Thị trường bất động sản Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi trong thời gian qua, với dòng vốn tín dụng và FDI tăng trưởng rõ rệt. Tuy nhiên, tốc độ cải thiện vẫn còn khá chậm do vướng mắc pháp lý, chi phí đầu tư tăng và khả năng tiếp cận vốn vay còn hạn chế. Các doanh nghiệp vẫn loay hoay tái cấu trúc, trong khi người dân gặp khó khi mua nhà vì giá vẫn neo cao.
PHỤC HỒI NHƯNG CHẬM
Nhận định về thị trường bất động sản thời gian qua, tại Hội nghị Ban Chấp hành, Ban Thường vụ và gặp mặt hội viên thường niên năm 2025 của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, đang từng bước phục hồi, tuy nhiên tốc độ còn chậm.
Về nguồn vốn chảy vào thị trường đã ghi nhận những diễn biến đáng chú ý. Dư nợ cho vay bất động sản đến cuối năm 2024 ước đạt khoảng 3,2 triệu tỷ đồng, chiếm gần 21% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Trong đó, tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản tăng mạnh 18%, còn tín dụng cho nhà ở tăng khoảng 6,5%, đưa tổng mức tăng tín dụng bất động sản lên khoảng 12%.
Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) cũng rất tích cực cho thị trường bất động sản. Năm 2024, tổng vốn đăng ký mới, bổ sung, góp vốn và mua cổ phần vào lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 6,3 tỷ USD, chiếm 16,5% tổng FDI đăng ký vào Việt Nam; trong khi vốn giải ngân đạt 1,84 tỷ USD, tương đương 7,2%. Riêng trong 4 tháng đầu năm 2025, FDI đăng ký vào bất động sản đạt 1,5 tỷ USD (chiếm 26,9%), với mức giải ngân đạt 533 triệu USD (chiếm 7,9%).
Trên kênh trái phiếu doanh nghiệp, tổng lượng phát hành trong năm 2024 đạt khoảng 442.000 tỷ đồng, trong đó riêng các doanh nghiệp bất động sản chiếm gần 20,4% với khoảng 90.000 tỷ đồng.
Tuy nhiên, bước sang quý 1/2025, thị trường ghi nhận chưa có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu mới. Có thể thấy, sự phục hồi của thị trường trái phiếu đã tích cực trong năm ngoái nhưng chậm lại vào đầu năm nay.
Các động lực mới từ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Nghị định 35/2022/NĐ-CP về quản lý KCN và khu kinh tế, cùng với việc đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh, đang mở ra kỳ vọng mới cho thị trường.
Dù vậy, thị trường cũng đối diện với không ít thách thức. Trong năm 2024, lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm 1,7%, giá cổ phiếu giảm 2%, chủ yếu do chi phí hoạt động tăng mạnh 31,1%.
Quý 1/2025, mặc dù lợi nhuận sau thuế của nhóm doanh nghiệp này tăng 63% so với cùng kỳ năm ngoái nhờ kết quả đột biến từ một số doanh nghiệp lớn, nhưng vẫn giảm 58,8% so với quý trước. Giá cổ phiếu tăng 17,7% so với cuối năm 2024, cho thấy thị trường đang phục hồi, song tốc độ vẫn còn chậm và thiếu đồng đều.
Hơn nữa, tình trạng tăng giá bất động sản vẫn tiếp tục tiếp diễn. Trong giai đoạn 2019 - 2024, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng tới 59%, cao hơn cả Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (+41%) và Singapore (37%).
Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, TS. Cấn Văn Lực đề xuất, Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện thể chế về đất đai, xây dựng và bất động sản, trong đó, Quốc Hội cần ban hành Nghị quyết về nhà ở xã hội.
Nhà nước cần lưu ý khâu tổ chức thực hiện, ban hành hướng dẫn các luật,nghị quyết vừa qua; đảm bảo tính dễ hiểu, khả thi, nhất quán, ổn định; tăng hiệu quả phối hợp các bên liên quan; kịp thời tháo gỡ vướng mắc, can thiệp thị trường và chế tài vi phạm...
