Trong khuôn khổ tọa đàm "Bắt mạch" Thị trường BĐS, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam đã có những chia sẻ với Thương Gia về những thực tế của thị trường BĐS hiện nay.
Thưa ông, trong hai năm 2020 -2021 do ảnh hưởng của dịch bệnh, số căn bán ra giảm, nhưng tín dụng và trái phiếu lại đổ vào bất động sản tăng đột biến, đồng thời với tình trạng sốt đất, tăng giá quá cao. Điều này tạo nguy cơ khủng hoảng, méo mó của thị trường bất động sản. Vậy làm thế nào để hạ nhiệt giá đất, giảm nhiệt thị trường? Nhà nước đã có những biện pháp nào để kiểm soát tình trạng này?
Chúng ta đều thấy trong mấy năm gần đây, nhất là năm 2020 – 2021 và nửa đầu năm 2022, thị trường BĐS có nhiều biểu hiện lúc nóng, lúc lạnh. Đặc biệt giai đoạn cuối năm 2021 đầu năm 2022, nhiều cơn sốt đất bùng nổ, giá BĐS liên tục dựng đứng.
Nguyên nhân là do cung thiếu mà cầu lại cao.
Về cung thiếu, tôi cho rằng trong vài năm trở lại đây, bắt đầu xuất hiện những vấn đề mà các quy định của pháp luật không theo kịp thực tế phát triển của ngành BĐS, dẫn đến các dự án sau này, khi được chủ trương xây dựng, đều vấp phải vấn đề rào cản về quy định pháp luật, kéo theo là phê duyệt dự án chậm đi, thậm chí không thể được duyệt.
Do đó, nguồn hàng không thể vào được thị trường, nguồn cung sụt giảm nhanh.
Trong bối cảnh đó, nhu cầu đầu tư, nhất là năm 2020 – 2021, do ảnh hưởng dịch bệnh, các hoạt động kinh tế khác đều kém đi, nhà đầu tư đổ dồn vào thị trường BĐS, làm cho lực cầu tăng lên.
Cung yếu mà cầu tăng thì tất yếu dẫn đến giá tăng.
Giá tăng mà hàng khan hiếm là lúc mà các nhà đầu tư thứ cấp lách luật để đi phát triển các nguồn hàng “lậu”.
Hàng “lậu” ở đây bao gồm nguồn hàng có vẻ tuân thủ theo quy định pháp luật nhưng không được khuyến khích hoặc nguồn hàng không phù hợp pháp luật và bị cấm đoán.
Cụ thể như nhà đầu tư thứ cấp gom đất, gom sổ, chia nhỏ, phân lô để bán… cái đó không khuyến khích, nhưng luật không cấm. Đây là hàng lậu. Còn "hàng giả" là đất đồi, đất vườn bị san lấp rồi chia lô ra bán. Đây là hành động bị pháp luật cấm.
Tuy nhiên, bởi thị trường có nhu cầu cao, giá lại tăng, nên các nhà đầu tư càng tìm cách để có hàng.
Các hành vi trên diễn ra rất phổ biến ở nhiều địa phương, đặc biệt các địa phương quản lý nhà nước lỏng lẻo.
Hiện tượng này dẫn đến tình trạng giá đất ở các địa phương nhảy múa. Việc mua đi bán lại, thổi giá lòng vòng giữa những đối tượng mua bán nhưng không có nhu cầu thực sử dụng đất đai khiến giá đất bị đẩy lên quá mức so với thực tế.
Đáng nói, tất cả đối tượng tham gia mua bán này chỉ có mục đích đầu cơ kinh donah tài chính thông qua bất động sản. Nhưng thành phần này luôn luôn có xu hướng tìm mọi cách để đấy giá BĐS lên cao, dẫn đến bong bóng.
Bên cạnh đó, hiện nay các tổ chức tín dụng cũng đang quá dễ dãi trong việc cho cấc đối tượng đầu tư thứ cấp được tiếp cận các nguồn vốn tín dụng của ngân hàng. Hiện nay có trường hợp ngân hàng cho nhà đầu tư mua hàng trăm lô đất bằng những dòng vốn từ tín dụng.
Nhưng khi thị trường có dấu hiệu của đẩy giá, tạo ra bong bóng, ngân hàng thấy nguy cơ, thì lại lập tức phanh dòng vốn lại. Đáng nói là ngân hàng dừng đột ngột và toàn diện, khiến các dự án “chính thống” cũng không tiếp cận được nguồn vốn.
