Không chỉ bây giờ tình trạng phân lô bán nền mới xảy ra gây nên hệ luỵ đất nền bỏ không, còn người dân và Nhà nước không có đất để trồng trọt, sản xuất, thực hiện dự án. Bài học này đã trải qua tại Phú Quốc (Kiên Giang), Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hoà)…
Hiện nay, tại nhiều huyện ngoại thành Hà Nội tiếp tục xảy ra tình trạng các cá nhân, nhà đầu tư nhỏ lẻ tự mua gom đất vườn, đất trồng cây lâu năm rồi xin chuyển đổi sang đất ở nhưng lại phân lô bán nền.
Đáng chú ý, giới đầu cơ tham gia thị trường này khá tấp nập nhưng thực tế thì rất ít người mua để ở. Thực trạng đó đã dẫn đến tình trạng "sốt ảo", thổi giá, nhiễu loạn thị trường. Thậm chí, xa xôi hơn, đó còn là câu chuyện lãng phí tài nguyên và lâu dài sẽ gây ra những hệ lụy mà cả Nhà nước và người dân phải gánh chịu.
Chị Trần Thu Thuỷ, một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, thị trường đất nền ven đô khá hấp dẫn nhưng lại đang bị méo mó bởi các loại hình phân lô bán nền. Bản chất, đất ven đô hút nhà đầu tư bởi có thể đáp ứng được nhu cầu về không gian sống xanh, có diện tích sân vườn rộng. Do vậy, đất phân lô khoảng 60 m2 đến 100 m2 ở vùng ven đa phần chỉ phục vụ mục đích đầu cơ của người mua. Điều này dẫn tới câu chuyện người ta mua rồi bỏ đó, chờ được giá thì đẩy đi, ít ai sử dụng.
Sau khi chuyển đổi sang đất ở và tách thửa, đất nền phân lô thường được bán với giá cao. Điều này tác động trực tiếp, kéo theo giá đất xung quanh cũng tăng giá, khiến người có nhu cầu thực gặp khó khăn.
Tiếp nữa, do không phải là dự án nên các khu đất phân lô này không có báo cáo đánh giá tác động môi trường, không được nghiệm thu cơ sở hạ tầng, không bắt buộc đảm bảo an toàn cháy nổ. Bên cạnh đó, các khu đất phân lô này cũng không được bố trí các phần cho tiện ích nội khu như trường mầm non, chỗ đỗ xe ô tô… và điều này sẽ làm phát sinh nhiều hệ lụy trong tương lai.
Trường hợp này xảy ra tại Ba Vì, Mê Linh… cách đây hơn chục năm, khi giới đầu cơ tung tin về việc chuyển trụ sở hành chính lên Ba Vì, lập tức đất ở đây dậy sóng. Nhiều người đã phân lô bán nền và hậu quả đến bây giờ vẫn chưa giải quyết được.
Ở góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, những sản phẩm từ tình trạng phân lô bán nền tràn lan chính là nguồn cơn đẩy giá, tăng giá tạo ra "sốt đất". Các sản phẩm này mang đến nhiều hệ lụy trong quản lý và nhất là quản lý về tính ổn định, bền vững của thị trường.
"Thị trường chỉ bền vững khi phát triển dự án phù hợp quy hoạch, chiến lược phát triển kinh tế, công ăn việc, ổn định cho người dân địa phương và địa phương thẩm định, phê duyệt", ông Đính nói.
Cũng theo ông, tình trạng phân lô bán nền tràn lan còn ảnh hưởng lớn đến công tác quy hoạch. Cụ thể như sẽ vướng nhiều khi triển khai quy hoạch mới, đặc biệt là những địa phương chưa có quy hoạch, hay người dân chuyển đổi mục đích đất ở nhiều, tăng đột biến về dân số... thì khi triển khai quy hoạch dự án, kêu gọi, thu hút đầu tư vào địa phương rất khó khăn.
"Chính việc tách thửa dễ dàng dẫn tới mật độ dân số gia tăng nhanh chóng, tốc độ đô thị hóa nông thôn nhanh hơn. Trong khi đó, cơ sở hạ tầng không đáp ứng kịp cũng là vấn đề đặt ra cần phải có giải pháp kiểm soát", ông Đính nêu.
Một số chuyên gia bất động sản đánh giá, nhu cầu đất ở tăng là đúng với thực tế. Chuyện "đời cha mua đất, đời con xây nhà" là chuyện bình thường, nhưng để tình trạng "sốt đất", "nóng" về đất như hiện nay là không nên.
Phân lô bán nền sẽ phá nát quy hoạch, thậm chí Nhà nước không thu được tiền. Cụ thể, khi một nhà đầu tư làm dự án theo chính tắc khi chuyển đổi sang đất ở thì Nhà nước sẽ thu một khoản rất lớn. Ngoài ra, việc làm hạ tầng sẽ theo dự án và bài bản. Trong khi đó, đối với phân lô bán nền, người ta chỉ tách sổ, xin tăng mật độ, nhiều khi mức giá ở các địa phương định thấp nên ngân sách chỉ thu được vài ba tỷ đồng còn đối với làm chính tắc có thể lên đến cả trăm tỷ đồng.
Để ngăn chặn việc phân lô bán nền tràn lan thì cần phải làm rõ và xác định được mục đích tách thửa. Đặc biệt, một giải pháp để ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền là hạn chế chấp nhận việc hiến đường.
