Quy định thiếu đồng bộ, nhất quán
Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên Môi trường nhằm góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (đợt 3), Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đã có một số phân tích góp ý đối với khoản 5 Điều 211 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Trong đó quy định việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
HoREA cho rằng, cần có lộ trình để thể chế hóa việc giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua sàn giao dịch để thực hiện định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW đảm bảo phù hợp với thực tiễn và nhu cầu của bên bán (trong đó có chủ đầu tư dự án bất động sản) và bên mua (chủ yếu là khách hàng cá nhân và nhà đầu tư).
Yêu cầu “bắt buộc giao dịch bất động sản qua các sàn giao dịch” trước đây đã được quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Nhưng do quy định này không đồng bộ, không thống nhất, không phù hợp với hệ thống pháp luật và nhất là đã sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch và không công bằng, không đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản, nên Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã bãi bỏ quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch” – HoREA cho biết.
Theo HoREA, các nước không quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch, nhưng tại các nước công nghiệp phát triển mà xã hội và nền kinh tế có tính chuyên môn hoá rất cao, phân công xã hội rất cao nên tuyệt đại đa số giao dịch bất động sản đều được thực hiện thông qua “văn phòng môi giới” một cách tự nguyện và theo nhu cầu của người dân, doanh nghiệp. Đồng thời, người làm “môi giới bất động sản” phải được đào tạo và phải có chứng chỉ hành nghề, có mã số cá nhân môi giới, điển hình như ở Mỹ có đến 99% giao dịch nhà đất được người mua tự nguyện lựa chọn giao dịch thông qua “văn phòng môi giới” với nhân viên môi giới có giấy phép hành nghề môi giới bất động sản (gọi là “Real estate Agent” hoặc cấp cao hơn là “Real estate Broker”). Nhân viên môi giới được mở “văn phòng môi giới” nhưng không gọi là “sàn giao dịch bất động sản”.
Trong lúc, thực tiễn của nước ta tuy đã có hơn 300.000 người môi giới, nhưng chỉ có khoảng 30.000 người môi giới có chứng chỉ hành nghề và đã được đào tạo (chỉ chiếm khoảng 10%) với khoảng 2.000 văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản, nên phần lớn người môi giới đang hoạt động tự do kiểu “cò đất cò nhà”.
Hiện nay, các sàn giao dịch của các doanh nghiệp bất động sản có uy tín thương hiệu chưa nhiều. Chính vì thiếu lực lượng môi giới bất động sản chuyên nghiệp có chứng chỉ hành nghề, có “mã số người môi giới” nên trong thời gian qua, giới “đầu nậu, cò đất cò nhà” đã gây ra tình trạng thổi giá, đẩy giá, giao dịch ảo, tạo khan hiếm giả tạo, gây ra các cơn sốt ảo trên thị trường bất động sản.
Trên thực tế, các sàn giao dịch bất động sản hoạt động rất “đìu hiu” trong các năm gần đây và nhiều sàn giao dịch đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động, nên việc đề xuất quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch”, theo HoREA sẽ là “phao cứu sinh”, tạo lại lợi thế và “đặc quyền, đặc lợi” cho lực lượng môi giới, sàn giao dịch.
HoREA cho rằng, vấn đề mấu chốt cần đặt ra là trả lại đúng vai trò, vị trí của hoạt động môi giới, sàn giao dịch trong thị trường bất động sản, đó là vai trò cầu nối kết nối bên bán với bên mua, giữ vai trò cung ứng dịch vụ bán hàng cho bên bán (là chủ đầu tư dự án hoặc chủ sở hữu bất động sản) hoặc cung ứng dịch vụ mua bất động sản cho bên mua.
Hiệp hội này cho rằng, nếu quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch” thì sàn giao dịch từ “thân phận” của một người “làm thuê”, chỉ chuyên “cung cấp dịch vụ” cho bên bán và bên mua nhà đất thì “sàn giao dịch” sẽ trở thành “ông vua” của thị trường bất động sản do sàn giao dịch được trao cho các quyền và lợi thế có tính “đặc quyền, đặc lợi”.
Một số bất cập
HoREA góp ý rằng, quy định giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch bất động sản là không hợp lý, bởi lẽ “sàn giao dịch” không góp một đồng vốn nào với chủ đầu tư để bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoặc đầu tư xây dựng các công trình trong dự án, nhưng lại được “đặc quyền” bán sản phẩm của dự án.
“Trong lúc, doanh nghiệp chủ đầu tư dự án lại bị tước bỏ quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh đã được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020. Hơn nữa, sàn giao dịch cũng là doanh nghiệp như doanh nghiệp chủ đầu tư dự án, nên hai bên phải bình đẳng với nhau” – HoREA đánh giá.
Những đặc lợi có thể mang đến cho sàn giao dịch được HoREA chỉ ra như: Sàn được hưởng phí dịch vụ bán hàng tối thiểu là 2% trên doanh số bán hàng, thậm chí có trường hợp lên đến 7-8% hoặc cao hơn, mà tổng giá trị của thị trường bất động sản lên đến hàng triệu tỷ đồng, chỉ tính mức phí dịch vụ môi giới tối thiểu là 2% thì tổng chi phí môi giới có thể lên đến hàng ngàn tỷ đồng mỗi năm.
Ngoài ra, theo HoREA, có thể có những sàn giao dịch sẽ lợi dụng việc này để chiếm dụng tiền thanh toán bán hàng của chủ đầu tư. Bởi lẽ, sàn giao dịch thường định kỳ mới chuyển tiền thanh toán của khách hàng cho chủ đầu tư dự án sau một thời gian nhất định.
Đáng chú ý, HoREA chỉ ra rằng, nhờ “đặc quyền” tiếp cận khách hàng nên sàn giao dịch còn nắm giữ được toàn bộ thông tin khách hàng, mà đây là một cơ sở dữ liệu rất quan trọng để khảo sát, đánh giá và ra quyết định đầu tư kinh doanh mà chủ đầu tư dự án không còn tiếp cận được, mà trong nền kinh tế thị trường (bao gồm thị trường bất động sản) có một nguyên lý là “ai nắm được thông tin về nhu cầu, thị hiếu, xu hướng của thị trường thì người đó là vua”.
Một hệ lụy nữa được HoREA chỉ ra là, khi “cắt đứt” khâu bán hàng ra khỏi chủ đầu tư dự án bất động sản thì chủ đầu tư dự án bị “tách” khỏi thị trường bất động sản và gần như bị lệ thuộc hoàn toàn, trở thành người “làm thuê trở lại” cho “ông môi giới” và “sàn giao dịch bất động sản” và chủ đầu tư cũng không thể làm tốt công tác hậu mãi, chăm sóc khách hàng.
Từ những phân tích trên, HoREA cho rằng Điều 211 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ nên quy định việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc các dự án kinh doanh bất động sản “theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.
