Thương vụ đổi hơn 446 ha đất khu công nghiệp thành đất ở

Trong quá trình tái cơ cấu sau sáp nhập (giai đoạn 2016 - 2025), Sacombank đã thực hiện một thương vụ chuyển nhượng tài sản đảm bảo tại Khu công nghiệp Đức Hoà III, thuộc tỉnh Long An. Vụ đấu giá này lại được thanh toán chậm lên tới 8.280 tỷ đồng.

Bên trúng đấu giá là Công ty Cổ phần Him Lam – Doanh nghiệp do tân Chủ tịch Dương Công Minh sáng lập (tại Đại hội cổ đông Ngân hàng Sacombank ngày 30/6/2017, ông Minh được bầu làm Chủ tịch HĐQT với tỷ lệ phiếu bầu cao nhất). Sau giai đoạn này, Khu công nghiệp Đức Hoà III được đồng ý cho chuyển đổi tổng số hơn 446ha đất công nghiệp thành đất ở.

XỬ LÝ NỢ THỜI ÔNG TRẦM BÊ

Như Thương gia đưa, năm 2017, để xử lý 51.945 tỷ đồng tiền nợ xấu sau khi sáp nhập Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phương Nam (Southern Bank) chính thức sáp nhập vào Sacombank và xử lý nợ của ông Trầm Bê, Sacombank đã phải đấu giá bán một loạt tài sản. Trong đó, có Khu công nghiệp Đức Hoà III, thuộc xã Đức Lập Hạ và xã Mỹ Hạnh Bắc, huyện Đức Hoà, tỉnh Long An.

Cụ thể, báo cáo tài chính năm 2017 ghi rõ, trong các khoản phải thu bên ngoài có một mục "Phải thu từ bán tài sản nhận cấn trừ nợ" với số tiền lên tới 8.280 tỷ đồng.

"Các khoản phải thu này liên quan đến việc chuyển nhượng tài sản đảm bảo tại Khu công nghiệp Đức Hoà III, tỉnh Long An đã được ngân hàng thực hiện đấu giá thành công và ký hợp đồng với các đối tác vào ngày 29/12/2017. Tổng giá trị hợp đồng là 9.200 tỷ đồng và ngân hàng đã nhận đầy đủ tiền đặt cọc là 920 tỷ đồng vào ngày ký hợp đồng. Số tiền còn lại 8.280 tỷ đồng được thanh toán trả chậm trong vòng 7 năm kể từ ngày ký hợp đồng, ân hạn 2 năm đầu, phí trả chậm 7,5%/năm".

Sacombank đã cho bên trúng đấu giá vay 8.280 tỷ đồng để xử lý khoản nợ xấu khi tái cơ cấu. Trong khi, quy định hiện hành chưa điều chỉnh trường hợp ngân hàng dùng hình thức bán trả chậm tài sản bảo đảm của khoản tín dụng quá hạn (nợ xấu) về bản chất là tất toán được khoản nợ xấu và chuyển sang khoản phải thu trong hạn. Việc xử lý bằng hình thức này của Sacombank khá "cao tay".

Công ty Cổ phần Him Lam đã thành lập 3 pháp nhân mới (Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Minh Hòa LA, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Minh Đức LA và Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Minh Hòa Phúc LA) để tiếp nhận các dự án tại Khu đô thị Đức Hoà III trên.

Việc chuyển nhượng tài sản đảm bảo theo hình thức trả chậm tại Khu công nghiệp Đức Hoà III, tỉnh Long An diễn ra vào đúng thời điểm tỉnh Long An gửi công văn trình Thủ tướng Chính phủ về Đề án rà soát các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Long An. Trong đó có đề nghị giảm diện tích khu công nghiệp này.

Một năm sau, vào ngày 7/12/2018, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận tại Công văn số 1748/TTg-CN về việc Đề án rà soát, điều chỉnh quy hoạch các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Long An đến năm 2020. Tại công văn này đã xác định Khu công nghiệp Đức Hoà III chỉ còn 1.738 ha.

