Từ Nhật Bản, Hàn Quốc đến Thái Lan, những cái tên như Takashimaya, AEON, Lotte Mart hay Central Retail đều đang tăng mức độ hiện diện, đồng thời dịch chuyển chiến lược từ tập trung tại Hà Nội, TP.HCM sang các đô thị và cực tăng trưởng mới. Điểm đáng chú ý là cuộc đua không còn đơn thuần nằm ở việc ai sở hữu nhiều trung tâm thương mại hơn, mà đang chuyển sang bài toán chọn đúng địa điểm, đúng quy mô và đúng mô hình để khai thác sức mua đang lan rộng.
"ÔNG LỚN" NGOẠI TĂNG TỐC RÓT VỐN
Tại khu đô thị Tây Hồ Tây, dự án Westlake Square Hanoi của Toshin Development, thành viên Takashimaya, đang bước vào giai đoạn hoàn thiện. Giai đoạn đầu được phát triển trên khu đất hơn 17.240 m2, gồm khối công trình 10 tầng nổi và 3 tầng hầm, tổng diện tích sàn khoảng 43.000 m2. Trung tâm thương mại Hanoi Takashimaya S.C dự kiến cất nóc trong tháng 9/2026 và vận hành từ quý 3/2027.
Đáng chú ý, khoảng 75% diện tích thương mại đã có khách thuê chủ lực. Khu vực tầng hầm khoảng 6.000 m2 được dành cho ẩm thực, trong khi tổ hợp còn có văn phòng, dịch vụ chăm sóc sức khỏe và tiện ích onsen do Mikazuki vận hành. Như vậy, Takashimaya không chỉ đưa một cửa hàng bách hóa vào Hà Nội, mà đang tham gia phát triển một tổ hợp thương mại tích hợp, hướng tới nhóm khách hàng có mức chi tiêu cao tại phía Tây Bắc Thủ đô.
Động thái này có cơ sở từ chính hiệu quả kinh doanh của Takashimaya tại Việt Nam. Năm tài chính 2025, doanh thu của Takashimaya Việt Nam đạt 4,184 tỷ yen, tăng 14,4%; lợi nhuận hoạt động đạt 1,163 tỷ yen, tương đương khoảng 202 tỷ đồng, tăng 17% và là mức cao nhất kể từ khi thương hiệu này hiện diện tại Việt Nam.
Đây là một chỉ dấu đáng chú ý. Sau gần một thập kỷ hoạt động tại TP.HCM, Takashimaya không mở rộng sang Hà Nội đơn thuần để phủ thêm một địa bàn. Hiệu quả đã được kiểm chứng tại thị trường phía Nam đang tạo cơ sở để thương hiệu này bước vào một thị trường đô thị lớn khác.
AEON cũng đang đi theo một quỹ đạo tương tự nhưng với quy mô và chiến lược phủ rộng hơn. Năm 2026, tập đoàn dự kiến đưa vào vận hành bốn trung tâm thương mại mới, trong đó có AEON Đà Nẵng Thanh Khê, AEON Hải Dương, AEON Thanh Hóa và AEON Hạ Long. Riêng AEON Hải Dương là trung tâm thương mại thứ 10 của AEON tại Việt Nam, đồng thời là mô hình quy mô vừa đầu tiên của tập đoàn tại khu vực Đồng bằng sông Hồng.
Nếu Takashimaya tập trung vào phân khúc bách hóa cao cấp và các tổ hợp thương mại có tính trải nghiệm, AEON đang chứng minh một cách tiếp cận khác: đa dạng hóa quy mô để đi sâu vào từng thị trường. Từ trung tâm thương mại lớn đến mô hình quy mô vừa, siêu thị và cửa hàng chuyên doanh, nhà bán lẻ Nhật Bản đang tìm cách mở rộng mạng lưới theo đặc điểm dân cư, thu nhập và cấu trúc kinh tế từng địa phương.
Lotte Mart cũng vừa khởi công dự án tại Hạ Long, trên diện tích hơn 10.000 m2 ở khu đô thị Halong Marina. Sự lựa chọn Hạ Long cho thấy các nhà bán lẻ ngoại đang chú ý nhiều hơn tới những địa phương có sự kết hợp giữa dân cư, kinh tế dịch vụ và du lịch, thay vì chỉ nhắm vào hai đô thị đặc biệt.
Trong khi đó, Central Retail đang đưa câu chuyện mở rộng lên một quy mô khác. Tập đoàn Thái Lan vừa công bố kế hoạch đầu tư thêm 1,5 tỷ USD vào Việt Nam trong thập niên tới, sau khi đã đầu tư hơn 1,5 tỷ USD. Hiện doanh nghiệp vận hành khoảng 330 cửa hàng và trung tâm thương mại tại 26 tỉnh, thành.
Những con số này cho thấy một thay đổi quan trọng: bán lẻ ngoại tại Việt Nam đang chuyển từ chiến lược “vào thị trường” sang “mở rộng thị trường”.
