Không chỉ là con số, đấu giá đất còn phơi bày nhiều bất cập. Mức giá khởi điểm thấp, quy định xử phạt chưa đủ răn đe khiến các phiên đấu giá dễ bị thao túng. Theo chuyên gia, minh bạch là chìa khóa, nhưng đi kèm phải là cơ chế đặt cọc cao và yêu cầu chứng minh tài chính nghiêm ngặt để hạn chế tình trạng giá ảo phá hỏng thị trường.
SỨC NÓNG CỦA ĐẤU GIÁ ĐẤT
Mới đây, Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện Thạch Thất cùng Công ty Đấu giá Hợp danh số 5 - Quốc gia vừa tổ chức phiên đấu giá 28 thửa đất tại thôn Bình Xá, xã Bình Phú. Tổng diện tích 28 lô đất vào khoảng 2.300 m2, tương đương bình quân hơn 80 m2 một lô.
Trong đó, 5 thửa đất ký hiệu A-01 đến A-05 có giá khởi điểm 5,8 triệu đồng một m2, còn lại khởi điểm 3,8 triệu đồng một m2. Phiên đấu giá tổ chức nhiều vòng trả giá với bước giá mỗi vòng là 5 triệu đồng một m2.
Sau 21 vòng đấu, 28 thửa xã Bình Phú đều diễn ra thành công. Trong đó 5 thửa A-01 - A-05 có giá trúng từ 160 - 185 triệu đồng/m2, gấp 28-32 lần khởi điểm. 23 thửa đất còn lại ghi nhận giá trúng cao nhất đến 128 triệu đồng mỗi m2. Thửa thấp nhất trúng 63,7 triệu đồng một m2, cũng gấp 16,7 lần khởi điểm.
Hay tại Hoài Đức, nhiều lô đất thuộc lô đất khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên có mức trúng đấu giá cao lên đến hơn 100 triệu đồng/m2. Ở Thanh Oai cũng lập kỷ lục lên đến hơn 133 triệu đồng/m2. Tại quận Hà Đông hồi tháng 10 tổ chức đấu giá quyền sử dụng 27 thửa đất tại khu xứ đồng Hạ Khâu, khu Đống Đanh - Đồng Cộc, khu Đồng Bo - Đồng Chúc - Cửa Cầu - Đồng Men (khu B, phường Phú Lương); khu Sau Chùa (ký hiệu X8, phường Yên Nghĩa); khu Dược (ký hiệu X7, phường Dương Nội).
Sau 14 tiếng đấu giá, lô trúng đấu giá cao nhất thuộc khu Đống Đanh - Đồng Cộc, phường Phú Lương với mức trúng hơn 262 triệu đồng/m2. Lô đất này có diện tích 57,5m2, có 2 mặt tiền, nằm sát nghĩa trang. Xung quanh khu vực này, hạ tầng đã được đầu tư đồng bộ từ lâu. Tổng số tiền sau khi đấu giá là 15 tỷ đồng, gấp gần 8,2 lần so với mức giá khởi điểm.
Tuy nhiên gần đây, đấu giá đất tại Hà Nội đã xuất hiện nhiều hiện tượng “gây méo mó” thị trường. Cụ thể, ngày 29/11, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Sóc Sơn, Hà Nội tổ chức đấu giá 58 thửa đất tại thôn Đông Lai, xã Quang Tiến. 58 thửa đất trên có diện tích từ 90 - 224 m2, với giá khởi điểm 2,4 triệu đồng/m2. Hình thức đấu giá là cách bỏ phiếu trực tiếp tối thiểu 5 vòng theo phương thức trả giá lên.
Tiền đặt trước bằng 20% giá trị thửa đất tính theo giá khởi điểm, tương đương 223-550 triệu đồng mỗi thửa. Cuộc đấu giá được tổ chức trực tiếp, phải trải qua tối thiểu 6 vòng bắt buộc. Khách hàng trả giá cao nhất tại vòng 6 được xác định là người trúng đấu giá.
Trong quá trình đấu giá, có những lô đất được trả giá lên 30 tỷ đồng/m2. Còn các lô khác cũng được trả giá rất cao từ 60 – 101 triệu đồng/m2. Song đến vòng thứ 6 là vòng đấu cuối cùng, những người hét giá cao cao đều xin dừng trả giá. Kết thúc phiên đấu giá, chỉ có 22/58 lô đất được đấu trúng, mức giá dao động từ 32 - 50 triệu đồng/m2.
Ngay sau đó, ngày 3/12/2024, Công an thành phố Hà Nội tạm giữ 5 đối tượng cố tình phá hoại kết quả đấu giá đất khi trả giá tới 30 tỷ đồng/m2 đất tại phiên đấu giá của huyện Sóc Sơn, Hà Nội.
