóa kênh huy động vốn trong thời gian tới.