Tổng hợp báo cáo tài chính quý 3 và 9 tháng đầu năm 2023 của các doanh nghiệp địa ốc cho thấy đã bắt đầu xuất hiện những tín hiệu tích cực đối với hoạt động kinh doanh của những công ty thuộc nhóm ngành này.
Nhiều doanh nghiệp đã thành công trong việc tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh và bắt đầu triển khai các dự án mới đã được tháo gỡ về pháp lý và nguồn vốn.
Tuy nhiên, vẫn còn nhiều doanh nghiệp tiếp tục phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức như việc gặp khó khăn về giao dịch, tiếp đến là khó khăn về pháp lý đất đai và vẫn đang phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức do ảnh hưởng áp lực thanh toán nợ trái phiếu đến hạn.
Thống kê cho thấy phần lớn doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn sụt giảm về doanh thu và lợi nhuận. Tuy nhiên, cũng có một số trường hợp lội ngược dòng ngoạn mục.
"HỐT BẠC LỚN" NHỜ BÁN BÁN HÀNG "ĐẮT KHÁCH"
Đứng đầu danh sách tăng trưởng lợi nhuận là Công ty Cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) khi doanh thu thuần trong quý 3 đạt 32.724 tỷ đồng, tăng 84% so với cùng kỳ.
Theo Vinhomes, doanh thu trong kỳ chủ yếu đến từ việc bàn giao 2.400 căn bất động sản thấp tầng tại đại dự án Vinhomes Ocean Park 3 theo đúng kế hoạch. Kết quả, công ty lãi ròng gần 10.700 tỷ đồng, giảm 26% do ở cùng kỳ doanh nghiệp có thêm khoản thu nhập 9.000 tỷ từ chuyển nhượng đầu tư.
Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh thu thuần và lãi ròng của Vinhomes lần lượt gấp 3 lần và tăng 64% so với cùng kỳ, đạt 94.637 tỷ đồng và 32.300 tỷ đồng.
Theo sau Vinhomes là một công ty thành viên khác của Vingroup - Công ty Cổ phần Vincom Retail (mã chứng khoán: VRE). Trong quý 3, doanh thu thuần của Vincom Retail đạt 3.333 tỷ đồng, tăng 66% so với cùng kỳ, nhờ ghi nhận doanh thu bàn giao bất động sản trong kỳ.
Vincom Retail đã hoàn tất bàn giao 268 căn nhà phố thương mại tại dự án Quảng Trị và Điện Biên cho khách hàng, đóng góp 1.304 tỷ đồng (tương đương 39%) vào tổng doanh thu. Hoạt động kinh doanh trung tâm thương mại ghi nhận doanh thu 1.988 tỷ đồng, đóng góp 60% vào tổng doanh thu.
Kết quả, Vincom Retail lãi ròng gần 1.317 tỷ đồng trong quý 3, tăng đến 66% so với cùng kỳ. Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh nghiệp này đạt doanh thu 7.449 tỷ đồng, tăng 76% so với cùng kỳ. Lãi ròng thu được hơn 3.341 tỷ đồng, tăng 72%.
Trong khi đó, tại Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes (mã chứng khoán: SSH) cũng ghi nhận doanh thu thuần trong quý 3/2023 tăng 452% so với cùng kỳ năm 2022, đạt 1.075 tỷ đồng.
Doanh thu tăng bứt phá chủ yếu đến từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản các dự án triển khai tại các công ty con và từ kết quả của chính sách liên kết với các đối tác để thực hiện chuyển đổi sản phẩm trái phiếu/đầu tư sang sản phẩm bất động sản.
Trong quý 3/2023, báo cáo tài chính hợp nhất cũng ghi nhận lợi nhuận ròng của công ty đạt 511 tỷ đồng, tăng trên trên 600% lợi nhuận so với mức nền thấp ở cùng kỳ. Đây là quý thứ tư liên tiếp doanh nghiệp địa ốc này tăng trưởng lợi nhuận trên ba chữ số.
