Hai bản dự thảo sửa đổi này được Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo và đã được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV và đang tiếp tục hoàn thiện và dự kiến thông qua vào Kỳ thứ 6, Quốc hội khóa XV vào tháng 11/2023.
Nhà ở xã hội có nhiều ưu đãi
Phát biểu tại hội thảo quốc tế "Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam", TS. Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, đối với dự thảo Luật Nhà ở, về quy định sở hữu nhà chung cư Chính phủ tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) nên không quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo luật.
Tuy nhiên có bổ sung, làm rõ các nội dung về thời hạn sử dụng, các trường hợp phá dỡ nhà chung cư, làm rõ trách nhiệm của các chủ thể có liên quan khi phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để có cơ sở xử lý, giải quyết tháo gỡ các trường hợp đang gặp khó khăn, vướng mắc trên thực tế hiện nay.
Về sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam, Bộ Xây dựng đề nghị Chính phủ cho phép giữ nguyên như dự thảo Luật về việc cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (bao gồm cả nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư). Đồng thời, Bộ Xây dựng tiếp thu ý kiến của UBTVQH bỏ quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất thuê.
Về hình thức sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại, Bộ Xây dựng chỉnh lý lại dự thảo luật đảm bảo thống nhất với dự thảo luật theo hướng quy định các loại đất nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
Ngoài ra, ở chính sách nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang, dự thảo luật sửa đổi, bổ sung quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội.
Bổ sung quy định về đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Trong đó, trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng đồng thời các điều kiện về nhà ở và thu nhập (bỏ điều kiện về cư trú); trường hợp thuê nhà ở xã hội thì không bắt buộc phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập như mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, bổ sung quy định về hình thức phát triển nhà ở xã hội; sửa đổi, bổ sung quy định về xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng.
So với Luật Nhà ở năm 2014 thì điểm mới nổi bật trong dự thảo luật lần này là bổ sung mới 2 mục quy định về chính sách phát triển nhà lưu trú công nhân và nhà ở cho lực lượng vũ trang.
Bộ Xây dựng đề xuất đối với nhóm chính sách về phát triển nhà ở xã hội quy định tại Chương VI sẽ có hiệu lực sau 45 ngày kể từ ngày Luật Nhà ở (sửa đổi) được Quốc hội thông qua; các nội dung khác sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2024.
Tách bạch Luật Kinh doanh bất động sản
Đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, ông Hải chia sẻ, đã thống nhất quy định các giao dịch kinh doanh nhà ở trong Luật Kinh doanh bất động sản không còn quy định trong Luật Nhà ở để tránh giao thoa, chồng chéo.
Bổ sung quy định cụ thể về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án bất động sản; bổ sung quy định về việc đặt cọc khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong đó, chỉ được nhận tiền đặt cọc hoặc các khoản tiền khác từ khách hàng nhằm mục đích bán, cho thuê mua nhà ở khi nhà ở đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo đúng quy định của Luật này.
Sửa đổi, bổ sung quy định về giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, trong đó đề xuất phương án yêu cầu thực hiện qua sàn đối với các bất động sản để tăng cường công khai, minh bạch và quản lý hoạt động giao dịch.
Thêm vào đó, sửa đổi, bổ sung quy định xây dựng và quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; bổ sung quy định về điều tiết thị trường bất động sản bao gồm nguyên tắc điều tiết, các trường hợp cần thiết điều tiết và thực hiện điều tiết để làm cơ sở Chính phủ chỉ đạo thực hiện điều tiết thị trường bất động sản khi cần thiết.
Chính phủ trong thẩm quyền được giao quyết định điều tiết thị trường bất động sản thông qua điều hành thực hiện các chính sách về: Đầu tư, xây dựng, quy hoạch, nhà ở, đất đai, kinh doanh bất động sản, thuế, tín dụng, tài chính, các chính sách thích hợp khác trong từng thời kỳ nhất định.
Ngoài ra, dự thảo luật sửa đổi bổ sung một số nội dung khác nhằm đảm bảo thống nhất, đồng bộ hệ thống pháp luật về nhà ở, đất đai, đầu tư… và đảm bảo kiểm soát hoạt động kinh doanh bất động sản công khai, minh bạch đảm bảo phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững.
“Việc sửa đổi Luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở đảm bảo cân đối cung - cầu, đa dạng hóa nguồn cung, tránh tình trạng thị trường phát triển nóng, bất thường, gây lạm phát kinh tế”, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản phân tích.
