Nguồn cung bất động sản vẫn tiếp tục khan hiếm trong khi lãi suất đã “hạ nhiệt”, room tín dụng đã mở. Đặc biệt, thị trường bất động sản quý 1/2023 đã có dấu hiệu chuyển biến tích cực nhờ vào động thái hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn từ Chính phủ. Đây có thể là những điều kiện để thị trường này sớm hút dòng tiền trở lại...
“Hóng” dịp cuối năm
Nhìn nhận thị trường thời gian qua, anh Nguyễn Trường, một môi giới lâu năm tại Hà Tĩnh cho biết, từ đầu năm đến nay, lượng giao dịch tại công ty anh vẫn có, nhưng không nhiều như giai đoạn trước. Phần lớn, những người bỏ tiền mua bất động sản đều phục vụ cho nhu cầu ở thực.
Theo dự đoán của anh Trường, vào khoảng cuối năm nay, từ tháng 10 trở đi dòng tiền mới có thể quay lại thị trường. Dù hiện tại có nhiều tín hiệu tích cực và chính sách gỡ khó của Thủ tướng, nhưng niềm tin của các nhà đầu tư đã không còn như trước. Điều này, sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định xuống tiền của họ.
“Theo phán đoán của tôi, khả năng cao, nếu các nhà đầu tư có tiền họ cũng sẽ phân tán ra các mảng kinh doanh khác, chứ không còn dồn vào bất động sản như giai đoạn cuối năm 2021, đầu năm 2022”, anh Trường cho biết.
Đồng quan điểm với anh Nguyễn Trường, chị Thu Huệ, chuyên viên nghiên cứu thị trường của một công ty bất động sản tại Hà Nội cho rằng, khả năng lớn dòng tiền sẽ quay lại thị trường vào quý 4/2023, tuy nhiên về lực vẫn còn yếu, chưa thể nóng sốt.
“Nhiều nhà đầu tư vẫn còn e ngại, hoang mang và lo sợ đầu tư và thị trường bất động sản, với tâm lý như thế khả năng phục hồi thị trường sẽ khá chậm. Tôi mong muốn Chính phủ và các Bộ ngành liên quan, quan tâm hơn nữa đến thị trường này để bất động sản sớm trở lại đường đua”.
Các chuyên gia VARS cũng nhận định, giai đoạn thắt chặt chính sách tiền tệ đang có dấu hiệu chậm lại. Dự báo đến hết quý 2/2023, khả năng giai đoạn thắt chặt tiền tệ sẽ kết thúc.
Tại Việt Nam, chỉ trong tháng 3/2023, Ngân hàng Nhà nước liên tiếp có hai đợt điều chỉnh giảm lãi suất điều hành để hỗ trợ cho doanh nghiệp và nền kinh tế. Sau động thái này, các ngân hàng thương mại đã đồng loạt giảm lãi suất huy động. Hiện nay, đã có tín hiệu nguồn tiền quay trở lại, lãi suất trái phiếu, lãi suất liên ngân hàng, lãi suất tiền gửi hạ nhiệt, khách hàng đã tiếp cận được khoản vay mới với lãi suất khoảng 10-11%.
Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia và đánh giá của các nhà đầu tư, chỉ khi nào mặt bằng lãi suất trung bình giảm xuống dưới 10% thì khi đó thị trường bất động sản mới phản ứng. Vì trên 10% là con số mà các nhà đầu tư không có khả năng chịu đựng được khi đi vay.
Khác quan điểm dòng tiền sẽ vào ở dịp cuối năm, ông Đặng Duy Linh, Tổng giám đốc, trưởng bộ phận nghiên cứu Homeup cho biết, khả năng sang năm 2024, cụ thể là quý 2/2024 dòng tiền mới quay lại thị trường bất động sản. Nhưng dòng tiền này sẽ không chạy vào các loại hình cũ như đất nền mà phân khúc hứa hẹn nhà đầu tư có thể sẽ là bất động sản du lịch, khu công nghiệp, cho thuê căn hộ,...