Lũy kế 9 tháng đầu năm 2023, Sunshine Homes đạt 2.588 tỷ đồng doanh thu thuần, lãi sau thuế hợp nhất gần đạt 1.262 tỷ đồng.
Tương tự, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) ghi nhận doanh thu thuần tăng đột biến trong quý 3/2023. Cụ thể, doanh thu của Phát Đạt ghi nhận ở mức 355 tỷ đồng, tăng gần gấp 32 lần so với cùng kỳ. Biên lợi nhuận gộp cũng cải thiện mạnh, đạt 88%.
Tuy nhiên, doanh thu tài chính sụt giảm mạnh xuống mức 550 triệu đồng, trong khi cùng kỳ đạt 1.249 tỷ đồng. Do đó, lợi nhuận sau thuế đạt 102 tỷ đồng, giảm 86% so với cùng kỳ.
Lũy kế 9 tháng đầu năm 2023, doanh thu của Phát Đạt ghi nhận 550 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt hơn 400 tỷ đồng, lần lượt giảm 63% và giảm 71% so với cùng kỳ năm 2022.
Kế đến là Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Thăng Long (mã chứng khoán: TIG) với doanh thu thuần và lãi ròng lần lượt đạt 322 tỷ đồng và 127 tỷ đồng; tương ứng tăng 71% và 267% so với quý 3/2022.
THOÁI VỐN CÔNG TY CON, CẮT GIẢM CHI PHÍ
Trong quý 3/2023, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán: NVL) đã lấy lại đà hồi phục sau nhiều quý “bất ổn”.
Với việc ghi nhận khoản doanh thu tài chính đột biến hơn 2.000 tỷ đồng, chủ yếu đến từ thoái vốn tại Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành Nhơn (gần 1.179 tỷ đồng) và lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư (881 tỷ đồng), Novaland đã lãi ròng gần 171 tỷ đồng trong quý 3/2023.
Tuy nhiên, xét lũy kế 9 tháng đầu năm, công ty vẫn lỗ ròng gần 842 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lãi 2.025 tỷ đồng.
Về phía Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, mã chứng khoán: BCM), hoạt động kinh doanh trong quý suy giảm khi doanh thu thuần giảm hơn một nửa về 1.127 tỷ đồng.
Tuy nhiên, biên lãi gộp của doanh nghiệp tăng mạnh từ 30% lên 65%, theo đó duy trì lãi ròng tương đương với cùng kỳ ở mức 217 tỷ đồng. Tính chung 9 tháng đầu năm, Becamex IDC mang về 3.205 tỷ đồng doanh thu thuần và gần 448 tỷ đồng lợi nhuận ròng.
Theo báo cáo tài chính quý 3/2023, Tổng Công ty Cổ phần Phát triển Khu Công nghiệp (Sonadezi, mã chứng khoán: SNZ) cho biết, doanh thu thuần đạt 1.299 tỷ đồng, giảm 7% so với cùng kỳ năm ngoái.
Nguồn thu quý này được đóng góp bởi mảng kinh doanh khu công nghiệp (393 tỷ đồng), dịch vụ cảng (hơn 300 tỷ đồng), cung cấp nước sạch (294 tỷ đồng), xử lý chất thải (hơn 176 tỷ đồng), doanh thu kinh doanh nhà và hạ tầng (hơn 32 tỷ đồng)... Thêm vào đó, giá vốn hàng trong quý được tiết giảm hơn 150 tỷ đồng.
Ở mảng tài chính, doanh thu trong kỳ tăng 68% lên hơn 76 tỷ đồng, trong khi chi phí giảm không đáng kể, ghi nhận gần 28 tỷ đồng. Các chi phí hoạt động khác không có sự đột biến. Kết quả, công ty lãi ròng gần 209 tỷ đồng, tăng trưởng 61% so với cùng kỳ.
Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) cũng cho biết kết quả kinh doanh quý 3/2023 giảm sút tới 23% doanh thu thuần, xuống còn 616 tỷ đồng.
Đồng thời, lãi ròng giảm 41% về mức 208 tỷ đồng do doanh thu từ hoạt động kinh doanh chính là chuyển nhượng bất động sản giảm và chi phí tài chính, bán hàng tăng.
Đáng chú ý, doanh nghiệp ghi nhận gần 3.200 tỷ đồng trong kỳ tiền thu hồi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Nhà Đoàn Nguyên và Công ty TNHH Bất động sản Bình Trưng Mới, nhưng không có thông tin cụ thể về thương vụ này.
Luỹ kế 9 tháng, Nhà Khang Điền đạt 1.624 tỷ đồng doanh thu và 667 tỷ lãi ròng, lần lượt giảm 3% và 31% so với cùng kỳ năm trước.
Doanh thu thuần của Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (mã chứng khoán: SIP) đạt gần 1.705 tỷ đồng, tăng 13% so với cùng kỳ. Doanh thu hoạt động tài chính giảm 39% còn hơn 53 tỷ đồng.
Tuy nhiên, SIP có khoản lợi nhuận hơn 22 tỷ đồng (cùng kỳ hơn 14 tỷ đồng) từ các công ty liên doanh, liên kết. Mặc dù vậy, công ty báo lãi ròng gần như đi ngang so với cùng kỳ, đạt gần 194 tỷ đồng.
Cộng với kết quả kinh doanh nửa đầu năm, lũy kế 9 tháng, SIP đạt 4.762 tỷ đồng doanh thu, tăng 4% so với cùng kỳ; lãi ròng gần 617 tỷ đồng, giảm 9%.
Nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản đạt kết quả kinh doanh tăng trưởng trong quý vừa qua đều đến từ ghi nhận bàn giao các dự án trong quá khứ.
Một số doanh nghiệp có doanh thu tăng trưởng nhưng đồng thời các khoản phải thu cũng tăng mạnh. Cùng với tồn kho tiếp tục tăng (bao gồm chi phí xây dựng dở dang và bất động sản thành phẩm) dẫn đến dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp ghi nhận âm trong kỳ.
Mặc dù hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản phần nào đã khả quan, song theo báo cáo phân tích gần đây, nhóm chuyên gia của Công ty Chứng khoán KIS Việt Nam cho hay, kết quả kinh doanh toàn ngành bất động sản trong quý 3/2023 giảm khoảng 30% so với quý 2 và giảm 60% so với quý 1/2023. Riêng 5 doanh nghiệp lớn có thể ghi nhận lỗ gồm Tập đoàn Novaland, Tập đoàn Danh Khôi, DIC Group, Công ty Năm Bảy Bảy, Tập đoàn Đất Xanh.
Thị trường bất động sản được kỳ vọng chuyển biến tích cực hơn trong quý cuối năm, khi hoạt động bán hàng của các doanh nghiệp được hỗ trợ bởi lãi suất có xu hướng giảm. Tuy nhiên, phản ứng yếu ớt từ phía cầu có thể là vấn đề khiến nhiều doanh nghiệp lo ngại cho khả năng phục hồi.
Theo chia sẻ với báo giới gần đây, ông Trần Văn Bình, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, thị trường khó có thể ghi nhận sự thay đổi đột biến trong thời gian từ nay đến cuối năm, nhưng đây sẽ là bước đệm cho sự chuyển mình vào năm tới.
Trong thời gian này, song song với việc thực hiện những biện pháp đảm bảo duy trì hoạt động, các doanh nghiệp bất động sản, sàn môi giới cần chú ý chuẩn bị nguồn lực tốt nhất để có thể ngay lập tức vào cuộc khi thị trường phục hồi trở lại.