Theo lời khai của các đối tượng, trước khi đấu giá, các đối tượng đã xác định mức giá chỉ khoảng trên 30 triệu đồng/m2 sẽ có thể bán chênh được nên để khống chế kết quả đấu giá, các đối tượng đã thỏa thuận với nhau về mức giá qua 6 vòng đấu bắt buộc.
Nếu đến vòng 4, mức giá được các nhà đầu tư trả cao hơn 30 triệu đồng/m2 thì vào vòng 5 sẽ đưa ra một mức cao đột biến để thắng áp đảo. Rồi tới vòng 6 sẽ cùng thống nhất bỏ không tiếp tục tham gia nữa. Mục đích nhằm phá không cho các lô đất được trúng đấu giá thành công.
Hay phiên đấu giá 22 thửa đất tại khu Man Cá, Man Cổng, Mạ Man Trong, thôn Văn Quán, xã Đỗ Động không thành công, do khách hàng bỏ cuộc.
Các thửa đấu giá có diện tích khoảng 85 - 135 m2/thửa. Giá khởi điểm là 5,3 triệu đồng/m2. Tiền đặt trước dao động 90 - 144 triệu đồng/thửa. Về hình thức đấu giá là bỏ phiếu kín trực tiếp nhiều vòng, ít nhất 6 vòng bắt buộc; bước giá tối thiểu 5 triệu đồng/m2. Theo đó, người tham gia phải trả tối thiểu 35,3 triệu đồng/m2 để có thể nhận được đất.
Tuy nhiên, đến vòng thứ 8, giá cao nhất đưa ra khoảng 70 triệu đồng/m2, nhưng vòng này tất cả khách hàng đồng loạt bỏ cuộc nên các lô đất đấu giá đều không được đấu giá thành công.
VẤN ĐỀ CHÍNH LÀ MINH BẠCH
Phân tích về vấn đề trên, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho biết, chỉ cần tổ chức đấu giá một cách minh bạch, bởi đấu giá là một thông lệ quốc tế, chỉ có ở Việt Nam mới trở nên lộn xộn như vậy.
Bởi vì bản thân người tham gia đấu giá không rõ ràng và mức giá đặt cọc quá thấp. Để cho họ bị những thế lực khác mua chuộc, có thể là đấu giá hộ, chưa chắc họ đã có tiền, thậm chí cả hội đồng đấu giá cũng bị thao túng. Đó là điều ở các nước trên thế giới không hề xảy ra.
“Do đó, chúng ta cần phải minh bạch hoá tất cả các khâu. Đã có hội đồng đấu giá thì phải có hội đồng kiểm tra và thanh kiểm tra chính toàn bộ cuộc đấu giá đó”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
Còn Luật sư Bùi Quang Hưng, đoàn Luật sư thành phố Hà Nội hiện pháp luật đã có quy định về chế tài xử lý đối với các hành vi vi phạm trong đấu giá đất.
Tuy nhiên, các mức xử phạt hành chính hiện tại vẫn còn nhẹ. Đơn cử, theo Nghị định 82/2020/NĐ-CP của Chính phủ, mức xử phạt hành chính đối với hành vi này chỉ từ 10 – 20 triệu đồng. Đối với các đối tượng cố tình phá hoại đấu giá, số tiền phạt này không đáng kể và không đủ sức răn đe.
Luật sư Bùi Quang Hưng cho rằng, cần có cơ chế buộc người tham gia đấu giá phải chịu trách nhiệm ngay từ vòng đầu tiên. Bởi hiện nay, nhà nước mới chỉ có quy định về đặt cọc, nhưng mức đặt cọc này chưa đủ lớn để ràng buộc trách nhiệm của nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, cần yêu cầu người tham gia đấu giá phải chứng minh năng lực tài chính, giống như các doanh nghiệp bất động sản thường yêu cầu người mua đặt cọc hoặc chứng minh khả năng thanh toán 100% giá trị tài sản. Quy định chặt chẽ như vậy sẽ buộc người tham gia đấu giá phải nghiêm túc hơn, hạn chế tình trạng đẩy giá ảo và phá hoại kết quả đấu giá như hiện nay.
Các sự việc liên quan đến việc phá hoại đấu giá, có thể điều tra hành vi và dấu hiệu phạm tội và cấu thành tội phạm phá hoại, gian lận, thông thầu trong đấu giá nhằm trục lợi từ việc đấu giá nhà đất. Những hành vi này phải được xử phạt nghiêm khắc để răn đe và cảnh cáo.
“Mặc dù quy định pháp lý đã có, nhưng việc thực hiện cần phải rõ ràng và chặt chẽ hơn để đảm bảo tính công bằng, minh bạch. Cần phải khắc phục các kẽ hở trong quy định để ngăn chặn tình trạng trục lợi từ đấu giá quyền sử dụng đất. Bởi việc đấu giá không thành công gây lãng phí công sức và tiền bạc, trong khi việc bỏ cọc lại khiến đất đai hoang hóa và lãng phí nguồn lực của nhà nước”, ông Hưng nêu rõ.
