Khủng hoảng bất động sản ở quốc gia giàu nhất châu Âu

Luxembourg là một trong những nền kinh tế giàu có nhất ở châu Âu. Dù có diện tích nhỏ nhưng GDP bình quân đầu người của quốc gia này lên tới 127 nghìn USD, cao nhất trên thế giới tính tới thời điểm hiện tại (theo số liệu của Quỹ Tiền tệ Thế giới IMF).

NƯỚC GIÀU NHẤT CHÂU ÂU

Nhiều ngân hàng lớn trên thế giới có trụ sở chính ở Châu Âu tại Luxembourg. Điều này rất đáng kinh ngạc vì dân số của nước này chỉ có 600 nghìn người và một nửa trong số đó là người nước ngoài từ các nước láng giềng như Đức, Pháp hoặc Bỉ đến đây làm việc.

Luxembourg cũng được xếp hạng là quốc gia có chất lượng cuộc sống cao nhất.

Mức lương tối thiểu ở Luxembourg là 2000 euro một tháng, trong khi mức lương trung bình ở Luxembourg là khoảng 4 hoặc 5000 euro một tháng. Đó là lý do tại sao nước này có số lượng người nhập cư cao như vậy so với các nền kinh tế khác. Luxembourg cũng là một trong những quốc gia đắt đỏ nhất ở châu Âu.

Nhiều người cho rằng lý do khiến Luxembourg thành công về kinh tế là do nước này giống như "thiên đường thuế" cho các tập đoàn và cá nhân giàu có. Tuy vậy, vẫn có những quốc gia thiên đường thuế khác như Malta hay Síp không thể giàu có bằng Luxembourg. Vì vậy, Luxembourg chắc chắn có những điều đặc biệt khác khiến họ trở nên giàu có như vậy.

Nhiều tập đoàn công nghệ lớn mới bắt đầu mở rộng hoạt động ở châu Âu. Họ nhận thấy Luxembourg là nơi tốt nhất để đặt trụ sở chính vì điều kiện thuận lợi về thuế và thể chế tài chính lớn, giúp họ tránh phải trả thuế cho lợi nhuận kiếm được từ nước ngoài.

Vào những năm 2000, Luxembourg đã có ​tăng trưởng kinh tế đạt đến tiềm năng tối đa khi nhiều tập đoàn lớn đến đất nước của họ. Nền kinh tế của Luxembourg đã tăng gần gấp đôi chỉ sau 5 năm, đây là một sự tăng trưởng đáng kinh ngạc.

Luxembourg là một trung tâm cho các tổ chức tài chính như các ngân hàng lớn và các công ty đầu tư. Lĩnh vực tài chính chiếm 35% GDP. Luxembourg là nơi đặt tài sản của quỹ đầu tư lớn, với 4 nghìn tỷ USD tài sản được các tổ chức tài chính lưu ký.

Tình hình trở nên tồi tệ hơn do vụ rò rỉ được gọi là Luxleaks vào năm 2014, hé lộ các ưu đãi về thuế do chính phủ trực tiếp cung cấp cho các tập đoàn nước ngoài.

Năm 2015, chính phủ Luxembourg đã tuân thủ các yêu cầu của EU để thực hiện tự động trao đổi thông tin thuế trên tài khoản tiết kiệm, chấm dứt bí mật ngân hàng.

Mặc dù vậy, Luxembourg vẫn đang phát triển kinh tế và thu hút nhiều doanh nghiệp, cá nhân nước ngoài đến đây làm việc. Ngày nay, chính phủ nước này đang tập trung phát triển các ngành công nghiệp đổi mới như công nghệ sinh học, năng lượng sạch và công nghệ vũ trụ. Luxembourg vẫn đang ưu đãi đặc biệt cho những công ty khởi nghiệp trong ngành để làm việc tại đất nước này, để quốc gia có thể tiếp tục cải thiện tốc độ tăng trưởng kinh tế của mình trong tương lai.

KHÔNG CÓ TIỀN THUÊ NHÀ

Giàu có là vậy nhưng người dân Luxembourg hiện đang đối mặt với tình trạng khủng hoảng bất động sản nghiêm trọng. Pascale Zaourou – một người phụ nữ đang sống tại Luxembourg cho biết bà đã phải đợi 5 năm mới có thể tiếp cận mua nhà ở xã hội. Khủng hoảng bất động sản dai dẳng khiến quốc gia được coi là giàu nhất EU này đối mặt với tình trạng giá nhà tăng phi mã.

“Thuê một căn hộ hai phòng có giá ít nhất 2.000 euro. Điều này khó vô cùng nếu nhà chỉ có một nguồn thu nhập”, bà Pascale Zaourou nói. “Nhà ở giá rẻ đang khan hiếm, đặc biệt đối với những người trẻ và các gia đình đơn thân”.

Trong khi đó, giá nhà ở Luxembourg đã tăng 67,0% trong 5 năm theo Eurostat. Điều đó có nghĩa là nếu bạn mua một căn penthouse ở Thành phố Luxembourg với giá 1.000.000 USD cách đây 5 năm thì bây giờ nó có giá trị khoảng 1.670.000 USD.

Được biết, kinh tế Luxembourg chủ yếu dựa vào các dịch vụ tài chính. Thu nhập bình quân dân lao động nước này rơi vào khoảng 47.000 euro/năm vào năm 2022, song trong một thị trường bất động sản đang gặp khó khăn, mức thu nhập thuộc diện cao nhất khối EU trên cũng khó lòng bù đắp.

“Ngày càng có nhiều người Luxembourg chuyển sang sống tại Đức, Bỉ hoặc Pháp chỉ vì giá thuê và giá bất động sản ở đó thấp hơn”, ông Antoine Paccoud, nhà nghiên cứu tại Housing Observatory, nói.

