Gần 2.300 DN môi giới phải tạm dừng hoạt động
Theo nhận định của FERI, tại Việt Nam, một chu kỳ của thị trường BĐS thường trải qua 5 giai đoạn. Ở giai đoạn khởi đầu tăng trưởng, thị trường ghi nhận việc mở rộng cung tiền và tín dụng thông qua việc lãi suất giảm, dòng vốn, nợ vay tăng, “chảy” mạnh vào xây dựng, BĐS. Nhiều nhà đầu cơ gia nhập thị trường, dẫn đến nguồn cầu tăng liên tục và giá đất tăng.
Tại giai đoạn thị trường mở rộng thường xuất hiện bong bóng tài sản, khi lãi suất và tình trạng lạm phát tăng cao. Giá nhà giữ nguyên, lợi nhuận DN BĐS sụt giảm. Về phía khách hàng, những người dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà buộc phải bán nhà để trả nợ khiến tình trạng thanh lý diễn ra ồ ạt. Thị trường BĐS chuyển sang giai đoạn khủng hoảng khi nguồn cầu giảm khiến thị trường đóng băng, kéo theo các hoạt động xây dựng giảm.
Bước sang giai đoạn tích lũy và tái cấu trúc, lúc này DN đang dần thích ứng với bối cảnh trầm lắng và triển khai phương án như tái cơ cấu sản phẩm, định vị lại thị trường. Đến giai đoạn phục hồi, giá nhà tăng trên nhiều phân khúc. Thị trường “ấm lên, tính thanh khoản cải thiện, lợi nhuận của DN BĐS cũng tăng dần.
Đối chiếu với thực tế hiện nay có thể thấy rằng, thị trường BĐS Việt Nam đang bước vào giai đoạn khủng hoảng khi thanh khoản sụt giảm mạnh, nhiều DN buộc phải thực hiện tái cấu trúc theo hướng tinh gọn, tiết giảm chi phí vận hành…
Quá trình “thanh lọc” cũng buộc nhiều DN phải rời thị trường. Thống kê cho thấy, 10 tháng năm 2022, số lượng DN môi giới BĐS bị ảnh hưởng, phải tạm dừng kinh doanh có thời hạn là gần 2.300 DN, tăng 52,8% so với cùng kỳ.
Nhiều DN phải tái cơ cấu lại mô hình, giảm quy mô, tinh giảm hệ thống nhân sự. Giao dịch không có dẫn tới tình trạng doanh thu của các DN môi giới sụt giảm. Hệ quả, thu nhập của môi giới cũng gặp nhiều khó khăn, chưa kể phải chịu âm do tiền chạy quảng cáo, chi phí phát sinh.
Cơ hội để xây dựng đội ngũ môi giới tinh thông
Kiến nghị giải pháp cho DN môi giới, FERI cho rằng thời gian này các DN nên tập trung vào chuẩn hóa hoạt động đào tạo. Công tác này sẽ giúp DN xây dựng một đội ngũ tinh thông chuyên môn, dày dạn kinh nghiệm, chuẩn hóa hành vi, ứng xử, phù hợp với các quy định pháp luật - một cách củng cố nguồn lực cho tương lai.
Song song đó, các DN môi giới cũng cần tiến hành sàng lọc, tinh giảm hệ thống, tuyển dụng nhân sự có chọn lọc. Nâng cao uy tín, các DN môi giới nên chọn lọc chủ đầu tư uy tín, đủ năng lực triển khai dự án. Đồng thời, xây dựng chiến lược lâu dài, sẵn sàng đối phó các kịch bản xấu trong bối cảnh thị trường còn nhiều diễn biến khó lường. Giai đoạn trầm lắng cũng là thời điểm tốt để DN hoàn thiện hệ sinh thái ngành, ứng dụng công nghệ trong công tác bán hàng và quản trị DN.
Tương tự, đối với cộng đồng môi giới BĐS, giai đoạn này là cơ hội để các cá nhân học hỏi, phát triển, nâng cao chất lượng phục vụ, kỹ năng. Cần kiên định với mục tiêu nghề nghiệp, đồng thời chú trọng xây dựng thương hiệu cá nhân, nâng cao kiến thức, tác phong, đạo đức hành nghề, không lừa dối khách hàng, không nói xấu đối thủ...
