Tại Hội nghị trao đổi những khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp, nhà đầu tư vè chính sách của Nhà nước đối với thị trường bất động sản do Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức mới đây, nhiều DN nêu hàng loạt khó khăn đang ảnh hưởng lớn đến kế hoạch kinh doanh và hiệu quả đầu tư của DN, sâu xa hơn là nguồn cung của thị trường bất động sản.
Luật chồng chéo luật
Sau năm 2019 gặp nhiều khó khăn, thị trường bất động sản năm 2020 được dự báo sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng tiêu cực từ lộ trình siết tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Theo đó, từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 30/9/2020 vẫn được duy trì ở mức 40% như trong năm 2019 nhưng bắt đầu từ ngày 1/10/2020 đến hết ngày 30/9/2021 sẽ được kéo giảm về 37%; từ ngày 1/10/2021 đến hết ngày 30/9/2022 giảm xuống còn 34% và từ ngày 1/10/2022 chỉ còn 30%.
Cũng theo Thông tư 22/2019/TT-NHNN, các khoản cho vay phục vụ đời sống dưới 4 tỷ đồng và các khoản cho vay cá nhân để mua nhà ở không có tài sản bảo đảm là chính nhà ở đó sẽ áp dụng hệ số rủi ro là 100%. Các khoản cho vay đối với cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà tổng số tiền từ 4 tỉ đồng trở lên sẽ áp dụng hệ số rủi ro là 150%.
Bên cạnh động thái siết tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn như trên, việc siết chặt thủ tục hành chính từ thành lập dự án đến khi hoàn thiện khiến thị trường có dấu hiệu trì trệ.
Chia sẻ tại Hội nghị, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest cho biết, trong các DN đang hoạt động tại Việt Nam thì DN BĐS gặp nhiều khó khăn nhất, bởi đang bị chi phối bởi 10 loại luật và thủ tục hành chính "như một ma trận vây DN”.
Lấy ví dụ về Luật Đất đai quy định hệ số đền bù do cấp tỉnh quy định mà mỗ itỉnh lại quy định một hệ số khác nhau như Phú Thọ là 1:1 nên người dân chỉ được lấy lại số tiền rất thấp 150.000 đồng/m2, trong khi Thái Nguyên gấp 4 lần, Bắc Giang gấp 6 lần..., gây nên sự bất cập trên mặt bằng giá đất.
Hoặc Luật Nhà ở cho phép một dự án bán nhà ở cho người nước ngoài là 30%, nhưng trong Luật Kinh doanh bất động sản có quy định tất cả các sản phẩm dự án nhà ở phải liên quan đến quyền sử dụng đất mà Luật Đất đai thì không cho phép người nước ngoài được sở hữu đất.
Đồng quan điểm với ông Nguyễn Quốc Hiệp, bà Hương Trần Kiều Dung - Tổng giám đốc CTCP Tập đoàn FLC cũng cho biết, hiện các DN bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn về vấn đề pháp lý. Nếu không giải quyết được sự chồng chéo của các Luật thì rất khó để khơi thông được hàng loạt các dự án bất động sản đang bị tác nghẽn.
Bà Dung đưa dẫn chứng về Thông tư 03 của Bộ Xây dựng yêu cầu đối với một dự án có nhiều công trình độc lập, quy mô lớn đều phải thẩm định xây dựng, khiến kéo dài thời gian làm thủ tục đối với DN.
Hoặc một vướng mắc khác liên quan đến thủ tục cấp phép xây dựng: mặc dù đã có phê duyệt quy hoạch 1/500 cũng như đã có thẩm định thiết kế thi công nhưng vẫn phải xin cấp phép đến từng hạng mục một, đơn giản như cổng chào cũng phải xin giấy phép xây dựng. Nếu để làm hết được các thủ tục xây dựng thì mất khoảng 2 năm.
Đóng băng một vài phân khúc
Bên cạnh việc “luật chồng luật”, dịch bệnh viêm đường hô hấp cấp do chủng mới của virus corona lại bồi thêm một cú sốc cho các DN bất động sản. Lượng khách du lịch sụt giảm ảnh hưởng trước tiên đến phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ đưỡng (villa biển, condotel, khách sạn...).
Thực tế, theo đánh giá chung, trong 3-6 tháng tới, dịch bệnh sẽ có ảnh hưởng rõ nét nhất đến hoạt động du lịch ở Việt Nam. Với việc ngừng cấp visa nhập cảnh từ Trung Quốc, khách du lịch từ quốc gia này đến Việt Nam được dự báo sẽ sụt giảm mạnh trong thời gian tới.
Do đó, tình hình du lịch tại các tỉnh và thành phố biển như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh... sẽ chịu ảnh hưởng tiêu cực. Ngoài ra, khách du lịch quốc tế và khách trong nước cũng sẽ giảm các hoạt động du lịch đến những địa phương này.
Thời gian tới, lượng khách từ Hàn Quốc cũng sẽ giảm mạnh do tình hình dịch bệnh tại quốc gia này diễn biến khá phức tạp, khi con số người nhiễm bệnh tăng bằng lần mỗi ngày. Theo đó, nhiều cuộc họp hội nghị cũng bị trì hoãn để phòng tránh sự lây lan của dịch bệnh.
Theo nhận định của CTCK Bảo Việt (BVSC), phân khúc condotel vốn được dự báo sẽ rất khó khăn trong năm 2020, khi nguồn cung lũy kế đã đạt 15.000 sản phẩm trong khi lượng hàng tồn kho còn khoảng 15.000-20.000 sản phẩm, thì với tình hình dịch bệnh sẽ càng khó khăn hơn.
Đặc biệt, sau vụ việc Cocobay Đà Nẵng "vỡ trận", các nhà đầu tư không còn quan tâm đến phân khúc nghỉ dưỡng này. Theo chia sẻ của một DN chuyên phát triển các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc “loại hình bất động sản này phụ thuộc rất lớn vào sự phát triển của ngành du lịch, nhưng với tình hình dịch bệnh như hiện nay chắc chắn bất động sản du lịch đã buồn lại càng buồn hơn”.
Theo đó, với phản ứng dây chuyền, sự khó khăn của thị trường condotel nhiều khả năng sẽ tác động về tâm lý khiến dòng vốn đầu tư vào các sản phẩm khác như đất nền, nhà phố ở các thành phố du lịch trở nên eo hẹp.
Tuy nhiên, dưới góc nhìn của các cơ quan quản lý, khó khăn cũng là cơ hội để thị trường thanh lọc, trong đó các chủ đầu tư kém uy tín, năng lực tài chính yếu kém sẽ phải nhường sân chơi cho các đối thử mạnh hơn.
Thực tế cho thấy, ngay từ đầu năm thị trường đã ghi nhận một số dịch chuyển mới về cấu trúc sản phẩm, phân phúc phát triển mới khá hứa hẹn đi cùng với đó là làn sóng đầu tư của các nhà đầu tư mới có tiềm lực mạnh, phần nào giải toả được áp lực về tài chính cho các dự án trong ngắn hạn.
