“Nhìn trên bình diện chung của toàn nền kinh tế, những thay đổi dẫn đến việc thu ngân sách từ đất đai tăng cao trong 6 tháng đầu năm 2025 là đúng đắn và tích cực. Tuy nhiên, nguyện vọng của một số người dân có nhu cầu chuyển đổi sang đất thổ cư cũng nên được xem xét, giải quyết thấu tình, đạt lý”, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế tài chính trao đổi với Thương Gia.
CẦN NHÌN NHẬN KHÁCH QUAN
Thưa ông, sau 6 tháng đầu năm 2025, trong cơ cấu thu nhân sách, nguồn thu từ nhà, đất đạt 198.300 tỉ đồng, tăng đột biến đến 105% so với cùng kỳ năm 2024. Đâu là nguyên nhân của mức tăng trưởng rất cao này? Liệu có thể coi đây là một chỉ báo về sự ấm dần lên của thị trường bất động sản?
Đầu tiên, phải nhắc lại câu chuyện xảy ra trong hai năm 2023 và 2024. Như chúng ta đã biết, dù năm 2023, thu ngân sách nhà nước từ nhà đất tăng hơn 13% so với dự toán, con số thực thu không cao do nhiều yếu tố khách quan và chủ quan, bao gồm việc miễn, giảm, gia hạn nhiều loại thuế, phí, lệ phí, tiền thuê đất…, thay đổi đầu mối tính toán tiền sử dụng đất tại các địa phương, sự thận trọng của các cán bộ công chức trong việc tính tiền sử dụng đất… Đến năm 2024, theo báo cáo của Bộ Tài chính, thu tiền sử dụng đất đạt 230,2 nghìn tỷ đồng, tăng 3,4 nghìn tỷ đồng (+1,5%) so dự toán, chủ yếu vì những lý do nêu trên. Không chỉ vướng mắc trong vấn đề đóng tiền sử dụng đất, trong khoảng thời gian đó, nhiều dự án bất động sản cũng gặp những vướng mắc pháp lý khác nên bị đình trệ.
Vì thế, sang năm 2025, khi các địa phương mạnh dạn hơn trong tính toán và thu tiền sử dụng đất, các vấn đề pháp lý liên quan tới các dự án dần dần được hoá giải tạo ra những chuyển biến trong cơ cấu thu ngân sách, nguồn thu từ nhà, đất tăng vọt, lên tới hơn 100% so với cùng kỳ.
Thứ hai là vấn đề thuế. Sau khi Luật Đất đai được Quốc hội thông qua vào tháng 1/2024, các tỉnh thành trên toàn quốc đã tiến hành xây dựng bảng giá đất điều chỉnh, áp dụng từ cuối năm 2024 hoặc từ 1/1/2025. Từ đó, các cơ quan thuế tính sát, tính đủ và nguồn thu từ tiền sử dụng đất cao hơn.
Thứ ba, thị trường bất động sản đã có sự chuyển động nhưng ở mức độ vừa phải thôi. Cả ba lý do nêu trên đã khiến ngân sách thu từ tiền sử dụng đất tăng lên, chứ nguyên nhân chính không phải bởi thị trường bất động sản tan băng ở diện rộng.
Tới thời điểm này, cơ quan chức năng đã ghi nhận nhiều ý kiến băn khoăn của người dân về mức đóng góp khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Từ góc độ chuyên gia, ông bình luận như thế nào về hiện tượng này?
Luật Đất đai 2024 được xây dựng dựa trên Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao". Nghị quyết số 18-NQ/TW đưa ra các quan điểm chỉ đạo và mục tiêu cụ thể như đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hoàn thiện cơ chế xác định giá đất; hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai; hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất…
Chúng ta thấy rằng, Luật Đất đai 2024 đã giúp minh bạch hoá thị trường bất động sản, định hướng thị trường này phát triển bền vững, lâu dài, ổn định, trong đó, tránh hoạt động đầu cơ, thu mua đất nông nghiệp rồi chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư rồi phân lô bán nền… gây ra những hệ luỵ xấu, mà trước hết phải kể đến là tình trạng “sốt đất”, đất bỏ hoang, sử dụng không hiệu quả ở nhiều địa phương. Trong khi đó, phần lớn chênh lệch địa tô sau khi đất nông nghiệp được chuyển đổi sang đất ở không quay trở lại ngân sách nhà nước, tạo nguồn thu đầu tư cơ sở hạ tầng, nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai và hỗ trợ nền kinh tế nói chung. Như vậy, nhìn trên bình diện chung của toàn nền kinh tế, những thay đổi dẫn đến việc thu ngân sách từ đất đai tăng cao trong 6 tháng đầu năm 2025 là đúng đắn và tích cực. Tuy nhiên, cá biệt một số hộ dân đang có nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất sang đất thổ cư phải chịu chi phí tài chính nặng hơn.
