Trong văn bản đánh giá tình hình thị trường bất động sản trong 30 năm qua của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa gửi tới Ban Kinh tế Trung ương đã đưa ra nhận định đối với thị trường bất động sản TP. HCM 10 năm trở lại đây.
HoREA cho rằng thị trường bất động sản TP. HCM có bước phát triển vượt bậc. Nhưng, vẫn còn một số hạn chế, bất cập, chưa thật sự minh bạch, chưa ổn định, chưa chuyên nghiệp, chưa giải quyết được bài toán nhà ở cho đa số người có thu nhập trung bình, thấp, giới trẻ và người nhập cư.
Trong các năm gần đây TP. HCM đã có biểu hiện “lệch pha cung - cầu” và có dấu hiệu thừa cung trong phân khúc thị trường căn hộ bất động sản cao cấp, condotel, thiếu nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội và cũng đã xuất hiện nhiều cơn sốt đất nhưng đã được xử lý kịp thời. Đây là biểu hiện chung với tình trạng bất động sản trên cả nước.
Theo thống kê của Sở Xây dựng TP. HCM, riêng trong năm ngoái số lượng căn hộ bình dân giảm mạnh, từ mức 29% năm 2017, co lại còn 1% vào năm 2020. Nếu như năm 2017 có tới 12.495 căn bình dân mở bán, thì năm 2020 chỉ còn 163 căn.
Tỉnh tổng cả giai đoạn 2016 - 2020 căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) chỉ có 28.295 số căn hộ mới mở bán. Trong khi đó, các doanh nghiệp lại mải mê tung ra tới 47.837 căn hộ cao cấp giá trên 40 triệu đồng/m2 và 65.920 căn hộ trung cấp (giá từ 25-40 triệu đồng/m2) trong giai đoạn này, một tỷ lệ đáng báo động và không phục vụ nhu cầu thực tế của người dân.
Sang đến giai đoạn đầu năm 2021, tình hình vẫn không khá hơn, không còn một doanh nghiệp nào chào hàng căn hộ bình dân. Cụ thể, tỉ lệ nhà ở cao cấp, hạng sang chiếm đến 59%, nhà ở trung cấp chiếm 41% và không còn căn hộ giá bình dân (0%). Đặc biệt, từ tháng 3/2020 trở lại đây, mức độ khó khăn của thị trường bất động sản TP. HCM càng trầm trọng thêm do tác động của đại dịch Covid-19.
Cơ cấu sản phẩm như vậy rõ ràng là không ổn, và cần tới vai trò điều tiết lớn hơn tới từ chính quyền.
Đáng chú ý, số lượng dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn bị sụt giảm mạnh trong 3 năm gần đây (2018 - 2020): Số lượng dự án năm 2018 giảm 6,2%; năm 2019 giảm 85,1% so với năm 2017 (92 dự án) là năm phát triển đỉnh cao của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2011 - 2020. Riêng năm 2020, số lượng dự án tăng gấp đôi so với năm 2019, nhưng giảm 59,3% so với năm 2017.
Bên cạnh đó, việc TP. HCM chỉ định làm chủ đầu tư dự án có nguồn gốc đất công, trụ sở làm việc cũng là “điểm trừ” về tính chưa minh bạch của thị trường bất động sản, cũng là mảnh đất màu mỡ cho nhóm lợi ích và các doanh nghiệp thân hữu.
Một vấn đề nữa, tổng số thu tiền sử dụng đất trong 10 năm (2011 - 2020) chỉ đạt 125.270 tỷ đồng, chỉ chiếm 4,26% tổng thu ngân sách của TP. HCM trong giai đoạn này.
HoREA cho rằng, kết quả này không phản ánh đúng tiềm năng nguồn lực từ đất đai, mà lẽ ra nguồn thu ngân sách từ đất đai có thể đạt khoảng trên dưới 15% tổng thu ngân sách nhà nước của địa phương thì mới hợp lý.
