Tại 2 thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM các toà nhà văn phòng cho thuê có mức hấp thụ ổn định, những dự án có chứng chỉ xanh nhận được quan tâm lớn của khách hàng.
GIÁ THUÊ ỔN ĐỊNH
Theo báo cáo thị trường văn phòng của JLL, tại Hà Nội, trong quý 2/2024 nguồn cầu văn phòng hạng A tiếp tục chứng kiến nhu cầu cho thuê phục hồi, với khu vực trung tâm dẫn đầu.
Khu trung tâm thành phố ghi nhận mức hấp thụ thuần tích cực khoảng 3.500m2, đây vẫn là khu vực thu hút đối với khách thuê văn phòng. Còn khu vực ngoài trung tâm chứng kiến tỷ lệ hấp thụ khiêm tốn hơn, khoảng 500m2 trong cùng kỳ, chỉ bằng 1/4 so với mức ghi nhận trong quý trước.
Mức giá thuê thuần của văn phòng hạng A khu vực trung tâm tiếp tục giữ mức ổn định, tăng nhẹ 0,2% theo quý, đạt 32,7 USD/m2/tháng. Các nỗ lực từ các chủ nhà nhằm duy trì mức giá thuê ổn định giữa bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn và thị trường có thêm nguồn cung mới để thu hút và giữ chân khách thuê.
Tương tự, khu vực ngoài trung tâm cũng ghi nhận mức giá thuê thuần của văn phòng hạng A ổn định ở mức 23,6 USD/m2/tháng trong cùng kỳ. Hầu hết các chủ nhà vẫn áp dụng chính sách ổn định giá thuê khi kinh tế dù có dấu hiệu tích cực nhưng vẫn còn nhiều khó khăn cho doanh nghiệp.
Còn ở TP.HCM, diện tích hấp thụ thuần của văn phòng hạng A tiếp tục ghi nhận nhiều tín hiệu cực khi khu vực trung tâm ghi nhận khoảng 6.000m2. Phần lớn nhờ vào các giao dịch dịch chuyển văn phòng của các tập đoàn quốc tế sang các tòa hạng A mới khai trương từ năm 2023. Trong khi đó, diện tích hấp thụ thuần ở khu vực ngoài trung tâm cũng ghi nhận hơn 3.600m2 thúc đẩy chủ yếu bởi các giao dịch tại dự án E.Town 6 vừa đi vào hoạt động trong quý.
Với việc nguồn cung văn phòng hạng A đạt chất lượng cao liên tục gia nhập thị trường từ năm 2023, các khách thuê đã có xu hướng dịch chuyển từ các tòa nhà cũ sang các tòa nhà mới với các điều kiện bàn giao đạt chất lượng hơn.
Ngoài ra, xu hướng khách thuê chú trọng đến các yếu tố xanh và bền vững vẫn tiếp tục trong quý, thể hiện qua việc các tòa nhà chất lượng cao và đạt chứng nhận xanh nhận được sự quan tâm cao mặc dù mặt bằng giá thuê tại các tòa nhà này đang cao hơn mức trung bình thị trường.
Giống Hà Nội, tại TP.HCM mức giá thuê thuần hiệu quả của văn phòng hạng A tại trung tâm trong quý 2 tăng 2% so với quý trước, tăng trưởng 1,4% theo năm, chủ yếu do sự thay đổi danh sách các dự án trong phân khúc hạng A.
Trong khi đó, mức thuê thuần hiệu quả tại khu vực ngoài trung tâm ghi nhận mức giảm 2,6% theo quý và 4,2% theo năm. Nguyên nhân sụt giảm giá thuê chủ yếu đến từ mức giá chào thuê hấp dẫn từ dự án mới hoàn thành ở khu vực này để thu hút khách thuê trong giai đoạn đầu chào thuê.
Đánh giá về thị trường, bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu, JLL Việt Nam cho biết, xu hướng xanh tiếp tục là trọng tâm chính của thị trường văn phòng và các tòa nhà trong quy hoạch đều tập trung phát triển xây dựng và nỗ lực đạt các chứng nhận xanh nhằm tăng khả năng cạnh tranh.