Đến ngày 23/5/2019, Bộ Kế hoạch và Đầu tư có Công văn số 3391/BKHĐT-QLKKT gửi Văn phòng Chính phủ và UBND tỉnh Long An về việc điều chỉnh giảm quy mô diện tích Khu công nghiệp Đức Hoà III. Trong đó, có đề nghị UBND tỉnh chỉ đạo các cơ quan liên quan rà soát, nghiên cứu phương án quy hoạch Khu công nghiệp tỉnh Long An để tích hợp vào quy hoạch tỉnh Long An thời kỳ 2021-2030.

Ngày 26/12/2019, UBND tỉnh Long An tiếp tục có Tờ trình số 235/TTr- UBND gửi Thủ tướng Chính phủ đề xuất cho phép giảm diện tích đất công nghiệp trong Khu công nghiệp Đức Hoà III để chuyển đổi sang đất ở.

Trong Tờ trình này cũng ghi rõ diện tích Khu công nghiệp Đức Hoà III đề nghị điều chỉnh giảm gồm đúng 4 khu công nghiệp của Him Lam, với tổng diện tích điều chỉnh là 446,62 ha. Trong đó, tại Khu công nghiệp Đức Hoà III - Minh Ngân 141,39ha đề xuất chuyển đổi 85,37 ha thành đất ở; Khu công nghiệp Đức Hoà III – Song Tân 301,25 ha đề xuất chuyển đổi 56,612 ha, Khu công nghiệp Đức Hoà III – Slico 195,79 ha đề xuất chuyển đổi 38,571 ha; Khu công nghiệp Đức Hoà III – Resco 295,49 ha đề xuất chuyển toàn bộ thành đất ở.

Sau đó, Văn phòng Chính phủ đã có công văn chỉ đạo, trả lời Bộ Kế hoạch và Đầu tư về vấn đề này đi kèm Tờ trình của UBND tỉnh Long An. Đồng thời, Bộ này đã phát đi công văn số 497/BKHĐT-QLKKT gửi 6 Bộ có liên quan (Công thương, Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Nông nghiệp và phát triển nông thôn, Giao thông Vận tải, Quốc phòng) về Đề án giảm diện tích Khu công nghiệp Đức Hoà III.

Đến ngày 28/8/2020, thừa uỷ quyền của Thủ tướng, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng đã ký văn bản 1155/TTg-CN đồng ý điều chỉnh giảm 446,62 ha diện tích Khu công nghiệp Đức Hoà III, từ 1.738 ha xuống còn 1.291 ha.

Trong văn bản này còn ghi rõ, các khu công nghiệp khác nằm trong quy hoạch các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Long An đến năm 2020 được phê duyệt tại các công văn liên quan vào năm 2013, 2016, 2017, 2018 và 2020 của Thủ tướng Chính phủ không thay đổi.

Đồng thời, Thủ tướng yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư và các cơ quan có liên quan giám sát việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Bộ Tài chính giám sát việc thu tiền sử dụng đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo pháp luật, đảm bảo không gây thất thoát ngân sách nhà nước.

CHUYỂN ĐỔI ĐẤT CÔNG NGHIỆP THÀNH KHU ĐÔ THỊ, THÚC ĐẨY PHÁT TRIỂN

Mặc dù là đơn vị trúng đấu giá, tiếp nhận nợ và tiếp tục triển khai dự án tại Khu công nghiệp Đức Hoà III, tỉnh Long An, nhưng 3 pháp nhân mới (Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Minh Hòa LA, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Minh Đức LA và Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Minh Hòa Phúc LA) do Công ty Cổ phần Him Lam quản lý và chủ trì thành lập lại triển khai khá chậm.

Nguyên nhân 3 công ty này nêu ra là do Chủ đầu tư xin tái cơ cấu, cho dù khu công nghiệp không có vướng mắc. Đồng thời, nhà đầu tư đề nghị chuyển toàn bộ thành đất ở, đưa khu công nghiệp này ra khỏi quy hoạch phát triển khu công nghiệp.