Lý giải điều này, ông Linh phân tích, để thu hút FDI kích cầu cho Việt Nam phát triển thì loại hình bất động sản nghỉ dưỡng có thể làm được. Bởi phân khúc này sẽ sớm hút được lượng "tiền tươi, thóc thật". Chưa kể, sắp tới Condotel sẽ được cấp sổ hồng và nhiều dự án chuyển sang chung cư, nên thị trường sẽ sớm sôi động trở lại.
Hai kịch bản chờ đón
Bàn về vấn đề này, TS. Phạm Anh Khôi, Viện nghiên cứu Kinh tế Tài chính Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS cho rằng, quý 3/2023 sẽ là thời điểm mấu chốt khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn. Đây cũng sẽ là thời điểm quyết định dòng tiền có quay trở lại thị trường bất động sản hay không.
Theo đó, có hai kịch bản xảy ra, ở kịch bản thứ nhất, nếu tình hình thị trường bất động sản vẫn khó khăn, niềm tin của nhà đầu tư chưa được khôi phục thì có thể nguồn tiền này vẫn tiếp tục ở lại hệ thống ngân hàng, chấp nhận một mức lãi suất thấp hơn.
Còn kịch bản thứ hai, nếu thị trường ấm lên, lãi suất huy động giảm xuống mức 6 - 7% vào thời điểm cuối năm nay hoặc thậm chí là không giảm thì nguồn tiền khả năng cao sẽ ưu tiên quay trở lại thị trường bất động sản.
Dữ liệu từ cuộc khảo sát của một sàn giao dịch bất động sản là hội viên VARS tại Quảng Ninh đối với nhóm khách hàng thân thiết cũng cho thấy, với các khoản tiết kiệm kỳ hạn 6-12 tháng dự kiến sẽ đáo hạn vào quý 3 và quý 4/2023, nếu lãi suất huy động giảm, họ sẽ mang khoản tiền đáo hạn đầu tư vào các kênh lợi nhuận cao hơn kênh gửi truyền thống, trong đó, ưu tiên đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
Còn PGS.TS. Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho hay, năm 2023 nguồn tiền vào thị trường bất động sản cho thấy nhiều tín hiệu tích cực. Cụ thể sẽ tốt hơn năm trước nhờ quyết định nới thêm hạn mức tín dụng từ 1,5-2% cho các ngân hàng thương mại để tạo đà giúp doanh nghiệp vận hành.
Đánh giá về thị trường, theo TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế, ngoài lãi suất, thị trường bất động sản đang có cùng lúc 5 yếu tố tác động tích cực. Trước hết là sự quan tâm đặc biệt của Chính phủ nhằm gỡ khó các vấn đề cả cấp bách và dài hạn.
Thứ hai, Chính phủ và các bộ ngành đã có liên tiếp các văn bản tháo gỡ khó khăn cho thị trường, điển hình là hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ với trái phiếu đáo hạn; hoãn, giãn, gia hạn nợ, phê duyệt đề án 1 triệu nhà ở xã hội…
Thứ ba, tín hiệu tích cực trong quá trình sửa các luật liên quan tới thị trường bất động sản như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai…từ đó tạo điều kiện gỡ khó về pháp lý.
Thứ tư, bản thân doanh nghiệp cũng là điều kiện tích cực cho thị trường khi các đơn vị tự nhận ra vấn đề để cơ cấu lại sản phẩm, xử lý về tài chính, thậm chí đẩy mạnh M&A, chuyển nhượng các dự án không đủ khả năng hoặc không phù hợp với chiến lược phát triển. Ngoài ra, chính các doanh nghiệp đã làm việc với các nhà thầu để cùng tháo gỡ, chia sẻ để các dự án hoạt động trở lại.
Cuối cùng, vô cùng tích cực là chính các địa phương, bao gồm nhiều đầu tàu kinh tế của đất nước đã thay đổi cơ bản về tư duy, với chung nhận định, tăng trưởng kinh tế địa phương trong quý 1 năm nay thấp có nguyên nhân từ bất động sản. Tức là, bất động sản đã được nhìn nhận là yếu tố quan trọng trong phục hồi và phát triển kinh tế.
