Báo cáo đã đưa ra rất nhiều vấn đề liên quan đến cơ cấu nguồn vốn doanh nghiệp trong năm 2022. Riêng đối với lĩnh vực bất động sản, FiinRatings nhân định thời gian qua, tình hình dịch bệnh và vấn đề pháp lý làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.
Thị trường bị chi phối bởi phản ứng tâm lý của nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp đối với các chính sách về đất đai, tài chính lẫn tín dụng đã khiến tất cả các hoạt động trong lĩnh vực bất động sản bị ngưng trệ. Doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn từ tiền trả trước của người mua nhà.
Cùng với đó, hàng loạt các quy định nhằm thắt chặt tín dụng trong môi trường lãi suất tăng đã buộc các doanh nghiệp phải tìm kiếm nguồn vốn khác thay thế và bù đắp cho các dự án.
Vì vậy, việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu đã được các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh. Trên thực tế, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản phát hành hiện nay thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết.
Do thiếu vốn triển khai dự án trong khi doanh số sụt giảm, nhiều doanh nghiệp đã tính đến các phương án tái cơ cấu nợ như gia hạn nợ, chuyển đổi gói vay với lãi suất mới; mua lại trái phiếu; trả nợ trái phiếu bằng bất động sản.
Đáng chú ý, các doanh nghiệp này có sức khỏe tài chính ở mức yếu rất báo động và đặc biệt là thiếu minh bạch. Điều này được thể hiện qua mức độ đòn bẩy tài chính, nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu hiện ở mức lên tới 8,1 lần trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở mức 2,5 lần.
"Đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết ước tính có thể còn cao hơn và rủi ro hơn nữa", theo FiinRatings.
FiinRatings lý giải, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải duy trì đủ dòng tiền cho các dự án (thường kéo dài 3-5 năm, tùy thuộc quy mô) do đặc thù thâm dụng vốn, nhưng dòng tiền suy giảm sẽ ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của các doanh nghiệp này.
Hai năm tới, gánh nặng đáo hạn của ngành bất động sản sẽ lên tới 230,86 nghìn tỷ đồng, chiếm 35,2% tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường. Trong khi đó, phần lớn các trái phiếu trên được phát hành với thời gian đáo hạn từ 3,5 năm trở xuống, điều đó cho thấy nhu cầu vay vốn để tái cấp vốn của ngành là rất lớn.
Như vậy, các doanh nghiệp sẽ buộc phải dựa vào dòng tiền hiện có hoặc tiếp cận các nguồn vay bên ngoài rủi ro hơn. Do thiếu vốn triển khai dự án trong khi doanh số sụt giảm, nhiều doanh nghiệp đã tính đến các phương án tái cơ cấu nợ như: Gia hạn nợ, chuyển đổi gói vay với lãi suất mới; mua lại trái phiếu; trả nợ trái phiếu bằng bất động sản.
Tuy nhiên, FiinRatings cũng cho rằng nếu các doanh nghiệp đạt được thỏa thuận với các trái chủ về việc giãn nợ hoặc hoán đổi các sản phẩm bất động sản cho các khoản gốc và lãi vay trái phiếu thì cũng chỉ có thể hỗ trợ duy trì thanh khoản trong khoảng thời gian ngắn.
Nguyên nhân là do các doanh nghiệp này vẫn phải thực hiện các cam kết khác như các khoản nợ vay ngân hàng, các khoản phải trả liên quan đến hoạt động kinh doanh....
Dự báo về triển vọng ngành bất động sản trong năm nay, FiinRatings cho rằng niềm tin của người mua nhà sẽ tiếp tục giảm. Ngành bất động sản sẽ tiếp tục gặp nhiều bất lợi do việc thắt chặt các kênh huy động vốn chính trong nửa đầu năm 2023.