Đồng thời, nên tái định vị thương hiệu cá nhân thông qua việc tìm hiểu, nghiên cứu để lựa chọn các thị trường, phân khúc sản phẩm phù hợp với khả năng, sở trường của bản thân cũng như lựa chọn đơn vị bán hàng có uy tín, chuyên nghiệp.
Thị trường BĐS vẫn còn nhiều “điểm sáng”
Dự báo thị trường BĐS thời gian tới, theo FERỊ, thị trường sẽ vẫn còn tồn tại rất nhiều thách thức phía trước. Bối cảnh kinh tế, địa chính trị nhiều rủi ro, lạm phát tiếp tục tăng cao.
Cuối năm 2022 và năm 2023, Chính phủ sẽ tiếp tục tăng cường thanh - kiểm tra và xử lý các sai phạm. Dự báo nguồn cung vẫn thiếu hụt trầm trọng do tiếp tục siết quản lý BĐS, trong khi các dự án nhà ở xã hội vẫn chưa thể triển khai. Với tâm lý thận trọng, khách hàng chuyển sang tích trữ tiền mặt dẫn đến thị trường đóng băng. Trong khi đó, tình trạng lãi suất tăng, hạn chế "room" tín dụng khiến ngay cả nhóm khách hàng mua ở thật cũng khó tiếp cận vốn vay.
Tuy nhiên, trong giai đoạn trầm lắng này cũng có khá nhiều điểm sáng. Trong một cuộc khảo sát mới đây cho thấy, 92% người được hỏi đã trả lời vẫn có ý định mua BĐS nhà ở. Đa số thời gian dự kiến mua BĐS là trên 6 tháng tới (39%), ngay lúc được hỏi (24%), và trên 1 năm (22%).
Trên thị trường đã bắt đầu xuất hiện các tin rao "ngộp hàng" từ nhóm khách hàng lướt sóng, đầu cơ. Tuy nhiên, đa phần các nhà đầu tư đã tích lũy khá nhiều kinh nghiệm từ các đợt “đóng băng” trước đó nên tình trạng “cắt lỗ” không còn nhiều như trước.
FERI khuyến nghị, trong giai đoạn này, khách hàng nên hạn chế tham gia thị trường với tâm lý đầu cơ mà nên đầu tư với tầm nhìn dài hạn. Bên cạnh đó, không nên sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh đầu tư theo hiệu ứng đám đông. Trước khi quyết định “xuống tiền”, nên đánh giá nhu cầu, lựa chọn sản phẩm thực sự phù hợp với khả năng tài chính. Với các nhà đầu tư thông thái, có tài chính tốt, đây là thời điểm hoàn hảo để tìm kiếm cơ hội ở BĐS giá tốt, "săn hàng ngộp"…
Kiến nghị một số giải pháp cho thị trường BĐS, FERI đề xuất, trong bối cảnh hiện nay, Nhà nước cần đẩy nhanh tiến trình sửa đổi Luật theo hướng phù hợp tình hình thực tế để nhanh chóng đi vào triển khai, sớm tạo ra hành lang pháp lý, môi trường minh bạch cho các hoạt động BĐS.
Đồng thời, tạo điều kiện để DN phát triển, góp phần khôi phục thị trường theo hướng tích cực. Tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án, xây dựng các cơ chế theo hướng mở, phù hợp với tình hình hiện nay cũng là công tác cần được coi trọng. Đề xuất triển khai song song công tác thanh tra với việc triển khai các chính sách phát triển nhà ở xã hội nhằm cân bằng nguồn cung, giá cả. Bên cạnh đó, cần xây dựng giải pháp mở rộng, đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường.
Kỳ vọng cho thị trường BĐS trong thời gian tới, FERI dự báo, dựa trên tốc độ tăng trưởng hiện nay, bức tranh kinh tế nói chung được kỳ vọng sẽ tiếp đà phục hồi sau suy thoái, các ngành sản xuất đi vào hoạt động ổn định. Khi việc thực hiện các nghị định, quy định mới đã “vào guồng”, thị trường BĐS sẽ phát triển lành mạnh, giá bán được kiểm soát.
