Ngày 11/12/2025, tại Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XV đã thông qua Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Nghị quyết sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2026.
Chia sẻ với Thương gia, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, Nghị quyết có nhiều điểm mới đáng chú ý liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, được kỳ vọng sẽ thúc đẩy tiến độ các dự án đầu tư và bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người sử dụng đất.
Thứ nhất, mở rộng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng. Một trong những nội dung quan trọng của Nghị quyết là việc bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Cụ thể, Nghị quyết bổ sung ba nhóm dự án gồm: các dự án trong khu thương mại tự do và khu trung tâm tài chính quốc tế; các dự án mà nhà đầu tư đã thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất với trên 75% diện tích và trên 75% số lượng người sử dụng đất, phần diện tích còn lại sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi; và các trường hợp thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán cho dự án BT (dự án đối ứng) hoặc bố trí đất thuê cho doanh nghiệp tiếp tục sản xuất, kinh doanh khi bị thu hồi đất.
Ông Tuấn cho rằng, quy định này tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho các dự án thương mại quy mô lớn, tăng tính khả thi đối với các dự án có mức độ đồng thuận cao của người dân, đồng thời tháo gỡ vướng mắc cho các dự án BT và doanh nghiệp phải di dời. Tuy nhiên, việc mở rộng phạm vi thu hồi đất cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về minh bạch và kiểm soát để tránh nguy cơ lạm dụng.
Thứ hai, linh hoạt hơn trong trình tự thu hồi đất, cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường trong một số trường hợp.
Theo Luật Đất đai 2024, chỉ được thu hồi đất sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt.
Trong khi đó, Nghị quyết cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong một số trường hợp đặc biệt. Đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp không phải bố trí tái định cư, hoặc các dự án có trên 75% người sử dụng đất đồng ý, việc thu hồi đất có thể được thực hiện trước khi phê duyệt phương án bồi thường.
Ngoài ra, với dự án đầu tư công khẩn cấp hoặc dự án tái định cư tại chỗ theo tuyến công trình chính, Nhà nước được phép thu hồi đất trước khi hoàn thành việc bố trí tái định cư, kèm theo cơ chế tạm cư do UBND cấp tỉnh quy định.
Chuyên gia cho hay, quy định này giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị mặt bằng trong các trường hợp cấp bách, đồng thời vẫn bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi đất thông qua các chính sách tạm cư phù hợp.
Thứ ba, thay đổi cách tính giá đất bồi thường và giá đất tái định cư. Theo Nghị quyết, giá đất sẽ được tính bằng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Trước đây, Luật Đất đai 2024 quy định giá bồi thường căn cứ vào giá đất cụ thể, còn giá đất tái định cư được tính theo bảng giá đất không áp dụng hệ số K.
Sự thay đổi này có thể dẫn đến mức bồi thường thấp hơn trong một số trường hợp, trong khi giá đất tái định cư có thể cao hơn. Vì vậy, Nghị quyết đồng thời đặt ra yêu cầu cần có các chính sách hỗ trợ bổ sung nhằm bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi đất và hạn chế phát sinh khiếu nại.
Thứ tư, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục thu hồi đất. Nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án, Nghị quyết đã rút ngắn nhiều mốc thời gian trong quy trình thu hồi đất. Thời hạn thông báo thu hồi đất đối với đất phi nông nghiệp được giảm từ 180 ngày xuống còn 120 ngày, đối với đất nông nghiệp từ 90 ngày xuống 60 ngày.
Thời gian niêm yết phương án bồi thường giảm từ 30 ngày xuống còn 10 ngày, và thời hạn tổ chức đối thoại khi người dân không đồng ý phương án bồi thường tối đa 30 ngày, thay vì 60 ngày như trước.
Thứ năm, mở rộng thẩm quyền của Chính phủ quy định các trường hợp không được bồi thường về đất. Nghị quyết giao Chính phủ quy định thêm các trường hợp không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, thay vì phải quy định cứng trong Luật Đất đai. Cách tiếp cận này giúp xử lý linh hoạt hơn các tình huống thực tế như đất chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận do vướng quy hoạch, tranh chấp hoặc chưa xác định rõ nguồn gốc.
Cuối cùng, quy định mới về các biện pháp hỗ trợ khác. UBND cấp tỉnh được trao thẩm quyền ban hành các biện pháp và mức hỗ trợ khác nhằm bảo đảm chỗ ở và ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất; UBND cấp xã quyết định mức hỗ trợ cụ thể theo từng dự án.
“Đây được xem là công cụ quan trọng để hỗ trợ linh hoạt giúp bù đắp bất cập khi giá bồi thường theo bảng giá đất thường thấp hơn giá thị trường hoặc giá đất cụ thể trước đây. Từ đó hạn chế khiếu nại và bảo đảm an sinh người bị thu hồi đất”, Luật sư Phạm Thanh Tuấn nhận định.
Với hàng loạt quy định mới mang tính tháo gỡ và linh hoạt, Nghị quyết được kỳ vọng sẽ tạo biến tích cực trong công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đồng thời thúc đẩy tiến độ các dự án phát triển kinh tế – xã hội trong giai đoạn tới.