Mặc dù quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” tại Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chặt chẽ, toàn diện hơn so với quy định này tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Đây cũng là một biện pháp nhằm xây dựng thêm tấm khiên bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà, song vấn đề này vẫn còn nhiều vấn đề cần thảo luận để hoạt động kinh doanh được thuận lợi hơn.
Vẫn còn nhiều bất cập
Đại diện HoREA, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội cho biết, dù việc bảo lãnh sẽ tạo nên hiệu ứng tích cực, nhưng “không có bữa ăn nào miễn phí” trừ bữa ăn từ thiện, nên để được bảo vệ quyền lợi thì người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cũng phải trả một cái giá là trả “phí bảo lãnh ngân hàng”, thường bằng khoảng 2% giá trị tài sản bảo lãnh được tính vào giá bán mà người mua phải trả khi mua nhà.
Việc bắt buộc thực hiện “bảo lãnh ngân hàng” khi huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với tất cả các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, mà không có phân biệt giữa doanh nghiệp có lịch sử chấp hành tốt pháp luật với doanh nghiệp chưa chứng minh được lịch sử chấp hành tốt pháp luật hoặc do mới thành lập.
Trong những năm gần đây, vẫn có một số trường hợp “đặt cọc”, huy động vốn trái phép với giá trị lớn gây thiệt hại cho khách hàng thường xảy ra tại một số dự án (cũ) đã được chấp thuận đầu tư từ khoảng 10 năm trở về trước do quy định pháp luật lúc bấy giờ chưa thật chặt chẽ.
Hoặc vẫn có một số trường hợp “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” lập dự án “ma”, không có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, thậm chí không có đất ở nhưng đã tự ý “phân lô bán nền”, nhận tiền “đặt cọc”, huy động vốn trái pháp luật gây thiệt hại rất lớn cho khách hàng và gây “bất ổn” cho thị trường bất động sản.
Điển hình là vụ án xảy ra tại Công ty Alibaba, mà tất cả các dự án có dấu hiệu “lừa đảo” này đều chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chưa đủ điều kiện giao kết hợp đồng giao dịch bất động sản, chưa đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, thậm chí chưa được công nhận là “chủ đầu tư”.
“Tuy nhiên trong tổng số hơn 40.000 doanh nghiệp bất động sản trong cả nước thì số doanh nghiệp bất động sản vi phạm pháp luật, “lừa đảo” chỉ là thiểu số, nên Hiệp hội có “băn khoăn” là có phải chỉ vì nhằm phòng ngừa một người làm sai mà bắt cả làng cùng chịu”, đại diện HoREA băn khoăn.
Bởi lẽ, đa số doanh nghiệp có năng lực và luôn thượng tôn pháp luật, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật và triển khai thực hiện dự án nhà ở thương mại đúng tiến độ cam kết đã đăng ký với cơ quan nhà nước, thậm chí có những Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn, rất có uy tín thương hiệu thì có cần thiết bắt buộc thực hiện “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” theo kiểu “đánh đồng, cá mè một lứa”.
Cho nên rất cần phân biệt giữa doanh nghiệp có lịch sử chấp hành tốt pháp luật với doanh nghiệp chưa chứng minh được lịch sử chấp hành tốt pháp luật hoặc với doanh nghiệp mới thành lập.
Đồng thời, cần phải tăng cường trách nhiệm của ngân hàng thương mại trong việc giám sát người vay tín dụng, trước hết là doanh nghiệp phải sử dụng vốn vay đúng mục đích; chính quyền địa phương nhất là cơ quan chuyên môn về xây dựng trong việc giám sát doanh nghiệp chủ đầu tư phải triển khai thực hiện dự án nhà ở thương mại đúng tiến độ đã cam kết; đi đôi với việc xử lý kịp thời, nghiêm minh doanh nghiệp chủ đầu tư khi có hành vi vi phạm pháp luật.
Theo ông Châu, quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu khi mua nhà.
Chủ đầu tư phải trả “phí bảo lãnh ngân hàng” thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên “phí bảo lãnh” cũng rất cao. Đồng thời, “Phí bảo lãnh ngân hàng” được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng nhưng được chủ đầu tư tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở mà cuối cùng thì người mua nhà phải gánh chịu “phí bảo lãnh ngân hàng” này, bằng khoảng 2% giá bán nhà”, ông Châu phân tích.
Ông Châu cho rằng, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang rất nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để kéo giảm giá nhà ở. Do vậy, nên rất cần thiết xem xét bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để góp phần kéo giảm giá bán nhà ở, có lợi cho người mua nhà.
Chủ tịch HoREA cũng cho biết, “dấu hiệu” quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hầu như chỉ “làm lợi” cho ngân hàng thương mại.
Bởi hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện “bảo lãnh” cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay…
Nên hay không nên bảo lãnh?
Về vấn đề này, mới đây, HoREA đã có văn bản đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét nên hay không nên tiếp tục quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” và Hiệp hội đề nghị xem xét có thể bỏ quy định tại Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” để góp phần làm giảm giá thành, làm giảm giá bán nhà ở cho người mua nhà.
Đồng thời cần phải bổ sung các quy định cụ thể, thứ nhất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết trong hợp đồng, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước quan tâm chỉ đạo ngân hàng thương mại tăng cường giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 7 và điểm b khoản 2 Điều 16 Thông tư số 39/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước.
Thứ hai, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có biện pháp giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích, triển khai thực hiện và hoàn thành dự án đúng tiến độ đã đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ cam kết theo hợp đồng.
Đánh giá về những góp ý của Hiệp hội, Luật sư Quốc Anh, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho biết, những thông tin mà HoREA đã nêu cụ thể và thực tế những khó khăn, vướng mắc mà doanh nghiệp bất động sản đang gặp phải.
Hiệp hội đã bảo vệ tốt cho quyền lợi của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, trong giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, ngoài bên bán là các doanh nghiệp bất động sản chủ đầu tư còn một bên rất quan trọng khác là bên mua.
Góp ý của Hiệp hội dường như chưa đảm bảo quyền lợi cho bên mua cũng như chưa đưa ra các biện pháp bổ sung, thay thế để đảm bảo tinh thần đàm phán, hợp tác hai bên cùng có lợi trong việc mua bán.
“Với vai trò là một luật sư, ở góc độ của luật pháp, nếu góp ý của Hiệp hội được thực thi vào luật sẽ giúp các doanh nghiệp giảm được phần nào gánh nặng trách nhiệm khi thực hiện các dự án nhà ở và số lượng các dự án kinh doanh nhà ở sẽ tăng trong tương lai”, luật sư Quốc Anh đánh giá.
