Chia sẻ với Thương gia bên lề sự kiện báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý 2/2025, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho hay, từ nay đến cuối năm 2025 chung cư Hà Nội khó giảm giá, nhưng bước sang năm 2026 thị trường sẽ có cục diện khác.
Năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường căn hộ Hà Nội chứng kiến sự thay đổi đáng kể về giá, khi loạt dự án mới chính thức triển khai, mang đến lựa chọn phong phú hơn cho người mua.
Thưa bà, diễn biến thị trường chung cư tại Hà Nội trong nửa đầu năm 2025 ra sao? Nguồn cung, thanh khoản và giá bán đang có xu hướng như thế nào?
Tính đến quý 2/2025, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận khoảng 7.000 căn hộ mới được chào bán. Con số này giảm so với quý trước nhưng lại tăng so với cùng kỳ năm ngoái. Nếu tính tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm 2025, số lượng căn hộ đạt khoảng 14.900 căn, cho thấy sự cải thiện rõ rệt so với nửa đầu năm 2024.
Về nguồn cung sơ cấp (bao gồm dự án mới và hàng tồn kho) hiện nay thị trường có hơn 10.000 căn đang được chào bán. Trong quý 2/2025, có khoảng 5.200 căn được giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ đạt 51%. Mức này giảm so với quý 1 và quý 4/2024. Tuy nhiên, tính tổng 6 tháng đầu năm, lượng căn hộ bán được đạt khoảng 13.100 căn, vẫn tăng so với cùng kỳ năm ngoái, phản ánh sự cải thiện về thanh khoản so với năm trước, dù chưa thể so sánh với quý 4/2024, vốn luôn là thời điểm giao dịch cao nhất năm.
Về triển vọng thị trường, Hà Nội đang có nhu cầu nhà ở lớn, cùng với sự hỗ trợ tích cực từ hạ tầng, chính sách và cải cách thủ tục hành chính. Nghị quyết 171 của Quốc hội cho phép Hà Nội thí điểm 148 dự án được kỳ vọng sẽ thúc đẩy nguồn cung mạnh mẽ từ năm 2026. Dự báo cả năm 2025, tổng nguồn cung mới sẽ đạt khoảng 26.400 căn, cao hơn năm 2024. Giai đoạn 2026 – 2027 có thể đạt khoảng 46.600 căn, nhờ các dự án được đẩy nhanh tiến độ pháp lý.
Nguồn cung dồi dào sẽ góp phần cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở, đặc biệt ở phân khúc hạng C và nhà ở giá vừa túi tiền, chủ yếu nằm ở khu vực xa trung tâm. Trong khi đó, các dự án trong vành đai 1 và 2 hoặc giữa vành đai 2 và 3 có giá bán cao do khan hiếm quỹ đất và vị trí đắc địa.
Hiện tại, giá sơ cấp trung bình ở Hà Nội vào khoảng 91 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế), điều này ảnh hưởng đến khả năng mua nhà của người có thu nhập trung bình. Tuy nhiên giá sơ cấp phản ánh các sản phẩm mới, không phải toàn bộ thị trường thứ cấp, nơi có mức giá bình quân thấp hơn.
Theo quan điểm của bà, thị trường chung cư còn đà tăng giá trong thời gian tới không?
Thị trường chung cư tại Hà Nội đang chứng kiến xu hướng tăng giá, nhưng cần nhìn nhận rõ đây là hiện tượng tập trung ở phân khúc sơ cấp, nơi các chủ đầu tư trực tiếp chào bán sản phẩm. Với các dự án sở hữu vị trí đắc địa, chất lượng xây dựng tốt và được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín, mức giá đưa ra thường cao hơn mặt bằng chung là điều dễ hiểu.
Tại thời điểm quý 3/2025, theo ghi nhận của Savills, một số dự án mới sẽ tiếp tục được tung ra với mức giá vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Đây chủ yếu là các dự án cao cấp, số lượng không lớn, nên thị trường khó có thể ghi nhận điều chỉnh giá ngay trong ngắn hạn.