Tạo cơ hội cho đa số người dân đặc biệt là người có thu nhập thấp, trung bình tại khu vực đô thị có khả năng tiếp cận nhà ở một cách đa dạng thông qua việc mua, thuê, thuê mua nhà ở phù hợp với khả năng tài chính.
Đồng thời, tạo động lực mới cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch, hiệu quả, bền vững; kéo theo các ngành nghề khác phát triển; đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Không nên đặt niềm tin vào một chỗ
Góp ý về vấn đề này, Giáo sư Đặng Hùng Võ cho biết, về Luật Kinh doanh bất động sản ông hoàn toàn đồng ý với dự thảo, còn Luật Nhà ở cần suy xét một số vấn đề.
Trước đây, Chính phủ đã lựa chọn 4 đối tượng là sinh viên, học sinh học tập tại các trường cao đẳng, đại học; công nhân làm việc tại các khu tâm công nghiệp tập trung; người có thu nhập thấp tại đô thị.
Trong đó, chỗ ở cho sinh viên, học sinh có thể nói là giải quyết tương đối ổn định bằng nguồn vốn trái Chính phủ cho trường. Còn đối tượng thứ 2 cần tiếp tục tập trung là nhà ở cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp tập trung.
“Câu chuyện này chúng ta hoàn toàn có thể xử lý được. Trong dự thảo Luật Nhà ở, niềm tin cậy đặt rất lớn vào Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam. Tuy nhiên, tôi cho rằng không nên đặt nhiệm vụ vào một chỗ mà chúng ta nên học tập kinh nghiệm của các nước khác. Trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp là việc doanh nghiệp có trách nhiệm khi thuê lao động, xây dựng nhà ở cho công nhân tại doanh nghiệp”, Giáo sư phân tích.
Hiện nay, doanh nghiệp cần xem xét thêm các khả năng tài chính để tạo thuận lợi tăng thu nhập cho công nhân nhiều hơn, nếu làm tốt thì sẽ giải quyết được vấn đề nhà ở xã hội cho công nhân.
Ông Đặng Hùng Võ bày tỏ rất ủng hộ chế độ tiếp cận nhà ở của người nước ngoài làm việc tại Việt Nam. Sự thật là một số người chỉ nghĩ đến câu chuyện điều này giúp thị trường bất động sản ở Việt Nam sẽ mở rộng hơn. Nhưng ông thì lại quan tâm đến chuyện Việt Nam rất cần một khối lượng nhân sự có trình độ cao, mà một trong những nguồn phù hợp là những người nước ngoài vào làm việc tại Việt Nam. Để đạt được điều đó, họ phải có một cuộc sống ở đây tốt đẹp, tức là họ phải được mua nhà.
“Lần này tôi cho rằng Luật Nhà ở đã đưa ra một khung pháp luật rộng hơn trước, nhưng dự thảo gần đây nhất thì lại không cho người nước ngoài được tiếp cận. Quyền sử dụng đất ở tức là được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hay nói cách khác là bán ở cho người nước ngoài là chỉ bán cái xác nhà thôi”, ông Hùng đưa ra ý kiến
Người nước ngoài mua nhà chủ yếu là nhà chung cư, còn nhà nhà riêng lẻ là không có nhu cầu. Bởi vì từ trước đến nay, Luật Đất đai 2013 là đã không phù hợp với Luật Nhà ở về chuyện bán nhà ở cho người nước ngoài.
Đến bây giờ, dự thảo Luật Đất đai mới nhất cũng không có, thậm chí là chỉ cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài là được tiếp cận nhà ở Việt Nam, chứ còn người nước ngoài không thể sở hữu đất. Điều này dẫn đến người nước ngoài họ không muốn mua.
Cái gốc của vấn đề là trong các luật liên quan đến bất động sản, trong đó có đất đai, nhà ở, lâm nghiệp, luật quản lý và sử dụng tài sản công, cùng các nghị định của chính phủ về quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp.
“Điều quan trọng nhất chúng ta phải nói rằng quản lý là quy định của luật đất đai, Luật Đất đai không quy định về sử dụng, còn tất cả những luật về sử dụng đất làm việc gì đó, ví dụ như xây dựng nhà ở thì quy định ở tất cả các luật khác. Chứ nếu theo kiểu không rõ đâu là sử dụng, đâu là quản lý thì nó "chập" nhau là điều chắc chắn”, Giáo sư Đặng Hùng Võ bày tỏ.