DƯ ĐỊA LỚN, NHƯNG CUỘC CHƠI KHÔNG CÒN DỄ
Sức hấp dẫn của Việt Nam trước hết nằm ở quy mô tiêu dùng và tốc độ hiện đại hóa thị trường. Báo cáo về thị trường bán lẻ trong nước của Bộ Công Thương cho biết tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng năm 2025 đạt khoảng 269 tỷ USD, tăng 9-10% so với năm trước.
Trong khi đó, NielsenIQ cho thấy kênh bán lẻ hiện đại vẫn còn dư địa đáng kể. Tại khu vực đô thị, siêu thị, đại siêu thị và minimart đã chiếm tỷ trọng đáng kể trong mua sắm FMCG, nhưng tại nông thôn tỷ trọng này còn thấp hơn nhiều. Điều đó đồng nghĩa quá trình chuyển dịch từ bán lẻ truyền thống sang hiện đại vẫn chưa kết thúc.
Đây chính là khoảng trống mà các tập đoàn ngoại đang tìm cách khai thác. Việt Nam có hơn 100 triệu dân, tốc độ đô thị hóa tiếp tục tăng, tầng lớp tiêu dùng có thu nhập trung bình mở rộng và hành vi mua sắm đang dịch chuyển theo hướng coi trọng sự tiện lợi, trải nghiệm và thương hiệu. NIQ đánh giá Việt Nam là một thị trường có sự chuyển đổi nhanh của ngành bán lẻ, trong đó bán lẻ hiện đại đang tăng tốc đặc biệt tại các đô thị.
Hà Nội là ví dụ rõ. Trong nửa đầu năm 2026, thị trường bán lẻ ghi nhận hơn 52.600 m2 nguồn cung mới, đưa tổng nguồn cung lên khoảng 1,44 triệu m2. Tỷ lệ lấp đầy bình quân quý II đạt 87,9%, tăng 2,6 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung mới nằm ngoài khu vực trung tâm, phản ánh sự dịch chuyển của thị trường về các khu đô thị mới và các trung tâm dân cư đang hình thành.
Tây Hồ Tây vì thế không phải lựa chọn ngẫu nhiên của Takashimaya. Đây là khu vực đang đồng thời hình thành cộng đồng cư dân mới, văn phòng, khách sạn, các cơ sở nghiên cứu và hệ thống dịch vụ. Khi hạ tầng hoàn thiện, bán lẻ có thể hưởng lợi từ lượng khách hàng thường trú lẫn khách quốc tế và người lao động tại khu vực.
Tuy nhiên, dư địa lớn không đồng nghĩa mọi dự án bán lẻ đều dễ thành công.
Chính Central Retail cũng thừa nhận giá đất tại Việt Nam đang ở mức cao và có thể gây áp lực lên tỷ suất hoàn vốn. Trong nửa đầu năm 2026, doanh thu Central Retail tại Việt Nam đạt khoảng 24,03 tỷ baht, tương đương hơn 19.000 tỷ đồng, giảm 2,4% so với cùng kỳ, chủ yếu do doanh nghiệp rút khỏi mảng điện máy sau khi bán Nguyễn Kim. Dù vậy, Việt Nam vẫn đóng góp hơn 20% doanh thu tập đoàn và là thị trường quốc tế lớn nhất của Central Retail.
Sự đối lập này khá đáng chú ý: thị trường có tiềm năng đủ lớn để các tập đoàn tiếp tục rót vốn, nhưng hiệu quả kinh doanh vẫn phụ thuộc mạnh vào từng mô hình và từng quyết định đầu tư.
Vì thế, cuộc đua bán lẻ Việt Nam đang bước sang giai đoạn mới. Lợi thế không còn chỉ nằm ở quy mô vốn hay số lượng cửa hàng, mà ở khả năng phân bổ vốn vào đúng địa bàn, kiểm soát chi phí mặt bằng, lựa chọn quy mô phù hợp và tạo được lý do để người tiêu dùng đến cửa hàng thay vì mua sắm trực tuyến hoặc tại các kênh truyền thống.
Nhìn từ dòng vốn này, sức hấp dẫn của bán lẻ Việt Nam không nằm ở một vài trung tâm thương mại mới. Đó là câu chuyện về một thị trường tiêu dùng đang mở rộng cả về chiều sâu lẫn không gian địa lý. Nhưng càng nhiều “ông lớn” cùng nhìn thấy cơ hội, tiêu chuẩn để biến doanh thu thành lợi nhuận cũng sẽ càng cao. Đây sẽ là giai đoạn mà thị trường bán lẻ Việt Nam không chỉ tăng thêm nguồn cung, mà bắt đầu chứng kiến cuộc sàng lọc mạnh hơn về địa điểm, mô hình và hiệu quả sử dụng vốn.