Tuy nhiên, từ năm 2026 trở đi, khi các dự án thí điểm theo Nghị quyết 171 dần hoàn tất thủ tục pháp lý và chính thức triển khai, nguồn cung trên thị trường dự kiến sẽ tăng mạnh, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm. Điều này sẽ giúp mặt bằng giá chung có xu hướng hạ nhiệt, nhất là ở những dự án xa trung tâm.
Nhưng cần lưu ý, đây không phải là dấu hiệu giá giảm đồng loạt, mà là sự mở rộng phân khúc và đa dạng nguồn cung. Các dự án từng mở bán ở mức giá cao và có vị trí tốt vẫn giữ được sức hấp dẫn và giá bán thứ cấp ở mức ổn định.
Các dự án nằm tại khu vực "vành đai vàng", từ Vành đai 3 trở vào trung tâm vẫn giữ được sức hút mạnh mẽ nhờ vị trí hiếm, nhu cầu cao và danh tiếng của chủ đầu tư. Giá tại đây dự báo sẽ giữ vững hoặc tiếp tục tăng nhẹ. Khi các dự án này bán hết và chuyển sang thị trường thứ cấp, giá vẫn sẽ neo ở mức cao.
Một trong những băn khoăn lớn hiện nay của nhà đầu tư là mặt bằng giá chung cư Hà Nội đã lên mức cao, liệu có nên tiếp tục đầu tư vào thị trường này, thưa bà?
Điều này phụ thuộc vào góc nhìn đầu tư và mục tiêu của người mua. Nếu xét về trung và dài hạn, có thể thấy rõ rằng nhu cầu nhà ở tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng trưởng bền vững.
Là Thủ đô, trung tâm hành chính, chính trị và kinh tế lớn Hà Nội vẫn là nơi tập trung dân số đông, đặc biệt là tầng lớp trung lưu, trí thức, công chức, chuyên gia… Do đó, tâm lý muốn sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội là xu hướng khó thay đổi. Một thực tế ở Hà Nội là quỹ đất ngày càng hạn hẹp, trong khi nhu cầu không ngừng tăng.
Với nhóm khách mua để ở, họ hoàn toàn có thể lựa chọn chờ thêm để tìm được những dự án có vị trí chấp nhận được (xa hơn trung tâm), nhưng vẫn đảm bảo chất lượng và mức giá “vừa túi tiền”, dù khái niệm này hiện nay không còn mang nghĩa “rẻ”. Bởi chi phí đất đai, xây dựng, pháp lý… đều đã tăng, nên kể cả những dự án ở xa trung tâm, giá cũng khó có thể xuống mức thấp như kỳ vọng.
Tuy nhiên, nếu tìm được dự án có tiến độ thanh toán linh hoạt, bàn giao trong tương lai và phù hợp với khả năng tài chính, thì việc xuống tiền ngay từ bây giờ là hợp lý.
Còn với nhà đầu tư, nếu không chịu áp lực dòng tiền ngắn hạn, có tầm nhìn dài hạn, thì thị trường Hà Nội vẫn là kênh đáng để cân nhắc. Thanh khoản sẽ vẫn ổn định ở các dự án tốt, vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín, bởi lượng cầu thực vẫn rất lớn.
Ngoài ra, nhà đầu tư hiện nay không chỉ so sánh giá với giai đoạn trước, mà còn đối chiếu với TP.HCM hoặc các đô thị trong khu vực châu Á. So với những thành phố lớn trong khu vực, mặt bằng giá của Hà Nội vẫn còn dư địa tăng trong tương lai.
Đó cũng là lý do tại sao, ở những dự án chất lượng và có vị trí đẹp, căn hộ thường được hấp thụ rất nhanh, dù mức giá không hề thấp.
Xin cảm ơn bà!