Tại thủ đô của Luxembourg, những căn hộ xây mới được bán với giá 13.000 euro/m2 (hơn 300 triệu đồng). Căn hộ cũ thì được bán với giá 10.700 euro/m2 (gần 280 triệu đồng), trong khi giá trung bình của một ngôi nhà rơi vào khoảng 1,5 triệu euro (gần 40 tỷ đồng). Giá thuê cũng tăng 6,7% trong khoảng thời gian từ tháng 6/2022 đến tháng 6/2023, nhanh hơn nhiều so với tỷ lệ lạm phát.

Theo ông Philippe Poirier, nhà phân tích chính trị tại Đại học Luxembourg, nhà ở hiện đã trở thành vấn đề cấp bách tại các cuộc bầu cử. Tình trạng khan hiếm nhà ở, chi phí xây dựng, thuê nhà tăng cao khiến giới chức nước này đau đầu.

Nhà ở giá rẻ hiện đang được đẩy mạnh đầu tư tại Luxembourg, song theo các chuyên gia, bài toán xoay quanh lĩnh vực bất động sản đã ăn sâu và không dễ thay đổi.

“0,5% dân số, tương đương 3000 người, sở hữu tới nửa số đất có thể xây dựng. Tuy nhiên, họ chỉ để không đất vì giá đang tăng lên”, ông Antoine Paccoud nói.

Cơ hội kinh tế tại Luxembourg thu hút nhiều lao động nước ngoài. Đây là một trong những nguyên nhân khiến chi phí nhà ở tăng lên trong khi nguồn cung vốn đã hạn chế. Khoảng nửa số người đang sống ở Luxembourg không phải là công dân nước này.

Trước đó, Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) đã cảnh báo về “những dấu hiệu dễ bị tổn thương” trong lĩnh vực bất động sản sau khi chứng kiến thanh khoản thị trường sụt giảm. Cơ quan này đã kêu gọi các biện pháp hạn chế mới đối với quỹ bất động sản thương mại nhằm giảm thiểu rủi ro về một cuộc khủng hoảng nhà đất.

“Sau khi ngân hàng SVB sụp đổ còn ngân hàng Credit Suisse kêu cứu, một số nhà đầu tư e ngại giai đoạn tiếp theo của cuộc khủng hoảng có thể gây áp lực lên thị trường bất động sản thương mại, nếu các ngân hàng hạn chế cho vay”, tờ Guardian nhận định.

Dẫu vậy, EU vẫn còn nhiều tia hy vọng khi mới đây, theo FT, giá nhà trung bình trên toàn khu vực đã giảm 1,1% so với một năm trước đó. Mức giảm giá nhà hàng năm lớn nhất ở Đức với 9,9%, 7,6% ở Đan Mạch và 6,8% ở Thụy Điển.

“Không có gì ngạc nhiên khi giá nhà ở Đức giảm gần 10% trong năm qua. Đó là dấu hiệu rõ ràng rằng ở một số nơi nhà được định giá quá cao và cần được điều chỉnh”, ông Luis de Guindos, phó chủ tịch Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB), nói.

Tình hình hiện tại khá nan giải với nền kinh tế dựa vào dịch vụ tài chính như Luxembourg. Philippe Poirier - nhà phân tích chính trị tại Đại học Luxembourg cho biết trên AFP rằng giá bất động sản "đang trở thành bài toán ám ảnh mọi người trong các cuộc bầu cử". Ông cho rằng các vấn đề chính là "sự khan hiếm nhà và đất, chi phí xây dựng và mua nhà, cũng như tiền thuê cao".

Hai đảng lớn tại đây đã cam kết sẽ có động thái. Đảng Tự do của Thủ tướng Xavier Bettel hứa hẹn lập ra một bộ phụ trách nhà đất. Họ cũng muốn tăng thuế với các căn hộ được mua nhưng bị bỏ trống và đầu tư thêm cho nhà ở xã hội.

Lãnh đạo đảng Xã hội Paulette Lenert - hiện là Bộ trưởng Y tế trong chính phủ liên minh - cũng thúc giục đầu tư mạnh tay cho nhà ở giá cả phải chăng.

Tuy nhiên, các vấn đề với thị trường nhà ở Luxembourg đã tồn tại từ lâu và thay đổi chúng không phải là điều dễ dàng. Paccoud cho biết việc nước này không đánh thuế thừa kế và nhiều loại thuế chỉ mang tính biểu tượng khiến các chủ đất không có kế hoạch xây dựng.

"0,5% dân số, tương đương 3000 người, sở hữu tới nửa số đất có thể xây dựng. Tuy nhiên, họ chỉ để không đất vì giá đang tăng lên", ông nói.

Bên cạnh đó, cơ hội kinh tế tại Luxembourg cũng thu hút nhiều lao động nước ngoài đến đây. Việc này càng khiến chi phí nhà ở tăng lên khi nguồn cung vốn đã hạn chế. Khoảng nửa số người đang sống ở Luxembourg không phải là công dân nước này.

Tỷ lệ sở hữu nhà cũng có sự chênh lệch lớn. 80% người bản địa Luxembourg có nhà. Nhưng tỷ lệ này với lao động nước ngoài chỉ là 50%.

Nhiều người Luxembourg có việc làm ổn định trong các cơ quan chính phủ. Trong khi đó, người nước ngoài phải đối mặt với thị trường việc làm thường xuyên biến động.

Hệ quả là dù có mức lương cao, Luxembourg vẫn nằm trong nhóm 3 nước thuộc eurozone có rủi ro nghèo đi cao nhất với các gia đình đơn thân, theo báo cáo gần đây của văn phòng phụ trách lao động thuộc EU. Lương tối thiểu chính thức ở đây là 2.571 euro một tháng.