Khi những trục đường lớn được nối dài, những tuyến cao tốc được hoàn thiện và metro dần hiện hữu trong cuộc sống hàng ngày, một điều tất yếu xảy ra: người dân và nhà đầu tư bắt đầu dịch chuyển. Không còn bó hẹp trong “vùng lõi” thành phố với mật độ dân cư cao và giá bất động sản chạm ngưỡng, họ tìm đến những vùng đất mới , nơi có hạ tầng kết nối thuận tiện, chi phí sinh hoạt hợp lý và tiềm năng phát triển còn rất lớn.
Tại Hà Nội, dòng chảy ấy đang hướng về vùng ngoại thành như Hoài Đức, Gia Lâm, Hoà Lạc hay các tỉnh Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, những “vệ tinh” năng động và đầy sức bật. Trong khi đó, ở phía Nam, làn sóng này lan rộng sang Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An nơi đã và đang trở thành điểm đến lý tưởng cho cả nhu cầu an cư lẫn đầu tư dài hạn.
Để tìm hiểu rõ hơn về xu hướng dịch chuyển này, Tạp chí Thương gia đã có cuộc trao đổi cùng ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam. Theo vị chuyên gia, sự chuyển mình này không chỉ là ngẫu nhiên, nó là kết quả của một chuỗi domino hạ tầng , tiện ích, cơ hội và nhu cầu, đang diễn ra ngày một rõ nét trong bức tranh bất động sản Việt Nam.
Sự phát triển hệ thống hạ tầng giao thông như vành đai, metro đã tạo động lực ra sao cho thị trường bất động sản ngoại thành?
Xu hướng dịch chuyển nhu cầu tìm kiếm bất động sản từ trung tâm ra vùng ven và các đô thị vệ tinh đang diễn ra rõ nét trong vài năm gần đây, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM. Nguyên nhân chính là do dân số đô thị lớn ngày càng tăng, dẫn đến mật độ dân cư cao, gây áp lực lên hạ tầng và chất lượng sống.
Sự dịch chuyển này được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố. Thứ nhất, hạ tầng ngày càng hoàn thiện, với các tuyến đường vành đai, metro giúp kết nối thuận tiện giữa trung tâm và vùng ven.
Thứ hai, hệ thống tiện ích phục vụ cuộc sống như trường học, bệnh viện, việc làm đang phát triển đồng bộ tại các khu vực ngoại thành. TP.HCM có lợi thế về hệ thống tiện ích và việc làm ở các vùng lân cận, trong khi Hà Nội nổi bật với hạ tầng kết nối.
Ngoài ra, các chủ đầu tư nhanh chóng nắm bắt xu hướng, phát triển nhiều dự án mới tại các khu vực ngoài trung tâm như Long An, Bình Dương, Bến Lức (TP.HCM) hay ngoài Vành đai 2 ở Hà Nội. Điều này kéo theo nguồn cung và nhu cầu đều dịch chuyển mạnh mẽ.
Cuối cùng và cũng là minh chứng rõ ràng nhất là sự thay đổi trong nhu cầu tìm kiếm bất động sản của người dân. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đối với các dự án ngoài trung tâm Hà Nội và TP.HCM đang tăng vọt. Cụ thể, khoảng 70% sự quan tâm ở miền Nam tập trung vào Bình Dương, Vũng Tàu, Biên Hòa, Nhơn Trạch, Đức Hòa, Bến Cát, Bến Lức, Long Thành.
Tại Hà Nội, các huyện như Ba Vì (tăng 47%), Sơn Tây (37%), Hoài Đức (29%), Quốc Oai (37%), Đan Phượng (13%) đều ghi nhận mức tăng đáng kể so với tháng 12/2024. Đà Nẵng cũng không nằm ngoài xu hướng khi Quảng Nam tăng 47% mức độ tìm kiếm.
Ông có thể đưa ra một minh chứng về tác động của yếu tố hạ tầng đến xu hướng chuyển dịch của bất động sản không, thưa ông?
Thực tế cho thấy, phần lớn các làn sóng dịch chuyển dân cư và phát triển đô thị đều bắt nguồn từ một yếu tố cốt lõi là hạ tầng giao thông.
Ví dụ điển hình là TP.HCM, vào năm 1993, khu đô thị Phú Mỹ Hưng được hình thành. Tuy nhiên, phải đến năm 1997, khi đại lộ Nguyễn Văn Linh chính thức đi vào hoạt động, thì làn sóng dịch chuyển dân cư về dự án này mới diễn ra.
Đến năm 2007, khi cầu Thủ Thiêm được xây dựng, việc di chuyển từ trung tâm TP.HCM đến khu Đông trở nên thuận tiện hơn rất nhiều. Trước đó, người dân phải đi vòng qua Bình Thạnh, nhưng cầu Thủ Thiêm đã rút ngắn khoảng cách và thúc đẩy nhanh chóng sự phát triển của các quận 2, 9 và Thủ Đức.
