Đánh thuế lãi chuyển nhượng bất động sản: Nên áp mức 20% hay 2%?

Bộ Tài chính đã có đề xuất đánh thuế lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản. Cụ thể, tại báo cáo phục vụ chất vấn vừa gửi Quốc hội, Bộ Tài chính cho biết trong quá trình sửa Luật thuế thu nhập cá nhân, cơ quan này nghiên cứu lựa chọn áp dụng giữa hai phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản. Việc này để phù hợp với thực tế thị trường, tối ưu số thuế thu nhập cá nhân nộp vào ngân sách Nhà nước.

Cụ thể, hai phương pháp được cơ quan này nghiên cứu gồm tính trên thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng) hoặc áp dụng mức thuế suất chung trên tổng giá chuyển nhượng.

Theo Bộ Tài chính, mỗi phương pháp áp dụng sẽ phụ thuộc vào cơ sở dữ liệu liên quan đến chuyển nhượng bất động sản. Trong đó, trường hợp tính thuế trên lãi sẽ dùng khi cơ sở dữ liệu xác định chính xác giá mua và chi phí liên quan. Hiện mức thuế suất được Bộ Tài chính đề xuất là 20%, để tương đồng với mức thuế thu nhập doanh nghiệp của tổ chức, doanh nghiệp nộp với chuyển nhượng bất động sản.

Trường hợp còn lại, không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, cách tính thuế trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân sẽ được áp dụng, với mức thuế suất dự kiến 2%.

Để làm rõ hơn một số khía cạnh pháp lý liên quan đến chủ đề đang được dư luận quan tâm, Tạp chí Thương Gia đã có cuộc trao đổi cùng Ths. Luật sư Nguyễn Phó Dũng, Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội nhằm phân tích rõ ưu và nhược điểm các phương án tính thuế này.

Luật sư đánh giá thế nào về đề xuất này?

Đề xuất trên không mới, với phương pháp tính trên thu nhập chịu thuế 20% thuế suất phản ánh đúng bản chất thu nhập thực tế của người chuyển nhượng; tương đồng với thuế suất thu nhập doanh nghiệp, đảm bảo tính thống nhất và tránh việc “lách luật” bằng cách dùng cá nhân thay doanh nghiệp để giảm thuế; đồng thời khuyến khích người dân minh bạch trong giao, cung cấp hóa đơn, chứng từ để khấu trừ thuế.

"Tuy nhiên, thuế suất 20% là tương đối cao và nếu không có cơ sở dữ liệu chính xác, có độ tin cậy cao và được quản lý chặt chẽ, cơ quan thuế có thể không thu được hiệu quả như kỳ vọng, chẳng hạn thu được ít thuế, không thu được thuế khi người dân kê khai không trung thực. Từ đó, gây ra câu chuyện tranh cãi khi người dân chuyển nhượng thấp hơn giá trị đầu tư ban đầu, do biến động của thị trường và yêu cầu chứng mình từ các bên liên quan.

Với phương án tính thuế trên tổng giá trị chuyển nhượng 2% tổng là phương pháp này đơn giản, dễ áp dụng, giảm bớt gánh nặng chứng minh giá đầu tư, chi phí, cơ quan thuế dễ quản lý.

Tuy nhiên, có thể không đảm bảo được tính công bằng, vì người dân phải nộp thuế ngay cả khi không phát sinh lãi, lỗ, hoặc lãi ít, cũng tạo tâm lý “né thuế”.

Theo quan điểm của tôi, cần áp dụng song song hai phương pháp và tùy từng điều kiện cụ thể vừa đảm bảo thu ngân sách nhà nước, vừa thúc đẩy sự minh bạch, công bằng. Song các điều kiện thực thi, hướng dẫn phải rõ ràng tránh gây khó khăn, bất cập trong thực tế áp dụng.

Khi chuyển sang cách tính thuế theo lợi nhuận, cơ chế kiểm tra và xác minh chi phí nên được thực hiện ra sao để tránh gian lận thuế?

