Tại một cuộc hội thảo về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản mới được diễn ra, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo bất động sản đã điểm qua giai đoạn thăng trầm của thị trường bất động sản. Theo đó, từ năm 2014 thị trường bất động sản đã chứng kiến sự hồi phục và phát triển. Từ năm 2019, thị trường bất động sản có những biến đổi tăng giảm do ảnh hưởng của dịch Covid-19.
Ở bất động sản du lịch, sau cú sốc của Cocobay Đà Nẵng, thị trường này chững lại, vướng mắc chính ở giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Với đất nền, giá đã phục hồi quay trở lại thời điểm trước dịch. Còn tại thị trường bất động sản nhà ở, đang vướng mắc về pháp lý dự án qua thanh tra, kiểm tra.
Ông Lập cho rằng, qua phân tích cho thấy, điểm nghẽn trong hành lang pháp lý, khâu tổ chức thi hành các quy định của pháp luật là nguyên nhân căn bản làm hạn chế sự phát triển bình thường ở thị trường bất động sản, làm cho giá bất động sản tăng cao, gây bất bình trong xã hội.
Mặt khác, điểm nghẽn này làm hạn chế sự phát triển của nền kinh tế - xã hội quốc gia khi nguồn lực lớn bị “đóng băng” ở các tài sản bất động sản đã hình thành nhưng không được đưa vào lưu thông sử dụng và nguồn vốn lớn đầu tư cho lĩnh vực này không được đưa vào lưu thông trong nền kinh tế. Điểm ngẽn trong pháp lý để lại những hệ quả như:
Thứ nhất, môi trường kinh doanh biến động nhanh chóng và Pháp luật không thay đổi kịp thời để phù hợp với bối cảnh mới. Các mô hình bất động sản du lịch, bất động sản lai (như condotel, officetel, shoptel, villatel…), bất động sản đa chức năng như homestay, farmstay phát triển thịnh hành; mô hình quản lý vận hành kiểu AirBnB; công nghệ Proptech, Fintech, Blockchain, mua chung bất động sản đang là xu thế. Điều này tạo nên các mối quan hệ pháp lý phức tạp, đan xen đòi hỏi các nhà hoạch định chính sách phải có tầm nhìn đi trước để ban hành các quy định có tính “mở” để dự liệu điều chỉnh các quan hệ phát sinh nếu có trong tương lai.
Thứ hai, các công cụ thanh kiểm tra, giám sát thực thi pháp luật chưa hoàn thiện. Dữ liệu cổng thông tin chung về quy hoạch còn sơ sài, không tích hợp thông tin chi tiết của các dự án đầu tư để các chủ đầu tư và các cơ quan ban ngành cập nhật, báo cáo với cơ quan nhà nước về tiến độ thực hiện thủ tục pháp lý và minh bạch với thị trường. Điều này đã tạo kẽ hở cho nhiều chủ đầu tư tiến hành các hoạt động sai trái. Hiện tượng các chủ đầu tư huy động vốn, bán hàng khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý diễn ra khá phổ biến; việc xây dựng, cới nới trái phép, tranh chấp, khiếu kiện diễn ra nhiều nơi.
Thứ ba, sai phạm pháp lý tại các dự án bất động sản do lãnh đạo tiền nhiệm. Đây là vấn đề nhức nhối, nổi cộm xuất hiện nhiều trong những năm vừa qua. Nhiều dự án được giao và chấp thuận chủ trương đầu tư trái Luật, không thông qua đấu thầu, đấu giá theo quy định, tính tiền sử dụng đất sai quy định gây thất thoát và thiệt hại cho Nhà nước… đã để lại những hậu quả hết sức nặng nề.
Hàng nghìn, hàng chục nghìn tỷ đồng của chủ đầu tư, khách hàng bị đóng băng nhiều năm; môi trường kinh doanh nhiều nơi trở nên khá ảm đạm. Đội ngũ lãnh đạo và công chức e dè, tâm lý “sợ sai” bao trùm càng làm cho thời gian và quy trình xử lý các thủ tục hành chính trở nên rối rắm và kéo dài.
Thứ tư, sự lúng túng của chính quyền cơ sở ở khâu thực thi và triển khai. Việc ban hành các bộ thủ tục hành chính tại nhiều địa phương thể hiện sự lúng túng và thụ động. Chất lượng và tiến độ thực hiện các quy trình thực hiện thủ tục hành chính còn hạn chế. Nhiều cán bộ lo sợ trách nhiệm cá nhân khi chứng kiến nhiều lãnh đạo, cán bộ tiền nhiệm tại nhiều địa phương bị xử lý kỷ luật. Pháp luật vẫn chưa có cơ chế bảo vệ, quản lý rủi ro cho cán bộ trong trường hợp tham mưu giải quyết những ách tắc trong thủ tục hành chính và những tồn tại do sai phạm của thời kỳ trước để lại.