Câu chuyện này cũng cần nhìn nhận một cách khách quan. Trước hết, phải khẳng định, nhà nước đã tạo điều kiện để người dân nộp tiền sử dụng đất, đổi sổ đỏ sang đất thổ cư. Có thể do hoàn cảnh khách quan, điều kiện kinh tế, một số người chưa thực hiện. Đến khi họ quyết định chuyển đổi thì đã vào thời điểm áp dụng Luật Đất đai 2024, theo đó quy định, thời điểm định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm nhà nước ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, vì thế, phải đóng mức tiền sử dụng đất theo bảng giá đất điều chỉnh năm 2025.
Dù thế, từ góc độ người dân, họ đã sinh sống trên thửa đất từ lâu, xem như là đất thổ cư nhưng chưa chuyển đổi. Giờ đây, để thửa đất được công nhận chính thức là đất thổ cư, họ cần đóng một khoản tiền lớn. Việc họ cảm thấy chưa hợp lý là dễ hiểu và nguyện vọng của họ cũng nên được xem xét, giải quyết thấu tình, đạt lý.
Vậy theo ông, liệu có thể đưa ra phương án giải quyết hợp lý và hợp tình cho vấn đề này? Xin ông gợi ý cụ thể.
Phương án nào đưa ra cũng phải dựa trên hành lang pháp lý, ở tầm Nghị định của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn của các bộ, ngành liên quan. Nhiều khi cái tình vì đồng cảm với các hộ dân thì đúng hoàn toàn nhưng chỉ chệch một chút về mặt pháp lý thì có thể tạo ra lỗ hổng cho tiêu cực hay rủi ro cho những người ra quyết định.
Trong quá khứ, chúng ta đã từng nhiều lần tạo ra những khuôn khổ pháp lý cho những trường hợp bị ảnh hưởng hoặc chưa được chính sách bao quát hết. Chẳng hạn, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định trường hợp người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai mà chưa có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Nghị định 53/2017/NĐ-CP quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng áp dụng cho cả các trường hợp thửa đất chưa có sổ đỏ…
HƯỚNG TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN BỀN VỮNG
Từ một góc độ khác, khi thu ngân sách từ đất đai tăng, các doanh nghiệp cũng sẽ phải chi trả phần chi phí cố định này cao hơn, ông nhìn nhận thế nào về mâu thuẫn này?
Theo pháp luật về đất đai, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại bao gồm nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng. Những bất cập nảy sinh trên thị trường bất động sản thời gian vừa qua chủ yếu liên quan tới nhóm đất nông nghiệp.
Hiện tại, đang tồn tại 3 giá đất nông nghiệp gồm: (1) giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất các địa phương ban hành (theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được ban hành hàng năm); (2) giá đất nông nghiệp theo biến động thị trường; (3) giá do các doanh nghiệp bất động sản đưa ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Giá đất theo bảng giá đất được các địa phương ban hành thường ở mức thấp hơn nhiều lần so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tính theo thị trường và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do doanh nghiệp đưa ra. Bởi lẽ, trong nhiều năm qua, các doanh nghiệp bất động sản đã thu mua quy mô lớn đất nông nghiệp vùng ven các đô thị, tìm cách chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thương mại dịch vụ hoặc đất ở. Sau khi đã chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thực hiện các nghĩa vụ với ngân sách nhà nước, các doanh nghiệp bất động sản bán lại các sản phẩm được phát triển với giá cao gấp vài chục lần mức quy định theo bảng giá đất của địa phương. Điều này làm nảy sinh tâm lý kỳ vọng của người sở hữu quyền sử dụng các diện tích đất nông nghiệp đó, dù giá bảng giá đất quy định chỉ 300.000 đồng – 400.000 đồng/m2 nhưng họ định giá chuyển nhượng là 10 triệu đồng, 15 triệu đồng/m2. Khi nhu cầu thu mua của các doanh nghiệp bất động sản càng nhiều, giá đất nông nghiệp tính theo thị trường càng tăng nóng.