Còn lý do UBND tỉnh Long An đưa ra trong Tờ trình số 235/TTr- UBND gửi Thủ tướng Chính phủ đề xuất cho phép giảm diện tích đất công nghiệp trong Khu công nghiệp Đức Hoà III để chuyển đổi sang đất ở là vì Khu công nghiệp Đức Hoà III đang hoạt động rất kém.

Theo đó, đa số các chủ đầu tư đến khảo sát đều lo ngại về nguồn cung cấp lao động và chi phí sẽ tăng cao khi xây dựng nền móng cho nhà máy, do nền đất quá yếu. Như vậy, đồng nghĩa, nền đất này tuy không phù hợp xây nhà máy, nhưng lại hợp làm khu đô thị cho người dân.

Bên cạnh đó, tỉnh Long An còn cho biết, Khu công nghiệp Đức Hoà III tiếp giáp với thành phố Hồ Chí Minh, ngăn cách ranh giới bởi kênh Thầy Cai nên các doanh nghiệp còn e dè khi đầu tư vào đây, do phải thành phố Hồ Chí Minh quy hoạch Khu đô thị Tây bắc Củ Chi tiếp giáp với Khu công nghiệp Đức Hoà III.

"Theo tình hình thực tế của một số doanh nghiệp đã xây dựng xưởng tại Khu công nghiệp cho thấy khả năng chịu lực của đất rất thấp, làm tăng chi phí đầu tư nền móng so với một số khu công nghiệp khác", Tờ trình nêu rõ.

Do đó, để thúc đẩy việc phát triển dân cư cục bộ phục vụ cho Khu công nghiệp, góp phần cung cấp lao động tại chỗ, đồng thời tạo khu dịch vụ, thương mại hỗ trợ cho người lao động, nhân sự của 5 khu công nghiệp thành phần đang hoạt động, UBND tỉnh trình Thủ tướng phê duyệt giảm diện tích đất khu công nghiệp để chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Tiếp đó, UBND tỉnh Long An cũng cho biết, theo kiến nghị của các Chủ đầu tư hạ tầng Khu Công nghiệp Đức Hoà III về việc điều chỉnh giảm diện tích đất công nghiệp để chuyển thành đất ở, tạo điều kiện hình thành khu dân cư, đô thị nhằm tạo lợi thế cạnh tranh, thu hút nguồn nhân lực, đồng thời tạo môi trường sống, an sinh xã hội phát triển bền vững.

UBND tỉnh Long An đã chỉ đạo cơ quan chuyên môn khảo sát chi tiết, đánh giá hiện trạng và phân tích nhiều yếu tố khách quan, từ đó UBND tỉnh quyết định và có kế hoạch điều chỉnh giảm quy mô diện tích của Khu Công nghiệp Đức Hoà III để chuyển sang đất ở, dịch vụ, thương mại, đô thị đảm bảo phù hợp với quy hoạch Liên vùng giữa Long An và thành phố Hồ Chí Minh.

Tạo hành lang phát triển Khu đô thị Tây Bắc của thành phố Hồ Chí Minh, đảm bảo môi trường sinh trong toàn khu vực, là đòn bẩy quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng tỷ lệ lấp đầy tại Khu Công nghiệp Đức Hoà III.

Hơn nữa, việc chuyển đổi một phần mục đích sử dụng đất của Khu Công nghiệp Đức Hoà III sẽ làm giảm mật độ công nghiệp tập trung quá lớn, góp phần cân phần cân bằng về môi trường, môi sinh trong khu vực và tạo được sự liên kết vùng bền vững, chặt chẽ.

"Vị trí chuyển đổi này còn rất thuận lợi, không gây mâu thuẫn với các quy hoạch của nội tại", UBND tỉnh Long An lý giải. Như vậy, có thể thấy, mọi lý do tỉnh này đưa đều rất hợp lý và trùng hợp đúng thời điểm Sacombank tái cơ cấu, chuyển nhượng tài sản đảm bảo nhằm thu tiền xử lý nợ xấu.