Đến năm 2011, hai trục đường lớn là đại lộ Mai Chí Thọ và đại lộ Đông – Tây tiếp tục kéo dài mạng lưới giao thông, tạo nên làn sóng dịch chuyển mạnh mẽ về phía Tây thành phố.
Từ năm 2018, xa lộ Hà Nội được mở rộng, kết nối TP.HCM với Đồng Nai và thành phố Thủ Đức. Những thay đổi này cho thấy rõ vai trò dẫn dắt của hạ tầng đối với sự phát triển và dịch chuyển dân cư.
Bước sang giai đoạn 2024 – 2025, các dự án trọng điểm như Vành đai 3 và tuyến metro số 1 của HCM được hình thành, người dân đã sẵn sàng hơn cho việc dịch chuyển ra các khu vực ven đô nhờ khả năng kết nối nhanh chóng vào trung tâm thành phố.
Trong khi đó, hiện đi trước TP.HCM khoảng 5 – 6 năm về quy hoạch hạ tầng. Các vành đai, cầu đường, tuyến metro và kết nối liên tỉnh của Hà Nội đã hình thành khá đồng bộ, thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các đô thị vệ tinh.
TP.HCM hiện đang từng bước phát triển hạ tầng vùng ven. Trong 5 năm gần đây, các công trình như Vành đai 3, Quốc lộ 13 ở Bình Dương (đang mở rộng từ 8 lên 12 làn xe), cùng nhiều tuyến đường lớn khác đang được nâng cấp giúp giảm thiểu tình trạng ùn tắc, tạo điều kiện cho người dân dịch chuyển nhanh chóng ra khu vực ngoại thành.
Điểm đáng chú ý là hiện nay, các chủ đầu tư bất động sản đã bắt đầu "đi trước một bước". Họ không chỉ chờ hạ tầng hoàn thiện mà sẵn sàng đầu tư vào các khu vực tiềm năng, thậm chí tự xây dựng tiện ích nội khu trước, rồi mới thu hút cư dân về sau. Điều này thể hiện rõ ở các dự án lớn dọc theo Vành đai 3, không chỉ trong khu vực TP.HCM mà còn lan rộng ra các tỉnh lân cận như Long An, nơi nhiều dự án lớn của các tên tuổi như Vinhomes, Novaland đang mọc lên nhanh chóng.
Thậm chí, xu hướng còn lan ra cả Vành đai 4, điều này cho thấy rằng một khi hạ tầng mở rộng đến đâu, bất động sản và dân cư sẽ dịch chuyển theo đến đó. Và rõ ràng, hạ tầng luôn là yếu tố "khai hỏa" cho mọi sự phát triển.
Trong trường hợp nhà đầu tư có xu hướng lựa chọn khu vực vùng ven đề xuống tiền, ông có lời khuyên nào cho nhà đầu tư này?
Khi nhà đầu tư có xu hướng lựa chọn khu vực vùng ven để đầu tư bất động sản, điều quan trọng nhất cần lưu ý là khả năng hình thành cộng đồng dân cư của dự án. Nhiều dự án lớn xung quanh TP.HCM đã gặp khó khăn trong việc thu hút người dân về sinh sống, dù được quy hoạch thành đô thị. Điều này dẫn đến nhà đầu tư mua sớm nhưng khó bán lại cho người dùng cuối, dễ dẫn đến việc cắt lỗ. Tình trạng này đặc biệt phổ biến tại TP.HCM trong thời gian gần đây do dòng tiền chưa tốt bằng Hà Nội.
Việc thu hút dân cư về dự án là yếu tố then chốt, bao gồm cả việc kéo dân cư từ các khu vực khác đến và đặc biệt là từ trung tâm thành phố ra. TP.HCM hiện chỉ làm tốt việc dịch chuyển dân cư từ trung tâm ra các thị trường lân cận.
Nhiều dự án đang gặp khó khăn khi hạ tầng chưa hoàn thiện và dân cư chưa về, khiến những nhà đầu tư ban đầu phải chịu lỗ.
Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven là tất yếu bởi trung tâm không còn nhiều dự án mới và giá đã quá cao. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần cẩn trọng nếu đầu tư quá sớm. Hãy lưu ý hai điểm chính.
Một là tiềm năng hình thành cộng đồng cư dân: Khu vực đó có đủ tiện ích xung quanh để thu hút dân cư về sinh sống không?
Hai là cam kết của chủ đầu tư: Chủ đầu tư có những cam kết rõ ràng về việc phát triển tiện ích đi kèm dự án không?
Những dự án thiếu tiện ích nội khu thường tiềm ẩn rủi ro cao hơn. Đặc biệt, phân khúc đất nền hiện nay không còn hấp dẫn như trước. Khách hàng ngày càng quan tâm đến những dự án có hạ tầng đồng bộ và cam kết rõ ràng từ chủ đầu tư về việc hình thành cộng đồng cư dân để đảm bảo tính thanh khoản và tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Xin cảm ơn ông!