Mới đây, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Nghị quyết gồm 3 Chương, 13 Điều và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2026.
Nghị quyết đã có những điểm quan trọng, gỡ vướng trong việc thi hành Luật Đất đai, trong đó có nội dung về chuyển mục đích sử dụng đất. Để hiểu rõ hơn về nội dung này. Tạp chí Thương gia đã có cuộc trao đổi cùng Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản.
Theo ông Tuấn Nghị quyết mới của Quốc hội về tổ chức thi hành Luật Đất đai đã giảm đáng kể mức tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ đất vườn, ao (đất nông nghiệp) trong thửa đất có đất ở sang đất ở.
Thưa Luật sư, ông có thể cho biết bối cảnh và những điểm chính của Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai liên quan đến tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở?
Tại Luật Đất đai 2024, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, người dân phải nộp 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.
Trong khi đó, theo khoản 2 Điều 10 Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai đã điều chỉnh mức thu mới đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong thửa đất có đất ở đã được xác định khi cấp Giấy chứng nhận hoặc đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã tách ra hoặc đo vẽ tách thành thửa riêng trước ngày 1/7/2014 khi chuyển các loại đất này sang đất ở, mức thu tiền sử dụng đất được tính làm 3 mức.
Thứ nhất, 30% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp đối với phần diện tích chuyển mục đích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Thứ hai, 50% chênh lệch đối với phần vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Thứ ba, 100% chênh lệch đối với phần vượt hạn mức trên 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương và đối với các trường hợp chuyển mục đích khác (đất nông nghiệp thuần túy không có đất ở).
Mức thu giảm theo quy định này chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân (tính trên một thửa đất).
Ngoài ra, khoản 10 Điều 4 của Nghị quyết quy định cơ chế chuyển tiếp đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất thuộc nhóm đối tượng nêu trên trong khoảng thời gian từ ngày 1/8/2024 (thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) đến trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành (1/1/2026).
Theo đó, người sử dụng đất có quyền đề nghị cơ quan thuế xác định và tính lại tiền sử dụng đất theo quy định mới của Nghị quyết. Trường hợp số tiền sử dụng đất được tính lại thấp hơn số tiền đã xác định hoặc đã nộp trước đây thì sẽ điều chỉnh giảm nghĩa vụ tài chính (nếu chưa nộp) hoặc được khấu trừ vào các nghĩa vụ tài chính khác (nếu có) của người sử dụng đất hoặc được Nhà nước hoàn trả theo quy định.
Vậy Luật sư đánh giá thế nào về ý nghĩa của các quy định mới này đối với người dân?
Có thể khẳng định, quy định mới về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất là một thay đổi quan trọng, mang ý nghĩa thực tiễn rõ nét đối với các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở.
Trong bối cảnh bảng giá đất tại nhiều địa phương được điều chỉnh theo hướng tăng trong thời gian vừa qua, việc áp dụng các mức thu mới 30%, 50% trong Nghị quyết thay vì mức chung 100% chênh lệch như quy định chung của Luật Đất đai 2024 đã góp phần giảm đáng kể chi phí và gánh nặng tài chính cho người dân.
Với các gia đình có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất để chia cho con cái ra ở riêng, quy định này càng thể hiện tính hợp lý và nhân văn. Việc giảm mức thu tiền sử dụng đất giúp các hộ gia đình dễ dàng hơn trong việc ổn định chỗ ở, bảo đảm điều kiện an cư cho các thành viên. Chính sách mới cũng thể hiện rõ tinh thần đồng hành và chia sẻ của Nhà nước với người dân trong bối cảnh giá đất có sự biến động.
Ở góc độ chính sách, vấn đề đặt ra không chỉ đơn thuần là giảm nghĩa vụ tài chính, mà còn là sự ưu tiên cho nhu cầu an cư chính đáng của người dân, thay vì đặt nặng mục tiêu tăng thu ngân sách trong mọi trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất.
Quy định cũng được thiết kế theo hướng phân loại rõ ràng, hạn chế nguy cơ bị lợi dụng để đầu cơ, trục lợi chính sách. Việc gắn mức ưu đãi tiền sử dụng đất (30%, 50%) với hạn mức giao đất ở tại địa phương cùng với nguyên tắc chỉ được áp dụng một lần đối với mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất đã góp phần bảo vệ đúng đối tượng cần được hỗ trợ, đồng thời ngăn chặn tình trạng “gom” đất nông nghiệp rồi chuyển mục đích hàng loạt để hưởng chênh lệch.
Một điểm đáng chú ý khác là chính sách không chỉ áp dụng cho các trường hợp phát sinh mới mà còn có cơ chế xử lý đối với các trường hợp đã chuyển mục đích sử dụng đất trong giai đoạn từ ngày 1/8/2024 (ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) đến trước khi Nghị quyết có hiệu lực. Việc cho phép tính lại tiền sử dụng đất và được điều chỉnh hoặc khấu trừ hoặc hoàn trả phần chênh lệch nếu người dân đã nộp cao hơn thể hiện tính công bằng, hợp lý và nhân văn trong việc áp dụng pháp luật, qua đó củng cố niềm tin của người dân vào sự ổn định và nhất quán của chính sách đất đai.
Theo luật sư, người dân cần lưu ý gì khi áp dụng chính sách này?
Người dân cần lưu ý rằng các quy định ưu đãi nêu trên không áp dụng đại trà mà được thiết kế với những điều kiện cụ thể về chủ thể, loại đất và thời điểm áp dụng, cụ thể.
Về chủ thể, chính sách chỉ áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân, không áp dụng đối với doanh nghiệp hoặc các tổ chức kinh tế.
Về loại đất, chỉ các trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở đã được xác định khi cấp Giấy chứng nhận, hoặc đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã được tách thửa hoặc đo vẽ thành thửa riêng trước ngày 1/7/2014 khi chuyển sang đất ở mới thuộc phạm vi điều chỉnh của chính sách. Đối với đất nông nghiệp thuần túy, không gắn với đất ở, việc chuyển mục đích sử dụng đất vẫn phải áp dụng mức thu 100% chênh lệch theo quy định chung.
Về thời điểm áp dụng, mức thu tiền sử dụng đất mới chính thức áp dụng từ ngày 1/1/2026. Tuy nhiên, chính sách có tính đến yếu tố chuyển tiếp đối với các trường hợp đã được tính hoặc đã nộp tiền sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 1/8/2024.
Các trường hợp đã chuyển mục đích sử dụng đất trước thời điểm ngày 1/8/2024 sẽ không thuộc diện xem xét lại, do đã được áp dụng các quy định ưu đãi tương ứng theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn trước đây.
Do mức thu tiền sử dụng đất được xác định trên cơ sở hạn mức giao đất ở của từng địa phương, các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất cần chủ động tìm hiểu kỹ quy định về hạn mức này để có phương án tính toán diện tích chuyển mục đích phù hợp, tránh phát sinh chi phí cao ngoài dự kiến.
Khi Nghị quyết chính thức có hiệu lực, những người đã được tính hoặc đã nộp tiền sử dụng đất từ ngày 1/8/2024 nên chủ động liên hệ với cơ quan thuế để được hướng dẫn việc rà soát, tính lại tiền sử dụng đất (nếu thuộc diện áp dụng), qua đó bảo đảm đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo chính sách mới.
Xin cảm ơn Luật sư!
