Giá chung cư Hà Nội đã ở mức 69 triệu đồng/m2, hứa hẹn sẽ còn tăng

Giá căn hộ tại Hà Nội đang “nóng” lên từng ngày, với mức tăng trưởng ấn tượng cả ở phân khúc sơ cấp và thứ cấp. Nguyên nhân chính được cho là do nguồn cung hạn chế, nhu cầu tăng cao và sự dịch chuyển của dân cư.

GIÁ CHUNG CƯ TĂNG MẠNH

Tại sự kiện “Tóm lược thị trường Hà Nội quý 3/2024”, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, nguồn cung mới chung cư trong quý 3/2024 tăng mạnh 95% theo quý và 178% theo năm, đạt 5.265 căn. Nguồn cung sơ cấp tăng 2% theo quý đạt 10.497 căn, nhưng giảm 47% theo năm.

Trong quý 3/2024, số lượng căn bán được đạt 6.840 căn, tăng 35% theo quý và 226% theo năm. Căn hộ hạng B dẫn đầu, đóng góp 98% số lượng căn bán được. Nguồn cung mới chiếm 65% số lượng căn bán được và có tỷ lệ hấp thụ 85%. Những dự án này có lợi thế nhờ pháp lý minh bạch trước khi mở bán và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Báo cáo của Savills cho thấy, giá sơ cấp chung cư tại thị trường Hà Nội đã đạt 69 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và 28% theo năm. Nhìn chung, trong 9 tháng đầu năm 2024, các căn hộ trên 4 tỷ đồng chiếm 70% số lượng căn bán được, tăng mạnh từ mức 2% trong năm 2020. Các căn hộ từ 2 - 4 tỷ đồng chiếm 29% thị phần và chỉ 1% số căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng.

Còn tại thị trường thứ cấp, giá căn hộ trung bình đạt 51 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 41% theo năm. Kể từ năm 2020, giá thứ cấp trung bình tăng 17%/năm, với hạng C tăng mạnh nhất đạt 20%/năm, tiếp đến là hạng A tăng 16%/năm và hạng B tăng 15%/năm.

Tại Hà Nội, khu vực phía Tây tiếp tục dẫn đầu thị trường chung cư. Theo đó, Nam Từ Liêm và Cầu Giấy chiếm 63% nguồn cung sơ cấp và 78% số lượng giao dịch trong quý, với 92% nguồn cung của khu vực phía Tây là các căn hộ hạng B. Khu vực phía Tây sẽ cung cấp 21.000 căn hộ từ 28 dự án, tương đương 17% nguồn cung tương lai. Vị trí gần khu vực trung tâm thành phố mới cùng các tiện ích hiện đại thúc đẩy nguồn cầu trong khu vực này.

Đánh giá về triển vọng thị trường chung cư Hà Nội, bà Hằng cho biết, trong quý 4/2024, dự kiến sẽ có 9.700 căn hộ mở bán, trong đó 88% đến từ các giai đoạn tiếp theo của các đại dự án.

Từ năm 2025 trở đi, khoảng 110.000 căn từ 106 dự án sẽ được đưa ra thị trường. Hạng B sẽ vẫn tiếp tục dẫn đầu với 54% nguồn cung tương lai. Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm và Hoàng Mai sẽ đóng góp 62% thị phần.

Nhận định về giá chung cư trong thời gian tới, vị Giám đốc của Savills Hà Nội cho rằng, trong thời gian tới, các bộ luật liên quan đến bất động sản đi vào thị trường và các chính sách điều tiết của Nhà nước sẽ có tác động ít nhiều đến giá chung cư.
Tuy nhiên để giảm như giai đoạn 2012 – 2013 là điều không thể, ở thời điểm đó, thị trường đóng băng hoàn toàn, còn bây giờ chung cư vẫn có giao dịch, nguồn cung vừa túi tiền ngày càng hạn chế.

Dù vậy bà Hằng vẫn đánh giá, căn hộ ở Hà Nội vẫn thu hút nhờ tổng giá trị phù hợp hơn, tính đa dụng và tiềm năng sinh lời so với các kênh đầu tư khác.

GIÁ TĂNG CAO CÓ THỂ TIẾP DIỄN

Chia sẻ về thị trường chung cư, tại một toàn đàm vừa diễn ra, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh One Housing chia sẻ, những năm 2017 tới 2018, 2019, TP.HCM đã thiết lập mặt bằng giá căn hộ chung cư có sự chênh lệch rất lớn với thị trường Hà Nội.

Năm 2021, nhiều nhà đầu tư bài bản đến từ Đài Loan, Hồng Kông, Hàn Quốc đã tìm mua chung cư tại Hà Nội. Lý do là giá ở TP.HCM đi ngang và không có lợi. Thời điểm đó, giá Hà Nội và TP.HCM chênh lệch 30 – 50% tùy từng phân khúc.

Từ đầu năm nay đến nay, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá tiệm cận với TP.HCM. Nguyên nhân cơ bản là sự thay đổi trong hành vi và khẩu vị của khách hàng.

“Khảo sát của chúng tôi với nhiều khách hàng cho thấy, trong vòng 3 – 5 năm tới, rất ít người có người có ý định mua tài sản bất động sản trên 10 tỷ đồng trong khi nhiều người có ý định mua căn hộ chung cư có giá trị 3 – 7 tỷ đồng tại Hà Nội”.

Đến cuối 2023, số lượng tiền gửi tiền tại các tổ chức tín dụng vào khoảng 13 triệu tỷ đồng. Khi số lượng tiền gửi đáo hạn, phần lớn sẽ đổ vào các thị trường như vàng, chứng khoán và bất động sản. Với thị trường bất động sản, không phải phân khúc nào cũng phục hồi và tăng trưởng. Dòng tiền chủ yếu tập trung vào các thành phố lớn như Hà Nội.

Điều này xảy ra bởi số lượng người dân ở miền Bắc như Hà Nội có khả năng tích lũy tài sản tốt hơn. Thị trường TP.HCM hiện mới rục rịch khởi động lại trong khi thị trường Hà Nội đang rất tốt.

Ngoài ra, ông Trung cũng đưa ra dự báo từ nay đến cuối năm, thị trường Hà Nội sẽ vẫn tiếp tục tình trạng như hiện tại, và sau 2025 mới có sự cải thiện nguồn cung về căn hộ chung cư. Các phân khúc khác như thấp tầng cũng sẽ có cú hích khá mạnh mẽ trong cuối năm nay, đầu năm sau.

Còn ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group cho rằng, giá chung cư quá cao. Về thị trường giá có ảnh hưởng từ mặt nguồn cung khi một khoảng dài nhiều dự án bị mắc kẹt không được triển khai.

Dự báo từ nay đến cuối năm, thị trường Hà Nội sẽ vẫn tiếp tục tình trạng như hiện tại, và sau 2025 mới có sự cải thiện nguồn cung về căn hộ chung cư. Các phân khúc khác như thấp tầng cũng sẽ có cú hích khá mạnh mẽ trong cuối năm nay, đầu năm sau.

“Trong chu kỳ bất động sản mới, không có phân khúc nào là vua mà luân phiên. Chung cư là 2023-2023. Đất nền là 2025-2026. Biệt thự nghỉ dưỡng là giai đoạn 2026-2027. Bất động sản khu công nghiệp đã qua thời kỳ đỉnh cao bởi rủi ro chiến tranh thương mại Mỹ - Trung”, ông Quê dự báo.