“Bên cạnh đó, cần có phương án, biện pháp cụ thể, khả thi trong ổn định, giảm mặt bằng giá bất động sản. Đa dạng hóa nguồn vốn và phát triển tài chính trên thị trường. Kiên quyết chống lãng phí nhất là trong lĩnh vực đất đai, bất động sản, tài sản công, đầu tư công...”, ông Lực nhấn mạnh.
Về doanh nghiệp bất động sản, theo vị chuyên gia, các doanh nghiệp cần tiếp tục tái cấu trúc hoạt động; quan tâm kiểm soát rủi ro dòng tiền, nợ đáo hạn...; chủ động tìm hiểu, tiếp cận các chương trình, gói hỗ trợ.
ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ GỠ KHÓ CHO DỰ ÁN
Tiếp tục diễn biến của hội nghị, ông Đỗ Viết Chiến, Phó Chủ tịch Thường trực VNREA đã báo cáo tóm tắt đánh giá hoạt động năm 2024 và kế hoạch hoạt động năm 2025 của hiệp hội.
Ông Chiến cho biết, chịu tác động chung của nền kinh tế, thị trường bất động sản năm qua vẫn còn nhiều khó khăn và trầm lắng. Tình trạng tồn đọng dự án dở dang ở các địa phương, việc đầu tư và thực hiện các dự án nhà ở xã hội còn chậm gần như gián đoạn.
Tiến độ cải tạo chung cư cũ trên cả nước trong 20 năm qua vẫn rất chậm so với kế hoạch đề ra, chỉ đạt gần 2%, tỷ lệ này là quá thấp, nhất là tại 2 thành phố lớn: Hà Nội và TP.HCM; giá bất động sản tăng bất thường cũng ảnh hưởng đến khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Hiện tượng thổi giá qua đấu giá quyền sử dụng đất, giá nhà ở làm ảnh hưởng đến tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam cần phải nghiêm khắc ngăn chặn.
Mặc dù nhà nước đã tạo nhiều ưu đãi và cơ chế để thu hút doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội nhưng việc triển khai vẫn còn nhiều thách thức như thiếu quỹ đất, thủ tục kéo dài, phức tạp, công tác đấu thầu chưa phù hợp loại hình nhà ở xã hội, lợi nhuận định mức 10%..., người dân khó tiếp cận gói tín dụng 145.000 tỷ đồng vì lãi suất vay cao, thời gian trả nợ 5 năm là quá ngắn.
Do đó, Hiệp hội đề nghị Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các Bộ ban ngành Trung ương và địa phương sớm tổ chức tuyên truyền phổ biến pháp luật một cách thiết thực, hiệu quả về Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Các tổ chức tín dụng. Tiếp tục ban hành các Nghị định, Thông tư hướng dẫn chi tiết các nội dung trong từng luật yêu cầu tạo điều kiện sớm đưa Luật vào thực tế.
Bên cạnh đó, cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính liên quan đến hoạt động thị trường bất động sản Việt Nam theo hướng công khai, minh bạch, đơn giản hóa thủ tục hành chính tạo thuận lợi hơn nữa và tiếp cận nguồn tín dụng cho các doanh nghiệp và người dân mua nhà.
Các Bộ, ngành trung ương và các tỉnh thành phố cần đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ các khó khăn vướng mắc cho các dự án nhằm góp phần phát triển thị trường bất động sản.
Các địa phương cần tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm trong đấu thầu đất đai, vi phạm liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Về phương hướng năm 2025, hiệp hội tiếp tục tham gia tích cực, chất lượng, hiệu quả trong việc tuyên truyền phổ biến pháp luật liên quan thị trường bất động sản, tham gia sửa đổi bổ sung các luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản một cách đồng bộ giữa các luật và văn bản dưới luật như Luật Đầu tư, Luật Du lịch, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật các tổ chức tín dụng, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Quản lý phát triển đô thị…
Đồng thời chủ động phối hợp các cơ quan Nhà nước kịp thời hướng dẫn doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc triển khai thực hiện dự án bất động sản tại các địa phương và thực hiện 3 Luật mới được ban hành (Luật Đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản).
VNREA cũng sẽ thường xuyên theo dõi, phân tích thị trường, tổ chức các chuyên đề và có báo cáo thực trạng, cũng như đề xuất các giải pháp về cơ chế chính sách nhằm phục hồi, lành mạnh hóa và phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam theo từng giai đoạn…