Doanh nghiệp “méo mặt” vì định giá đất theo luật mới

Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã có những cải tiến về khung pháp lý của thị trường bất động sản, nhưng thực tế cho thấy vấn đề định giá đất vẫn chưa được giải quyết triệt để. Đặc biệt là chưa tính đến lợi ích của doanh nghiệp. Nhiều doanh nghiệp, dù đã có quyết định giao đất, vẫn phải chờ đợi hàng tháng trời mà chưa thể xác định được giá đất, gây khó khăn lớn trong việc triển khai dự án.

ĐỊNH GIÁ ĐẤT KHIẾN DOANH NGHIỆP LAO ĐAO

Tại hội thảo “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024", ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest chia sẻ, sau khi 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực, hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các hoạt động trên thị trường bất động sản. Nhưng thực tế, vẫn có một số vấn đề hạn chế, một trong số đó là định giá đất, đây là vấn đề đang gây ra ách tắc rất lớn.

“Hiện nay, 1 dự án của GP.Invest đã có quyết định giao đất cách đây 9 tháng. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa định được giá đất. Thế nhưng, 9 tháng của chúng tôi chưa phải là nhiều vì có dự án của doanh nghiệp khác 2 năm chưa định giá đất, thậm chí có dự án nhà xây xong vẫn chưa định được giá đất. Điều này đang gây ra rất nhiều bức xúc”, Chủ tịch GP.Invest bày tỏ.

Theo ông Hiệp, Nghị định 71 quy định về giá đất đã cải tiến hơn so với Nghị định 12. Bởi với Nghị định 12 giá đất không thể tính được vì áp dụng phương pháp thặng dư, doanh nghiệp phải mất rất nhiều chi phí đầu vào.

“Chưa kể, doanh nghiệp làm bất động sản có muôn vàn chi phí vô hình, chi phí phát sinh không được tính đúng, tính đủ. Ngay cả khi tính đủ doanh nghiệp cũng đã khó chứ chưa nói tính chưa đủ. Đó là một vấn đề mà tôi cho là Nghị định 71 chưa phù hợp”.

Dù đã cải tiến Nghị định 71, nhưng khi được áp dụng vẫn có những hạn chế. Đơn cử, trong Luật quy định phần chi phí hạ tầng sẽ được Sở Xây dựng địa phương kiểm tra dự toán xác nhận, tổ chức, cá nhân sử dụng đất được thanh toán theo dự toán đó. Nhưng, hiện không ai làm được điều này mà chỉ tính theo suất đầu tư.

Ví dụ, suất đầu tư theo quy định của Bộ Xây dựng là 960.000 đồng/m2, nhưng dự án doanh nghiệp làm hạ tầng tốt có giá lên đến 2,4 triệu đồng/m2. Dù vậy, chi phí hạ tầng vẫn chỉ được tính 960.000 đồng/m2.

Bên cạnh đó, tại Nghị định 71 cũng đang gây ra nhiều khó khăn, khi định giá đất dựa vào tài sản đấu giá gần nhất. Lấy tài sản đấu giá gần nhất để so sánh với một dự án là không phù hợp.

Việc doanh nghiệp triển khai một dự án 50ha khác với đấu giá một lô đất 200ha. Bởi mức đầu tư cho dự án đồng bộ, hoàn thiện là rất lớn. Nên ông Hiệp mong muốn cơ quan nhà nước xem xét lại và có hướng dẫn cụ thể cho các địa phương. Và thực tế hiện nay địa phương chưa dám làm.

Trong Luật Đất đai đã nói rõ nguyên tắc “bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”. Nhưng trong cách tính giá đất hiện nay, chưa tính đến lợi ích của doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp sử dụng thuê đất và doanh nghiệp bất động sản nói riêng.

“Các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao. Vậy thì doanh nghiệp nào dám làm dự án? Nếu doanh nghiệp không dám làm thì làm sao có nguồn thu bền vững cho địa phương?

Ở đâu lại có chuyện chỉ trong 1 năm, quyết định giao đất ở trong cùng một khu vực, cùng một thửa đất cách nhau 4 tháng mà giá đất tăng 40%, nhanh hơn cả tốc độ lạm phát? Vì thế Bộ Tài nguyên và Môi trường cần hướng dẫn cụ thể hơn cho các địa phương trong việc xác định giá đất, đặc biệt là cách tính giá dựa trên phương pháp thặng dư”, vị Chủ tịch nêu vấn đề.

CẦN ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG KỸ LƯỠNG

Cũng tại hội thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đồng tình với quan điểm về việc định giá chưa thực sự hài hoà giữa các bên của ông Hiệp.

Chủ tịch HoREA cho hay, một trong các nguyên tắc định giá đất là hài hòa lợi ích giữa ba chủ thể lớn: Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Thế nhưng, thực tế cho thấy trong quá trình thực thi, nguyên tắc này chưa được đảm bảo đầy đủ. Vấn đề có thể nảy sinh ở khâu mua đất và bồi thường để thực hiện dự án, khi đó giá đất sẽ bị đẩy lên rất cao, gây ra sự mất cân bằng trong thị trường.

“Do đó, tôi đề nghị rằng, đối với những địa phương đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh, cần tiến hành đánh giá tác động ngay từ bây giờ. Trong thời gian từ nay đến khi bảng giá đất được áp dụng vào ngày 1/1/2026, chúng ta nên chỉ đạo sơ kết, đánh giá tác động của bảng giá đất mới tại những địa phương này.

Còn đối với những địa phương chưa ban hành bảng giá đất mới và vẫn giữ bảng giá cũ, cũng cần tiến hành đánh giá kỹ lưỡng. Qua đó, chúng ta sẽ xác định liệu các chính sách mới có thực sự đảm bảo nguyên tắc hài hòa lợi ích hay chưa?”, ông Châu phân tích.

Ở TP.HCM, từ năm 2023 - cuối năm 2024, TP.HCM đã điều chỉnh tăng giá đất lên khoảng 1,64 lần. Hiện nay, với các điều chỉnh mới, mức tăng tiếp tục duy trì khoảng tương tự. Theo ông Châu, trong vòng 3 năm, các doanh nghiệp phải đối mặt với sự thay đổi lớn về nghĩa vụ tài chính, theo xu hướng nộp thuế và phí nhiều hơn. Điều này gây áp lực tài chính không nhỏ cho các doanh nghiệp.

Phát biểu về vấn đề hài hoà lợi ích trong định giá đất, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng hài hoà là phải đảm bảo tất cả các bên cùng được đảm bảo lợi ích. Còn nếu tình trạng xác định giá đất vẫn tiếp tục như hiện tại thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ “đứng hình”.

Cùng với đó, cần phải có một cơ chế pháp lý rất rõ để bảo vệ cho đội ngũ, tổ chức tư vấn định giá đất. Họ là chuyên gia, làm đúng trình tự của pháp luật, thủ tục thì phải bảo vệ họ. Có như thế người tư vấn định giá mới dám làm.

“Chúng ta cũng phải chuẩn bị lực lượng vật chất gồm các chuyên gia định giá đất. Nhìn lại thì hiện nay đất nước chúng ta có bao nhiêu chuyên gia định giá đất và có thể định giá đất? Ngoài tổ chức các hội thảo, tôi cho rằng Bộ Tài nguyên và Môi trường phải cầm tay chỉ việc hướng dẫn cho các địa phương. Còn để cho các địa phương tự làm thì rất khó”, ông Tuyến đề xuất.