Điều này dẫn đến các hệ luỵ khác, chẳng hạn, việc giá chuyển nhượng đất nông nghiệp ở khu vực này bị đẩy lên một mức mới sẽ kéo theo sự tăng giá ở các khu vực lân cận, tạo nên một hiệu ứng domino trong một địa phương và giữa địa phương này với địa phương khác, đẩy chi phí sử dụng đất tăng cao trên diện rộng.
Trong khi đó, đối với doanh nghiệp muốn phát triển dự án nông nghiệp quy mô lớn, họ khó có thể tiếp cận với đất đai do giá chuyển nhượng đất được đẩy lên với mức lợi nhuận kỳ vọng của ngành bất động sản, chứ không phải ngành nông nghiệp. Nếu không sớm tháo gỡ, vướng mắc này sẽ trở thành điểm nghẽn với sự phát triển của nông nghiệp, đang ngày càng nâng cao năng lực chế biến, có sức cạnh tranh tốt, giữ vững vai trò nền tảng của toàn nền kinh tế.
Vậy làm sao để hoá giải mâu thuẫn này, thưa ông?
Câu hỏi ở đây nên là chúng ta mong muốn xây dựng một hành lang pháp lý chuẩn mực cho sự phát triển bền vững lâu dài của thị trường bất động sản hay giải quyết cục bộ theo từng mâu thuẫn và sửa đổi các văn bản liên quan theo hướng này? Dù chưa thể xác quyết tính đúng đắn của từng cách tiếp cận nhưng chúng ta nên lựa chọn phương hướng chủ đạo, từ đó, điều chỉnh để hài hoà giữa mục tiêu lâu dài và mục tiêu ngắn hạn. Dựa trên cơ sở đó, chúng ta mới có căn cứ để cân nhắc sửa đổi hay giữ nguyên những quy định đang gây tranh cãi, vì từ góc độ doanh nghiệp bất động sản hay các hiệp hội bất động sản, họ sẽ phải lên tiếng về lợi ích của chính họ nhưng những đề xuất của họ chưa hẳn đã hướng tới lợi ích tổng thể của thị trường bất động sản nói riêng và của toàn nền kinh tế nói chung.
Một nền kinh tế bền vững là một nền kinh tế tạo điều kiện cho sự trưởng thành, lớn mạnh của tất cả các ngành nghề, lĩnh vực, trong đó có bất động sản. Tuy vậy, thị trường bất động sản luôn đi sau một nhịp so với các lĩnh vực, ngành nghề khác thì sẽ bền vững, hỗ trợ hiệu quả và an toàn nhất cho nền kinh tế.
Chẳng hạn, sự phát triển của thị trường bất động sản quận 2 và quận 9, TP.HCM (theo địa giới hành chính cũ) đi theo sự gia tăng của các khu công nghiệp, các doanh nghiệp, trường đại học. Từ đó, giá đất tăng lên, nhiều cao ốc, trung tâm thương mại, văn phòng mọc lên. Giá vẫn tiếp tục tăng nhưng khi nó đồng hành cùng với sức sống của kinh tế khu vực đó thì đó là sự phát triển bình thường. Trong trường hợp ngược lại, sẽ xuất hiện các khu đô thị, đất đai bỏ hoang, tạo rủi ro về nợ xấu, bong bóng bất động sản…, tạo nên các nguy cơ cho sự ổn định của nền kinh tế.
Đề cập đến đất bỏ hoang, nhiều ý kiến cho rằng, song song với việc tính đúng, tính đủ tiền sử dụng đất, cần phải có giải pháp chấm dứt tình trạng đất bỏ hoang. Quan điểm của ông như thế nào?
Tại sao ở Mỹ, các nước phát triển châu Âu, Nhật Bản… không bao giờ đặt ra vấn đề đất bỏ hoang? Họ điều chỉnh và điều tiết thông qua thuế tài sản bất động sản hàng năm. Dựa trên quy hoạch, tiềm năng sinh lời của bất động sản, cơ quan thuế sẽ định ra một mức thuế phù hợp, bằng khoảng 20% lợi nhuận của bất động sản đó nếu đưa vào khai thác. Chủ sở hữu bất động sản dù có kinh doanh hay không kinh doanh thì vẫn phải đóng thuế tài sản bất động sản hàng năm. Như vậy, nếu không đưa bất động sản vào sử dụng, họ sẽ phải bỏ nguồn tiền khác để thực hiện nghĩa vụ thuế.
Trong tương lai, có lẽ, Việt Nam cần cân nhắc điều tiết thông qua thuế tài sản bất động sản để không còn tình trạng bất động sản bỏ hoang nữa.
