Yếu tố con người cần được coi trọng trong quá trình định giá đất

Định giá đất là vấn đề rất quan trọng, bởi vậy, từ những người làm luật, doanh nghiệp và cả người dân có sự quan tâm lớn đến vấn đề này. Điều mong muốn lớn nhất của tất cả mọi người là tháo gỡ được các vấn đề đang “khúc mắc” trong quá trình định giá đất, làm cho hoạt động này ngày càng chính xác.

Trước thềm các bộ Luật quan trọng chuẩn bị có hiệu lực, Thương Gia đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Phó Dũng, Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội. Nhiều đề xuất, kiến nghị được ông Nguyễn Phó Dũng đưa ra để góp phần đẩy mạnh thị trường bất động sản phát triển, quá trình định giá đất được thực hiện khách quan, minh bạch.

Mới đây, TP.HCM ra thông báo lần thứ 29 mời các đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá đất tại khu đất 4.400 m2 xã Xuân Thới Thượng, huyện Hóc Môn nhưng vẫn chưa tìm được đơn vị định giá khu đất này. Tại sao lại có hiện tượng này, thưa ông?

Thực trạng này xảy ra làm ảnh hưởng nặng nề đến chủ đầu tư, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ thu ngân sách kéo theo nhiều hệ lụy đến thị trường bất động sản.

Luật giá năm 2023 có hiệu lực từ ngày 1/7/2024 và Luật đất đai năm 2024 đã được thông qua sẽ giải quyết được phần nào về tình trạng hiện tại. Tuy nhiên, để công tác định giá đất được kịp thời, nhanh chóng thì cần phải nhanh chóng, kịp thời từ khâu lựa chọn tổ chức thẩm định giá và coi tổ chức thẩm định giá như là một nhiệm vụ mà một tổ chức thẩm định giá phải thực hiện, thay vì trách nhiệm tổ chức lựa chọn đấu thầu lựa chọn tổ chức thẩm định giá của Sở Tài nguyên Môi trường.

Ngoài ra, theo tôi thay vì mỗi một lần định giá đất lại tổ chức đấu thầu lựa chọn 1 tổ chức thẩm định giá thì hàng năm Sở Tài nguyên môi Trường phê duyệt một danh sách tổ chức thẩm định giá có thể được lựa chọn hoặc được chủ đầu tư lựa chọn để thẩm định giá, không phải tiếp tục thông qua đấu thầu lựa chọn tổ chức thẩm định giá từng lần.

Theo ông, ngoài rào cản trên, hoạt động định giá đất hiện nay còn gặp những khó khăn nào?

Hiện nay rào cản chính là các vấn đề pháp lý đã được khơi thông, cụ thể là Luật giá năm 2023 có hiệu lực từ ngày 1/7/2024 và đã có Nghị định, chuẩn mực thẩm định giá cũng đã được Bộ Tài chính ban hành theo Thông tư Số: 30/2024/TT-BTC, Luật đất đai năm 2024 cũng đã được Quốc hội thông qua dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, cùng nhiều văn bản pháp luật mới được Quốc hội thông qua.

Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại các rào cản ảnh hưởng đến hiệu quả và tính minh bạch của hoạt động định giá đất ở Việt Nam. Đầu tiên là sự chênh lệch giá trị định giá và giá thị trường thực tế giao dịch, giá thị trường theo thống kê của cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia và giá thị trường thực tế giao dịch vẫn còn nhiều chênh lệnh.

Thứ hai, Luật đất đai đã quy định các phương pháp định giá đất, tuy nhiên Chính phủ chưa có quy định; Luật đất đai cũng đã quy định trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất nhưng cũng không quy định bắt buộc áp dụng phương pháp nào.

"Việc lựa chọn áp dụng phương pháp định giá nào lại do tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định. Do vậy có thể dẫn đến việc Tổ chức thực hiện định giá lựa chọn, đề xuất phương án nào có lợi nhất, trục lợi được nhiều nhất".

Mặc dù Luật giá đã quy định cấm hành vi thông đồng về giá, thẩm định giá nhưng hành vi thông đồng về giá, thẩm định giá chỉ được coi là thông đồng khi có hành vi trao đổi để thống nhất làm sai lệch mức giá hàng hóa, dịch vụ hoặc giá trị tài sản thẩm định giá nhằm vụ lợi, trục lợi.

Thứ ba, chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.

Thứ tư, chưa bổ sung quy định trường hợp nào bắt buộc đấu giá trực tiếp tại cuộc đấu giá để tăng sự minh bạch và lựa chọn nhà đầu tư có nhu cầu thực sự từ đó góp phần tăng thu ngân sách.

