Theo chương trình Phiên họp thứ 25, chiều nay 24/8, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trước đó, trong ngày 23/8, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đã có báo cáo gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội về một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật này.
Xét về lịch sử, quy định các giao dịch nhà đất phải thông qua sàn từng được nêu tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006, nhưng sau đó được bỏ khi sửa Luật vào năm 2014 và áp dụng đến nay. Tại lần sửa đổi này, trong biên bản trình lên Quốc hội vào tháng 6/2023, Chính phủ đã đề xuất áp dụng trở lại việc giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua sàn.
Tuy nhiên, nhiều đại biểu Quốc hội cho rằng không nên quy định bắt buộc, mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản qua sàn, bởi giao dịch qua sàn có thể làm tăng chi phí 2 - 8%.
Việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản là không phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành, cản trở quyền tự do kinh doanh, tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền. Bên cạnh đó, làm lũng đoạn thị trường, không bảo đảm thực hiện nhiệm vụ phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững.
Do vậy, tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội, Ủy ban Kinh tế cho biết dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được chỉnh sửa theo hướng bỏ quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư và khách hàng được tự do lựa chọn phương thức giao dịch.
Song, Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Trước đó, Bộ Xây dựng xin ý kiến Chính phủ về giao dịch bất động sản phải qua sàn, khi hoàn thiện, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Việc này được cơ quan chủ trì soạn thảo - Bộ Xây dựng - đưa ra sau khi tiếp thu ý kiến các đại biểu Quốc hội về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại kỳ họp hồi tháng 6.
Theo đó, Bộ đưa ra 2 phương án, phương án 1, không bắt buộc mà khuyến khích các giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, thuê nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án) phải qua sàn. Quy định này tương tự đang áp dụng hiện nay, tức khách hàng chủ động, tự chọn phương thức giao dịch mua bán. Họ phải tự kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả của bất động sản.
Tuy nhiên, Bộ cho rằng theo cách này Nhà nước thiếu đi công cụ quản lý, kiểm soát dữ liệu thông tin thị trường, bán hàng bởi nhiều chủ đầu tư, sàn giao dịch không báo cáo số liệu, sai thực tế. Mặt khác, quy định này cũng tạo ra hệ lụy về thất thu thuế, khó kiểm soát trong phòng chống rửa tiền.
Còn phương án 2, dự thảo luật sẽ quy định bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện mọi giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê mua... qua sàn. Còn tổ chức, cá nhân thì khuyến khích.
Về phương án này, Bộ lý giải, việc chủ đầu tư giao dịch qua sàn bất động sản sẽ đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền. Thị trường sẽ được minh bạch, chống "lợi ích nhóm" trong trường hợp chủ đầu tư cố tình bắt tay sàn, người mua nhà để giao dịch ngầm nhằm trốn thuế, ôm hàng, tăng giá bán làm lũng đoạn.
Các sàn giao dịch sẽ có trách nhiệm thẩm định, thẩm tra tính pháp lý dự án nếu bắt buộc mua bán bất động sản trên giấy phải qua sàn. Với người mua nhà, quyền lợi của họ được đảm bảo khi có thông tin an toàn, tránh mua nhầm dự án ma, không đủ pháp lý.
Nhà nước có công cụ quản lý thông tin thị trường bất động sản, chống thất thu thuế và thiết lập môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch. Các chính sách điều tiết của Nhà nước cũng sẽ được đưa ra kịp thời hơn khi có đủ thông tin.
Đồng thời, Bộ Xây dựng khẳng định, quy định bắt buộc giao dịch qua sàn không làm tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư, giá bán bất động sản. Hiện, chi phí quản lý, bán hàng của chủ đầu tư thường phải xác định trong khoảng từ 8-10% giá bán (bao gồm các chi phí nhân sự, quảng bá, truyền thông, hoa hồng). Chi phí này cũng đã được các chủ đầu tư tính vào giá bán. Do vậy, doanh nghiệp có thể bỏ chi phí (sử dụng bộ máy, nguồn lực riêng) để tự tổ chức bán hàng, thành lập sàn hoặc thuê sàn bất động sản.
