Đây là nhận định của bà Trang Bùi, Tổng GĐ Cushman & Wakefield trong buổi công bố báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý 3/2022.
Cả nguồn cung và nguồn cầu đều giảm mạnh
Chính sách kiểm soát tín dụng đã phần nào tạo ra rào cản trong việc huy động vốn từ các ngân hàng thương mại, khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn khi triển khai các dự án căn hộ mới.
Do đó, nguồn cung căn hộ mới trong Quý 3/2022 đã giảm 56% theo quý, với khoảng 4.100 căn được chào bán. Trong đó, căn hộ trung cấp chiếm 75% giỏ hàng, các phân khúc khác lần lượt là bình dân 16%, hạng sang 7%, cao cấp 1% và siêu sang 1%. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở khu vực phía đông với 76% so với toàn thị trường, nhờ vào các dự án cơ sở hạ tầng đang hoàn thiện.
Kiểm soát tín dụng cũng gây khó khăn trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, dẫn đến lượng bán và tỷ lệ hấp thụ đều giảm trong quý, với 4.150 căn tiêu thụ, giảm 54% so với quý trước. Đặc biệt, nhu cầu thị trường có vẻ chậm lại trong tháng 7 và tháng 8 và bắt đầu phục hồi từ đầu tháng 9.
Giá sơ cấp trung bình trong quý này đạt khoảng 2.799 USD trên mỗi m2 (tương đương 66.7 triệu đồng), tăng 1% theo quý. Theo ước tính của Cushman & Wakefield, sẽ có hơn 4.100 căn hộ mới được chào bán ra thị trường vào cuối năm nay, trong đó khu Đông và khu Nam sẽ dẫn đầu thị trường.
Theo đánh giá của Cushman & Wakefield, trong khi hai dòng vốn quan trọng vào bất động sản là tín dụng ngân hàng và trái phiếu bị hạn chế thì dòng vốn FDI tiếp tục là điểm sáng. Kinh doanh bất động sản tiếp tục đứng thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI với trên 3,5 tỷ USD, chiếm 18,7% tổng vốn đầu tư đăng ký. Con số này tăng gần gấp đôi so với 9 tháng cùng kỳ năm ngoái (gần 1,8 tỷ USD).
Bên cạnh đó là các điểm sáng về tăng trưởng kinh tế, lạm phát được kiểm soát tốt… Chính phủ cũng thúc đẩy cải cách, hoàn thành nhanh chóng một số dự án cơ sở hạ tầng, kiểm soát vốn, thuế chuyển nhượng bất động sản chặt hơn, hạn chế "phân lô, tách thửa", chú trọng vào nhà ở xã hội… giúp thị trường không hình thành bong bóng trên diện rộng trong thời gian sốt nóng vừa qua, đồng thời là niềm hi vọng cho tầng lớp thu nhập thấp về việc rút ngắn khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà, đặc biệt ở các thành phố lớn.
“Khả năng lãi suất tăng và việc kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng hiện nay đã tạo ra những biến động cho thị trường bất động sản trong quý vừa qua. Tính thanh khoản các dự án, dòng tiền và lợi nhuận của doanh nghiệp trong năm 2022 - 2023 sẽ bị tác động.
Tuy nhiên, với các động lực tăng trưởng mạnh mẽ và các cải cách đang diễn ra, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục vững vàng trong trung hạn đối với tất cả các phân khúc, khi thị trường trở nên minh bạch hơn”, bà Trang Bùi nhận định.
Thị trường bất động sản công nghiệp sẽ được hưởng lợi
Theo thống kê của Cushman & Wakefield, thị trường nhà xưởng và nhà kho xây sẵn không ghi nhận thay đổi đáng kể về nguồn cung mới, lần lượt là 4.321.000m2 và 4.702.000 m2.
Trong đó, tỷ lệ hấp thụ nhà xưởng tăng 7% theo quý và 1% theo năm, đạt 92%; ngược lại, tỷ lệ hấp thụ nhà kho giảm 1% theo quý và giảm 8% theo năm, ở mức 76%.
Mức giá chào thuê trung bình lần lượt cho nhà xưởng là 4.6 USD/m2/tháng (tương đương 110 nghìn đồng) và nhà kho là 4.4 USD/m2/tháng (tương đương 105 nghìn đồng).
Theo bà Trang Bùi, Ngân hàng Nhà nước nâng trần tăng trưởng tín dụng cho một số ngân hàng thương mại, song dòng vốn tín dụng này sẽ ưu tiên cho sản xuất và dịch vụ. Chính vì vậy, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tăng trưởng lành mạnh trong năm 2022 - 2023, và dự báo thị trường kho bãi sẽ được hưởng lợi trong mùa lễ hội cuối năm nhờ vào nhu cầu tiêu dùng dịp cao điểm tăng mạnh.
Ngược với thị trường căn hộ, nguồn cung nhà liền thổ ghi nhận 450 căn được chào bán từ 6 dự án, tăng gấp đôi so với quý trước và gấp 4 lần so với quý 3/2021. Trong đó, tổng lượng căn được tiêu thụ là 270 căn. Giá sơ cấp trung bình được ghi nhận là 12.300 USD trên mỗi m2 đất (tương đương với 293 triệu đồng), tăng 29,7% theo quý và gần gấp đôi theo năm.