CHỨNG CHỈ XANH LÀ ƯU TIÊN HÀNG ĐẦU
Nhận định về thị trường 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, thị trường văn phòng tại TP.HCM có nhiều điểm mạnh, với các mặt bằng văn phòng lớn đi kèm thị trường thương mại lớn hơn. Giá thuê văn phòng tại TP.HCM vẫn giữ mức cao hơn Hà Nội, đặc biệt là tại các dự án trong khu vực quận 1.
Tuy nhiên, thị trường TP.HCM trước đây hầu hết tập trung tại một khu vực là quận 1, nơi mang tới nguồn cung văn phòng chủ yếu. Hiện nay, thị trường này đã có ghi nhận về sự dịch chuyển sang khu vực Thủ Thiêm, với nguồn cung văn phòng mới, mặt sàn lớn và nhiều dự án đạt chứng chỉ xanh.
Trong khi đó, câu chuyện tại Hà Nội lại có sự khác biệt. Hà Nội có sự phát triển trải rộng hơn về thị trường văn phòng, khi đã có những địa điểm khác nhau tập trung dự án thương mại như Hoàn Kiếm, Ba Đình, phía Tây Hà Nội và sắp tới sẽ là khu vực Tây Hồ Tây.
Song, hiện công suất cho thuê tại các dự án thuộc khu vực Hoàn Kiếm và Ba Đình là khá cao. Vì vậy, các tòa nhà mới dự kiến sẽ ra mắt trong thời gian tới như Grand Terra, Taisei Square Hà Nội, Tiến Bộ Plaza và BRG Diamond Park Plaza sẽ là nguồn cung mới, tạo thêm sự sôi động đối với các hoạt động thương mại.
Một yếu tố khác khiến Hà Nội trở thành điểm đến hấp dẫn cho doanh nghiệp là bởi đây là trung tâm kinh tế và chính trị của Việt Nam. Do vậy, sở hữu trụ sở văn phòng tại Hà Nội cũng sẽ hỗ trợ tốt cho công tác hành chính, quan hệ với các cơ quan chính phủ.
Vị chuyên gia phân tích, xu hướng lựa chọn văn phòng của khách thuê phụ thuộc vào nhiều yếu tố và giá cả không phải là yếu tố duy nhất mà doanh nghiệp cân nhắc, nhất là với các khách thuê có xu hướng nâng cấp văn phòng lên các tòa nhà hạng A.
Đối với nhiều công ty, việc chuyển đến các tòa nhà văn phòng có chứng nhận xanh là ưu tiên hàng đầu hoặc thậm chí là yêu cầu bắt buộc, bởi đó là một phần trong cam kết ESG toàn cầu với các cổ đông của họ và cả các quy định pháp luật liên quan.
Đôi khi các công ty sẵn sàng trả thêm phí để có tòa nhà chất lượng tốt hơn với chứng nhận xanh, mang lại môi trường làm việc hiệu quả cho nhân viên và xây dựng hình ảnh thương hiệu tích cực đối với khách hàng. Vì vậy, mặc dù giá cả rõ ràng là một yếu tố rất quan trọng, nhưng nó không phải yếu tố quyết định.
“Chúng tôi đã ghi nhận sự khác biệt giữa các tòa nhà được chứng nhận xanh và các tòa nhà không được chứng nhận. Các tòa nhà cũ, không đáp ứng được các tiêu chuẩn xanh hiện sẽ đứng trước áp lực giảm giá thuê lớn hơn khi không thể cạnh tranh với các tòa nhà có chứng nhận xanh”, ông Matthew Powell đưa ra.
Giám đốc Savills Hà Nội cho biết thêm, chi phí đầu tư cho các tòa nhà xanh là chi phí đầu tư mang tính dài hạn. Trong khi đó, câu chuyện về giảm giá là câu chuyện ngắn hạn. Vì khách thuê văn phòng thường sử dụng lâu dài, tối thiểu 5-10 năm, thậm chí lâu hơn. Vậy nên, những tòa nhà văn phòng xanh được phát triển bền vững là yếu tố hết sức quan trọng để chủ đầu tư giữ được khách thuê ở lại lâu dài. Như vậy, bài toán hiện tại dành cho chủ đầu tư các dự án xanh chính là đầu tư dài hạn.