Việc chuyển sang cách tính thuế theo lợi nhuận, cơ chế kiểm tra và xác minh chi phí là một thách thức lớn khi cơ quan thuế muốn ngăn chặn tình trạng gian lận thuế một cách hiệu quả, cơ chế kiểm tra và xác minh chi phí cần được xây dựng chặt chẽ, cụ thể nhưng phải đảm bảo tính khả thi, không làm phức tạp thêm thủ tục hành chính khi người dân kê khai nộp thuế theo phương pháp tính trên thu nhập chịu thuế

Muốn kiểm tra và xác minh trước tiên cần dựa trên các quy định như bảng giá đất hằng năm, quy định các chi phí hợp lý, hợp lệ, hóa đơn, chứng từ chặt chẽ. Đồng thời xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu điện tử quốc gia về bất động sản, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, hậu kiểm…

Nhiều người cho rằng chọn phương án đánh thuế 20% lợi nhuận của người dân như doanh nghiệp là quá cao và bất cập. Theo ông, việc đánh đồng cá nhân và doanh nghiệp trong thuế suất có hợp lý và công bằng không?

Về bản chất khả năng quản trị thuế của cá nhân khác với doanh nghiệp, việc quản trị thuế của doanh nghiệp đòi hỏi trình độ chuyên môn cao, phức tạp, trong khi việc quản trị thuế của cá nhân thường là tự thực hiện, thiếu kinh nghiệm, không có chuẩn mực rõ ràng.

Do vậy, nếu lựa chọn đánh thuế 20% lợi nhuận của người dân như doanh nghiệp có thể tạo ra bất công và bất hợp lý khi thực hiện. Bởi mức thuế này chưa tính đến đặc thù quản lý thuế và năng lực kê khai, thu thập và lưu trữ chứng từ thuế, thời gian giải quyết và xem xét các hồ sơ chứng từ khi người dân kê khai theo phương pháp này.

Trong khi đó, phương pháp thu thuế 2% trên tổng giá chuyển nhượng có thể được xem là “dễ làm”, nhưng liệu có vô tình tạo ra bất công cho những người chuyển nhượng với lợi nhuận thấp hoặc lỗ không?

Việc áp thuế thu nhập 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng được xem là dễ làm, đơn giản, dễ áp dụng nhưng cũng mang lại một số bất cập, vô tình tạo ra bất công cho những người chuyển nhượng thấp và lỗ thật bởi bản chất của thu nhập chịu thuế là có thu nhập mới thu thuế.

Ví dụ, người mua bất động sản với giá cao trong thời điểm thị trường sốt giá, nhưng sau đó buộc phải bán trong tình trạng thị trường trầm lắng, giá bất động sản giảm hoặc do áp lực tài chính cá nhân, sẽ vẫn phải đóng thuế 2% trên tổng giá bán. Trong trường hợp này, thuế trở thành gánh nặng vô lý và bất công

Hoặc một cá nhân mua nhà đất với giá 2 tỷ đồng, cải tạo sửa chữa thêm 300 triệu đồng, bán ra giá 2,4 tỷ đồng, lãi thực tế chỉ 100 triệu đồng sau khi trừ phí môi giới, thủ tục.... Nếu áp thuế 2% trên tổng giá chuyển nhượng là 2,4 tỷ đồng, cá nhân này phải nộp 48 triệu đồng thuế, chiếm gần một nửa lợi nhuận thực tế. Đây là tỷ lệ thuế suất rất cao trên lợi nhuận thực tế.

Như tôi đã đề xuất ở trên, cần áp dụng song song hai phương pháp và tùy từng điều kiện cụ thể vừa đảm bảo thu ngân sách nhà nước, vừa thúc đẩy sự minh bạch, công bằng với các điều kiện thực thi, hướng dẫn rõ ràng.

- Xin cảm ơn ông!