"Giải pháp tài chính là chưa đủ cho thị trường bất động sản Việt Nam"

Thị trường bất động sản hiện không chỉ chịu áp lực từ dòng vốn mà còn liên quan đến thị trường và tác động từ chính sách. Thương Gia giới thiệu bài viết của TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam tại Tọa đàm "Bắt mạch thị trường Bất động sản".
TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam.
TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam.

Tổng quan thị trường BĐS Việt Nam từ năm 2018 đến nay

Kể từ năm 2018 đến nay, chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trườngBĐS, đặc biệt liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp BĐS đã khiến nguồn cung BĐS sụt giảm nghiêm trọng.

Theo thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), Tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 là gần 180 ngàn sản phẩm mới nhưng sang năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110 ngàn, năm 2020 chỉ còn hơn 90 ngàn sản phẩm.

Năm 2021, thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50 ngàn sản phẩm.

Sơ bộ 9 tháng đầu năm 2022 cũng cho thấy, có hơn 32.200 sản phẩm mới được chào bán, giảm 30% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ hấp thụ các căn hộ giảm sút, chỉ ở mức gần 48%, thấp hơn 3,2 điểm % so với năm 2021. Riêng trong quý III/2022, chỉ có khoảng 9.500 căn hộ được đưa ra thị trường, giảm 23% so với quý II/2022.

Nguồn: https://vars.com.vn/
Nguồn: https://vars.com.vn/

Những vấn đề của thị trường hiện nay

Thị trường BĐS giảm sút cả về cung và lượng giao dịch, lượng cung mới được đưa vào thị trường cũng như số lượng dự án được mới được đầu tư, xây dựng ngày một hạn chế và chưa có dấu hiệu cải thiện

Nhu cầu nhìn chung vẫn cao, BĐS vẫn dành được nhiều sự quan tâm của khách hàng, nhà đầu tư ngay cả trong những giai đoạn khó khăn, dịch bệnh... nên giá vẫn tăng cả về sản phẩm bán và cho thuê

Tỷ lệ hấp thụ giảm sút rõ rệt do không tìm được sản phẩm phù hợp, giá cao.

Dòng tiền trục trặc làm ảnh hưởng đến ba nhóm đối tượng quan trọng

Thứ nhất là các nhà phát triển BĐS, ngoài 20% khoản tiền mặt phải có sẵn để giải phóng mặt bằng, để tiếp tục triển khai dự án, nhà đầu tư vẫn phải đi vay, trong hệ thống vay ngoài số tiền của khách hàng, ứng tiền của các nhà cung cấp, trái phiếu BĐS là một kênh dẫn vốn quan trọng.

Nhóm thứ hai là hơn 30 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất… Đây là nhóm đối tượng bị ảnh hưởng trực tiếp bởi tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư, đồng thời gián tiếp bởi những hậu quả chung của nền kinh tế khi ngành BĐS lâm nguy.

Nhóm thứ ba là khách hàng có nhu cầu mua BĐS. Họ bị “làm khó” bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn . Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà, thì đầu ra thị trường sẽ càng đi xuống.

Giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường

Cần có những quy định pháp luật để khơi thông nguồn vốn cho lĩnh vực kinh doanh BĐS, để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường, đưa mức giá BĐS nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực. Qua đó, giải quyết được nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho người dân.

Đối với gói hỗ trợ lãi suất 2% được triển khai theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 03/2022/TT-NHNN, các cơ quan quản lý nhà nước cần có phương án để phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có BĐS, đặc biệt với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý, các dự án nhà ở xã hội, không nên dễ dãi đưa vào những hoạt động không mang lại lợi ích thiết thực cho xã hội.

Thông tin giao dịch các dự án BĐS cần được minh bạch, không thể ở tình trạng “đi đêm” rối loạn như hiện tại. Giao dịch BĐS cần thiết phải thông qua một tổ chức chuyên nghiệp, tránh tạo thêm trung gian, phát sinh chi phí, tác động tiêu cực đến quyền tài sản hợp pháp của người dân.

Sàn giao dịch BĐS cần được định vị là trung tâm của thị trường, là đối tượng trung gian, cân bằng mọi hoạt động. Việc giao dịch qua sàn sẽ tập trung lại lực lượng cò đất hoạt động riêng lẻ, nâng cao chất lượng đội ngũ môi giới, tránh tình trạng đầu cơ, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật.

Bên cạnh đó, giao dịch qua sàn sẽ cung cấp nguồn lực góp phần đẩy nhanh việc chuyển đổi số đối với giao dịch BĐS theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính Phủ. Mọi thông tin giao dịch sẽ được niêm yết, công khai, minh bạch. Thông qua sàn, 100% giao dịch BĐS có thể trả qua ngân hàng, tránh tình trạng khai hai giá, thất thu ngân sách Nhà theo đề xuất của Bộ Tài chính, là cơ sở để cung cấp thông tin số liệu về giá chính xác nhất theo chủ trương mà Dự thảo Luật đất đai 2022 đưa ra và được các lãnh đạo Bộ Xây dựng ủng hộ.

TS. Nguyễn Văn Đính
Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam
Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam

Xem thêm

Hơn 15 năm “khắc xuất, khắp nhập” giao dịch bất động sản qua sàn

Hơn 15 năm “khắc xuất, khắp nhập” giao dịch bất động sản qua sàn

Từ năm 2006, luật quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch nhưng đến năm 2014, quy định này được bãi bỏ. Tuy nhiên, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) một lần nữa đưa quy định giao dịch bất động sản phải thông qua.
Nới room tín dụng sẽ thúc đẩy các thương vụ M&A bất động sản

Nới room tín dụng sẽ thúc đẩy các thương vụ M&A bất động sản

TS. Sử Ngọc Khương nhận định rằng, xu hướng M&A của các nhà đầu tư nước ngoài tại thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là cơ hội lớn giúp cho các doanh nghiệp trong nước cải thiện năng lực phát triển các dự án và thu hút nguồn khách hàng mới.

Có thể bạn quan tâm

"Ghìm cương" giá nhà ở xã hội

"Ghìm cương" giá nhà ở xã hội

Nhiều dự án nhà ở xã hội cũ đã tăng giá đáng kể, thậm chí có những dự án mức giá ngang bằng với chung cư thương mại...

Vinhomes ra mắt nhà mẫu The Premium

Vinhomes ra mắt nhà mẫu The Premium

Sự kiện ra mắt nhà mẫu Vinhomes The Premium đã thực sự làm nóng thị trường bất động sản Thanh Hóa, với thiết kế lấy cảm hứng từ những khu vườn Nhật Bản, cùng hệ thống tiện ích đẳng cấp 5 sao như bể bơi vô cực...

Aqua City là một trong những dự án then chốt của Novaland

Novaland nhận tin vui khi nút thắt pháp lý Aqua City được tháo gỡ

Ngày 19/11, Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai, ông Võ Tấn Đức chính thức phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chung 1/10.000, đánh dấu bước quyết định trong việc tháo gỡ pháp lý cho dự án Aqua City của Tập đoàn Novaland, vốn đã bị vướng mắc hơn 2 năm qua…