Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) vừa công bố Báo cáo Nghiên cứu thị trường quý 2 và 6 tháng đầu năm 2023, cho thấy bức tranh của thị trường bất động sản tiếp tục ảm đạm. Nhóm doanh nghiệp bất động sản nằm trong nhóm có tỷ lệ doanh nghiệp giải thể cao nhất, tăng tới 30,4% nhưng lại có số lượng doanh nghiệp thành lập mới thấp nhất cả nước (61,4% theo năm).
Theo DXS - FERI, thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 vẫn tiếp tục tồn tại những thách thức lớn, trong đó vướng mắc pháp lý được xem là điểm nghẽn của thị trường nhiều năm qua vẫn chưa có biện pháp cụ thể để tháo gỡ.
Chính điểm nghẽn này đã khiến nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM và Hà Nội tiếp tục suy giảm mạnh, lần lượt là 89% và 91% so với năm trước. Thị trường gần như vắng bóng các dự án mở bán mới mà nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đã triển khai từ nhiều năm trước, ước tính chiếnm đến khoảng 90% tổng nguồn cung sơ cấp tại các vùng trọng điểm.
“Đa số nhà đầu tư vẫn duy trì trạng thái quan sát, không vội xuống tiền mà tiếp tục nghe ngóng, chờ đợi", TS.Phạm Anh Khôi, Viện trưởng DXS – FERI nhận định và cho biết: Thị trường bắt đầu xuất hiện nhu cầu mua “bắt đáy” và nhu cầu mua bất động sản ở thực vẫn luôn cao nhưng khả năng chi trả đang ở mức thấp, khiến thanh khoản bất động sản sụt giảm mạnh.
Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường chỉ khoảng 10 – 15%, trong đó, khu vực miền Bắc có tỷ lệ tốt nhất, ở mức 15 – 20%; miền Trung và miền Tây có tỷ lệ hấp thụ rất thấp, chỉ khoảng 5%; còn khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận tỷ lệ hấp thụ dao động quanh mức 10 – 20%.
Buôn bán ế ẩm khiến cả chủ đầu tư và các sàn giao dịch đều rơi vào tình trạng hết sức khó khăn. Đến cuối tháng 6/2023, số lượng môi giới trên thị trường bất động sản đã giảm 60% - 70% so với cuối năm 2023.
Theo một khảo sát của DXS – FERI đối với các cá nhân môi giới đang hoạt động tại các sàn môi giới, kết quả cho biết 71% môi giới sẽ tiếp tục bám trụ với nghề, 19% người được hỏi trả lời rằng hoạt động nghề môi giới bất động sản song song với việc tìm thêm công việc khác để ổn định cuộc sống, 10% môi giới dự kiến sẽ chuyển sang ngành khác. Đối với 480 mẫu khảo sát nhân viên môi giới bất động sản đã nghỉ việc thì chỉ có đến 52% không có ý định trở lại ngành bất động sản trong năm 2023, 36% sẽ quay trở lại khi thị trường hồi phục.
Khi một lượng lớn môi giới rời thị trường cũng là lúc các chủ đầu tư phải “đỏ mắt” tìm người bán hàng. Cách mà các chủ đầu tư thực hiện là tung ra các chính sách đặc biệt nhằm thu hút môi giới như: Tăng phí môi giới, tăng thưởng nóng, mở rộng điều kiện nhận thưởng, tăng chi phí marketing và chăm sóc khách hàng, chi thanh toán phí dịch vụ môi giới hàng tuần hoặc chi ngay trong vòng 48 giờ sau đối chiếu giao dịch.
Các chủ đầu tư cũng mở rộng hệ thống phân phối, liên kết đại lý, ứng trước chi phí marketing cho đại lý làm thị trường. Đồng thời giảm số tiền booking trên mỗi sản phẩm, chiết khấu lên đến 10% giá trị booking sớm, tăng thêm các chính sách ưu đãi: kéo giãn thời gian thanh toán, miễn phí quản lý, hỗ trợ lãi suất… để kích cầu đối với cả môi giới và nhà đầu tư. Tuy nhiên, giữa lúc thị trường gần như mất hút về thanh khoản thì những biện pháp này chưa phát huy nhiều tác dụng.
“Thị trường đang là của người mua nhưng đa số khách hàng tiếp tục nghe ngóng và chờ đợi diễn biến tiếp theo của thị trường, đặc biệt là đối tượng khách hàng đầu tư. Thậm chí khách hàng có nhu cầu thật nhưng vẫn quan sát, chờ đợi thêm. Bắt đầu xuất hiện nhóm các nhà đầu tư chuyên săn hàng “ngộp”, tranh thủ cơ hội để sở hữu bất động sản giá rẻ”, TS.Phạm Anh Khôi nhấn mạnh một lần nữa về tâm lý khách hàng trong thời điểm này.
Đối chiếu với 3 kịch bản được đưa ra vào cuối năm 2023, DXS - FERI nhận định thị trường bất động sản đang diễn ra với bối cảnh của kịch bản thách thức và có chuyển nhẹ một phần tiệm cận về kịch bản kỳ vọng theo dự báo của DXS - FERI. Cụ thể, sau 6 tháng đầu năm, nguồn cung chung vẫn giảm trên mức 50 – 60%, giá bán bình quân giảm 20 – 30%, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 10% - 15%. Tuy nhiên, thị trường cũng ghi nhận một chỉ số tích cực hơn là lãi suất cho vay giảm nhẹ trung bình 0,9%, và neo ở mức 12% - 14%, so với mức cao trên 14% của kịch bản xấu nhất.
Nhận định về thị trường 6 tháng cuối năm, DXS – FERI tiếp tục đưa ra 3 kịch bản, gồm: Kịch bản lý tưởng (Nguồn cung tăng, lãi suất giảm mạnh về mức dưới 10 – 12%, giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ tăng khá từ 40 – 50%); Kịch bản kỳ vọng (Nguồn cung tăng nhẹ, lãi suất giảm nhẹ về quanh mức 11 – 13%, giá bán đi ngang, trong khi tỉ lệ hấp thu tăng 20 – 30%) và kịch bản thách thức (Nguồn cung sẽ tiếp tục giảm thêm từ 20 – 30%, lãi suất tiếp tục giữ ở mức cao >14%, giá bán giảm từ 10 – 20%).
Tuy nhiên, đơn vị này cũng đã loại trừ ngay từ đầu kịch bản lý tưởng vì không khả thi. Thị trường chỉ còn trông đợi vào sự chuyển biến từ kịch bản thách thức dịch chuyển dần lên kịch bản kỳ vọng và kết quả rõ ràng hơn dự kiến sẽ được nhìn thấy vào nửa đầu năm 2024.
“Có nhiều chỉ báo cho thấy niềm tin thị trường sẽ dần quay trở lại từ cuối năm 2023, đầu năm 2024 khi các chính sách của Chính phủ sẽ bắt đầu phát huy tác dụng cũng là động lực cho giai đoạn tiếp theo của thị trường”, chuyên gia của DXS – FERI nhận định.