Như vậy, các dự án “chính thống” khó khăn càng thêm khó, khi mà đang bị vướng rào cản quy định pháp luật, lại còn vướng khó khăn về dòng vốn đã triển khai cho dự án đã được phê duyệt.
Để hạ nhiệt giá đất, công việc rất đơn giản, chúng ta chỉ cần dùng đúng nguyên lý của thị trường là xong.
Vì cung quá ít, cầu lớn nên giá tăng. Thế thì chúng ta nên tìm cách giải quyết, tháo gỡ bằng chính các chính sách, để các dự án được phê duyệt, đặc biệt là các dự án thiết yếu như dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp…
Có dự án được phê duyệt, nguồn cung lớn tràn vào thị trường thì ngay lập tức cung và cầu được cân bằng, khi đó giá sẽ tự được điều chỉnh. Đó là logic căn bản.
Đương nhiên, bên cạnh đó phải khắt khe với các hoạt động đầu tư, đầu cơ và các hoạt động kinh doanh không được khuyến khích và không phù hợp với nhu cầu đại chúng.
Ông có nói rằng "Thông tin giao dịch các dự án bất động sản cần được minh bạch, không thể ở tình trạng “đi đêm” rối loạn như hiện tại" theo ông thế nào là minh bạch, và làm thế nào để đạt được sự minh bạch ấy?
Minh bạch là phải để nhà đầu tư, hay bất cứ người dân nào cũng có thể tiếp cận được thông tin của dự án, bao gồm sự phát triển quy hoạch chung, quy hoạch riêng… từ đó họ sẽ nhìn được các dự án đúng hay không đúng, phù hợp hay không phù hợp với quy hoạch.
Từ đó mọi người có quyền lựa chọn tham gia hay không tham gia dự án.
Tuy nhiên, thị trường hiện nay đang thiếu và yếu thông tin.
Dự án được đưa ra không có nhiều thông tin, không minh bạch thông tin, đặc biệt là chủ đầu tư rất hạn chế cung cấp các thông tin dẫn đến người dân vướng vào các dự án ma.
Cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương cũng cần lưu ý công khi thông tin quy hoạch các thứ trên địa bàn để mọi người nắm được.
Người dân và các nhà đầu tư đang thiếu mất công cụ để kiểm chứng dự án có hay không có, doanh nghiệp này có đúng là chủ đầu tư dự án hay không.
Ông có đề cập đến các giải pháp tài chính, trong đó có một kênh rất quan trọng là Trái phiếu DN. Nhưng hình thức này cũng đang bộc lộ rất nhiều bất cập. Tiềm ẩn nhiều bất ổn đến thị trường. Quan điểm của ông về vấn đề này, chúng ta cần kiểm soát kênh phát hành vốn này như thế nào?
Hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp là hoạt động bình thường, và áp dụng rất hiệu quả.
Tuy nhiên, các quy định của chúng ta đang có nhiều lỗ hổng, dẫn đến một số doanh nghiệp lợi dụng nó để trục lợi.
Huy động vốn, phát hành trái phiếu nhưng không mang vốn đầu tư vào mục tiêu phát hành mà lại đầu tư vào các hoạt động khác. Điều này gây ra những rủi ro tiềm ẩn đối với nhà đầu tư thứ cấp tham gia thị trường này.
Rõ ràng, như vậy thì sẽ không bảo vệ được thị trường, không bảo vệ được người tiêu dùng, không bảo vệ được an ninh tiền tệ, xã hội.
Do đó, cần phải sửa lại quy định để phát hành trái phiếu bình thường, hiệu quả nhưng quản lý được phát hành dòng vốn, đảm bảo dòng vốn chảy vào đúng như mục tiêu phát hành.
Hiện nay, phát hành trái phiếu chủ yếu theo quy định 153 , nhưng quy định này hiện có những điểm hổng dẫn đến hệ lụy như hiện nay, nên chính phủ cần điều chỉnh lại để chặt chẽ hơn, quản lý tốt hơn, như thế thì sẽ tọa lại niềm itn cho nhà đầu tư, thị tường phát hành trái phiếu sẽ trở lại bình thường, tạo ra kênh huy động vốn hiệu quả cho BĐS.
Xin cảm ơn ông!
