Thời gian qua, các doanh nghiệp nước ngoài ngày càng đẩy mạnh hoạt động M&A (mua bán - sáp nhập) bất động sản. Cụ thể, tháng 9/2022 Công ty Cổ phần Phát triển và Thương mại Bình Dương (TDC) chuyển nhượng dự án Nhà ở thương mại Ngân Hà cho doanh nghiệp bất động sản Gamuda Land (HCMC) của Malaysia.
Trước đó, vào hồi trung tuần tháng 7/2022, CapitaLand Development của Tập đoàn CapitaLand của Singapore mua lại quỹ đất (8ha) tại thành phố Thủ Đức (Tp.HCM), dự kiến hoàn tất vào quý 4/2023. Không chỉ hai thương vụ trên, còn nhiều thương vụ M&A của các doanh nghiệp bất động sản đã hoàn thành trong năm 2022.
Số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, 11 tháng qua, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt 435.518 triệu USD. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản tiếp tục đứng thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI trong 11 tháng qua với hơn 66.129 triệu USD, chiếm hơn 15,1% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng 7,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặc dù vẫn biết, chỉ một lượng nhỏ FDI chảy các thương vụ M&A, thế nhưng với số tuyệt đối như trên thì chỉ 5-10% cũng là một con số đáng kể.
Công ty Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC) đánh giá, với những lợi thế cạnh tranh về địa chính trị ổn định, bình ổn tỷ giá được ưu tiên cũng như lợi thế về nguồn nhân lực, nhiều hiệp định thương mại tự do, Việt Nam vẫn là điểm đến tiềm năng và hấp dẫn với các nhà sản xuất trên thế giới trong bối cảnh hoạt động FDI trên quy mô quốc tế vẫn chưa hồi phục.
Xu hướng đẩy mạnh M&A bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài diễn ra trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang gặp áp lực dòng tiền. Bởi lẽ, kênh tín dụng vào ngành bất động sản được kiểm soát chặt chẽ, lãi suất tăng và phần lớn giá trị trái phiếu đáo hạn năm 2023. Quy mô đáo hạn trái phiếu năm 2023 của toàn ngành bất động sản cao hơn 80% so với 2022 và của các doanh nghiệp niêm yết cao hơn gấp đôi năm 2022.
Do đó, khi doanh nghiệp bất động sản suy yếu, thèm vốn sẽ là lúc nhà đầu tư nước ngoài sẵn sàng bỏ vốn mua lại phần lớn cổ phần, dự án bất động sản, đất đai… với giá rẻ. Nếu các nhà đầu tư nước ngoài nắm quá nhiều bất động sản ở nước ta, nguy cơ thâu tóm, điều phối của họ sẽ rất lớn.
Nhóm nghiên cứu tại BSC cũng cho biết thêm còn có 2 nguyên nhân khác khiến nhà đầu tư nước ngoài ưa thích thị trường Việt Nam,
Thứ nhất, nhu cầu thực của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chưa được đáp ứng do sự thiếu hụt các sản phẩm phân khúc trung cấp. Phân khúc cao cấp tiếp tục thống lĩnh thị trường Tp.HCM và Hà Nội trong bối cảnh nguồn cung vẫn còn hạn chế.
Trong khi, giá bán trung bình vẫn tiếp tục xu hướng tăng do nhiều dự án mới thuộc phân khúc cao cấp tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh so với quý trước. Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tiếp tục là câu chuyện nóng trong thời gian tới, tác động mạnh đến thị trường bất động sản Việt Nam.
Thứ hai, môi trường pháp lý dần rõ ràng và hoàn thiện kỳ vọng sẽ rút ngắn thủ tục hành chính, phát triển bền vững nhờ sự phối hợp giữa các Bộ/Ban ngành và UBND tỉnh. Hiện nay, theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 32/2013/QH13 (Luật số 32) thì mức thuế suất phổ thông từ 25% giảm còn 22% và xuống mức 20% áp dụng từ ngày 1/1/2016.
Do đó, các doanh nghiệp nước ngoài thuận lợi hơn khi đến làm việc ở Việt Nam nhờ chính sách mở cửa biên giới được áp dụng từ sớm. Việt Nam còn có tiềm năng khi nằm trong các hiệp định thương mại tự do như EVFTA (Việt Nam - EU), VKFTA (Việt Nam – Hàn Quốc)...
Theo TS.Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, để thị trường bất động sản không bị tổn thương, tránh đổ vỡ và dễ bị thâu tóm, các công ty bất động sản cần tiếp tục duy trì và phát triển bền vững, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hoạt động đúng hướng, ổn định; người dân được tiếp cận những sản phẩm bất động sản, nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả.
Ngoài ra, trong lúc lạm phát ở Việt Nam đang được kiểm soát, để tránh giảm phát thị trường bất động sản, ngân hàng nhà nước nên nới room tín dụng cho thị trường bất động sản (khoảng 1-2%); hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản vượt khó, đồng thời tránh ảnh hưởng đến hệ thống tín dụng của quốc gia, tạo cú hích để thị trường sôi động trở lại.
Ông Đính nói thêm, ngân hàng chỉ cần kiểm soát tốt dòng tiền, để tiền chảy đúng đối tượng, đúng mục đích. Dành nguồn vốn tín dụng áp dụng riêng cho các dự án nhà ở thương mại giá rẻ (dưới 25 triệu đồng/m2), nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người có thu nhập thấp.
"Dù hiện tại bất động sản vẫn chưa phục hồi và còn bấp bênh, tuy nhiên các doanh nghiệp cần cố gắng xử lý khủng hoảng, xoay vốn để ổn định. Các cơ quan, ban ngành cần có sự quan tâm, can thiệp để bất động sản Việt Nam cần được đứng vững sau những khó khăn họ trải qua", ông Đính nhấn mạnh.
