Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản khẩn gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng đề xuất góp ý đề nghị sửa đổi tiêu đề và khoản 2 Điều 7 dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
Hiện, dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất tiêu chí xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ có tổng doanh thu dưới 300 tỷ đồng và mua bán tối đa 10 lần một năm. Điều kiện này không áp dụng với trường hợp bán một nhà hoặc một sản phẩm bất động sản trong năm.
Theo cơ quan soạn thảo Luật, kinh doanh bất động sản là lĩnh vực có tính đặc thù nên trần doanh thu 300 tỷ đồng. Điều này, “phù hợp với thực tế, tạo điều kiện cho kinh doanh địa ốc phát triển”.
Góp ý dự thảo, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, quy định cá nhân mua bán nhà đất có doanh thu không quá 300 tỷ một năm là “chưa có căn cứ pháp luật, chưa đúng thực tế”. Do đó, Hiệp hội đề xuất cá nhân mua bán nhà đất có tổng doanh thu dưới 100 tỷ đồng, chuyển nhượng tối đa 10 lần trong năm.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, theo Nghị định 39/2018 doanh nghiệp nhỏ trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ có tổng doanh thu năm không quá 100 tỷ đồng, tối đa 50 lao động tham gia bảo hiểm xã hội.
Còn tổng doanh thu của doanh nghiệp vừa tối đa 300 tỷ đồng một năm. Theo ông, kinh doanh bất động sản thuộc lĩnh vực thương mại, dịch vụ, nên quy định tổng doanh thu trong năm là 300 tỷ đồng sẽ tạo ngoại lệ, thiếu bình đẳng giữa các thành phần kinh tế.
Bên cạnh đó, quy định này có thể làm thất thu ngân sách. Bởi, Nhà nước đang khuyến khích các cá nhân, hộ kinh doanh (theo cơ chế nộp thuế khoán doanh thu) chuyển thành doanh nghiệp.
Trường hợp cá nhân mua bán nhà đất có doanh thu dưới 300 tỷ đồng, mức nộp ngân sách là 2% giá trị hợp đồng, tương đương 6 tỷ đồng. Nếu thành lập doanh nghiệp, số thu ngân sách sẽ nhiều hơn, vì gồm thuế giá trị gia tăng (VAT) và thu nhập doanh nghiệp.
Hơn nữa, dự thảo nghị định chưa tính đến trường hợp cá nhân chỉ bán một căn nhà, một sản phẩm bất động sản do họ sở hữu hoặc thừa kế, nhưng doanh thu có thể lên đến 200 - 300 tỷ đồng, thậm chí cao hơn.
Thực tế, thị trường đã xuất hiện những sản phẩm giá trị lớn, như phân khúc biệt thự, biệt thự nghỉ dưỡng hay căn hộ penthouse siêu sang. Do đó, ông Châu đề nghị bổ sung trường hợp này vào nhóm không phải thành lập doanh nghiệp, chỉ nộp thuế cho Nhà nước.
Về vấn đề quy mô doanh nghiệp, viện dẫn Nghị định số 39/2018/NĐ-CP, ông Châu chỉ ra rằng nghị định 39/2018 quy định doanh nghiệp siêu nhỏ trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản và lĩnh vực công nghiệp, xây dựng có số lao động tham gia bảo hiểm xã hội bình quân năm không quá 10 người và tổng doanh thu của năm không quá 3 tỷ đồng hoặc tổng nguồn vốn không quá 3 tỷ đồng.
Doanh nghiệp siêu nhỏ trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ có số lao động tham gia bảo hiểm xã hội bình quân năm không quá 10 người và tổng doanh thu của năm không quá 10 tỷ đồng hoặc tổng nguồn vốn không quá 3 tỷ đồng.
Đối với doanh nghiệp nhỏ trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản và lĩnh vực công nghiệp, xây dựng thì số lao động tham gia bảo hiểm xã hội bình quân năm không quá 100 người và tổng doanh thu của năm không quá 50 tỷ đồng hoặc tổng nguồn vốn không quá 20 tỷ đồng, nhưng không phải là doanh nghiệp siêu nhỏ.
Doanh nghiệp nhỏ trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ có số lao động tham gia bảo hiểm xã hội bình quân năm không quá 50 người và tổng doanh thu của năm không quá 100 tỷ đồng hoặc tổng nguồn vốn không quá 50 tỷ đồng.
Đối với doanh nghiệp vừa trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản và lĩnh vực công nghiệp, xây dựng thì doanh nghiệp có số lao động tham gia bảo hiểm xã hội bình quân năm không quá 200 người và tổng doanh thu của năm không quá 200 tỷ đồng hoặc tổng nguồn vốn không quá 100 tỷ đồng. Doanh nghiệp vừa trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ có số lao động tham gia bảo hiểm xã hội bình quân năm không quá 100 người và tổng doanh thu của năm không quá 300 tỷ đồng hoặc tổng nguồn vốn không quá 100 tỷ đồng.
Chính vì vậy, ông Châu cho rằng dự thảo Nghị định” chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất Nghị định 39/2018/NĐ-CP quy định “doanh nghiệp nhỏ trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ có tổng doanh thu của năm không quá 100 tỷ đồng”. Hơn thế, đại diện cơ quan soạn thảo “Dự thảo Nghị định” cho rằng “doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản đặc thù nên nhiều doanh nghiệp và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất 300 tỷ đồng như vậy phù hợp với thực tế và tạo điều kiện cho hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển”.
Điều này không chính xác vì không nên có quy định dành “biệt lệ” cho hoạt động kinh doanh bất động sản, bởi lẽ kinh doanh bất động sản cũng không phải là “đặc thù” so với các lĩnh vực kinh doanh khác của nền kinh tế, mà nên được đối xử ngang bằng, bình đẳng với các doanh nghiệp hoạt động “trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ” như quy định tại Điều 6 Nghị định số 39/2018/NĐ-CP.
Hơn thế, chủ trương của Nhà nước đang khuyến khích các cá nhân, hộ kinh doanh (theo cơ chế nộp thuế khoán doanh thu) chuyển thành doanh nghiệp, bởi lẽ nếu kinh doanh chuyển nhượng bất động sản có tổng doanh thu 300 tỷ đồng thì cá nhân chỉ phải nộp ngân sách nhà nước bằng 2%/giá trị hợp đồng tương đương 6 tỷ đồng, nhưng nếu thành lập doanh nghiệp thì số thu ngân sách nhà nước sẽ nhiều hơn, gồm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp.
Trước đó, nhiều chuyên gia đề xuất quy định rõ về doanh thu bán, cho thuê nhà đất trong một năm. Tại cuộc họp chiều 25/6/2024, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu Bộ Xây dựng tiếp thu, nghiên cứu để có tiêu chí cụ thể theo doanh thu, số lần chuyển nhượng trong năm với cá nhân kinh doanh bất động sản.