Thứ năm, rào cản trong việc tiếp cận thông tin của người dân trong việc yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu trong quá trình định giá và tiếp cận chứng thư thẩm định dẫn đến người dân không biết, không thực hiện đúng, đầy đủ quyền khiếu nại, tố cáo. Đặc biệt là quyền yêu cầu định giá lại, quyền lựa chọn một tổ chức thẩm định giá khác hoặc quyền thay đổi thành viên hội đồng thẩm định giá.

Như vậy, nâng cao năng lực và đạo đức nghề nghiệp cho đội ngũ cán bộ, nhân viên tham gia vào hoạt động định giá đất là điều chúng ta cần làm trong thời gian tới, thưa ông?

Đúng vậy! Nhà nước phải coi việc nâng cao năng lực, đạo đức nghề nghiệp cho đội ngũ cán bộ, nhân viên tham gia vào hoạt động định giá đất là một nhiệm vụ quan trọng, hàng đầu trong quá trình định giá.

Điều này, góp phần xây dựng đội ngũ cán bộ, nhân viên tham gia vào hoạt động định giá có đủ phẩm chất, năng lực đáp ứng yêu cầu, nhiệm vụ và nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá.

Cụ thể, cần làm sâu sắc hơn nhận thức trách nhiệm, đạo đức của cán bộ, nhân viên tham gia vào quá trình thẩm định giá. Tăng cường đào tạo, đào tạo lại, đánh giá, xếp loại, tổng kết, rút kinh nghiệm để kịp thời phát huy mặt tích cực và tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc kịp thời để để nâng cao trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá và hoạt động định giá.

Bên cạnh đó, cần đồng bộ chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá, phạm vi công việc thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá với hậu quả, trách nhiệm của việc vi phạm các chuẩn mực này.

Tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát hoạt động hành nghề thẩm định giá, tránh trường hợp cho thuê, mượn chứng chỉ thẩm định giá trong hoạt động hành nghề thẩm định giá. Cuối cùng là ứng dụng mạnh mẽ công nghệ thông tin và trí tuệ nhân tạo vào hoạt động định giá.

Ông có đề xuất gì để công tác quản lý Nhà nước về giá đất có hiệu quả, tránh tình trạng chậm quyết định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại các địa phương, làm chậm tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, ảnh hưởng đến thu ngân sách Nhà nước, đồng thời, để nâng cao hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước về giá đất?

Thứ nhất, Nhà nước cần hoàn thiện khung pháp lý trong việc quản lý và giám sát hoạt động định giá đất như thông tư, nghị định hướng dẫn Luật đất đai năm 2024; khung giá đất, thẩm định giá đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá đất.

Cùng với đó, là ban hành quy định, quy trình khiếu nại, giải quyết khiếu nại về định giá đất; tránh việc lấy ý kiến của người dân về quy hoạch, giá đất mang tính hình thức. Ví dụ, gọi những người không liên quan, không có đất bị thu hồi, hoặc trong diện quy hoạch bị thu hồi đất hoặc gọi những người dân mang tính hình thức để né tránh sự và hạn chế tiếp cận thông tin của người có nhu cầu tiếp cận thông tin, phản ánh...

Thứ hai, cần nâng cao trách nhiệm, chuyên môn và thời gian cụ thể, hậu quả, xử lý trách nhiệm của cán bộ, nhân viên chậm tiến độ thực hiện dẫn đến chậm quyết định giá đất; và trách nhiệm của người đứng đầu.

Thứ ba, cần nhanh chóng hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia và thường xuyên cập nhật dữ liệu đất đai quốc gia.

Thứ tư, cởi mở trong việc cung cấp thông tin, tài liệu theo yêu cầu của người dân để minh bạch thông tin, quyền của các bên liên quan, bị ảnh hưởng ngay từ khi quy hoạch, định giá đất, quy trình lựa chọn tổ chức, phương pháp định giá đất. Đặc biệt là quyền được lựa chọn, thay đổi tổ chức thẩm định giá đất với thời hạn nhất định để người có liên quan, người bị ảnh hưởng có thể thực hiện quyền của mình trong thời hạn luật định cũng góp phần hạn chế khiếu kiện, khiếu nại sau khi có quyết định bồi thường.

Thứ năm, tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát hoạt động hậu kiểm giao dịch bất động sản và nâng cao trách nhiệm của cá nhân, tổ chức góp phần minh bạch thông tin, giá trị giao dịch thực tế.

Cuối cùng, cần bổ sung nâng cao quyền lựa chọn và quyền chọn tổ chức thẩm định giá đất của tổ chức, cá nhân có liên quan trước khi quyết định lựa chọn 1 tổ chức định giá đất có đủ năng lực, đáp ứng các điều kiện để định giá.
- Xin cám ơn ông!