Rầm rộ mở bán nhiều dự án đất nền miền Trung song hàng tồn kho của First Real lên tới 270 tỷ đồng sau kiểm toán
Có hay không “làm đẹp” sổ sách?
CTCP Địa ốc First Real (mã: FIR) vừa có giải trình về chênh lệch số liệu trong các Báo cáo tài chính hợp nhất và riêng lẻ của năm tài chính 2018 (kỳ kế toán từ 1/10/2017 đến 30/9/2018) do công ty tự lập.
Theo công văn giải trình gửi UBCKNN và Sở GD Chứng khoán TP.HCM (HoSE), First Real cho biết hàng loạt chỉ tiêu quan trọng đã phải điều chỉnh tăng/giảm với số tiền rất lớn sau khi kiểm toán vào cuộc. Cụ thể, xem xét BCTC hợp nhất năm 2018, kiểm toán đã yêu cầu giảm Các khoản phải thu ngắn hạn là 154 tỷ đồng (-30%) xuống chỉ còn 296,8 tỷ đồng. Tài sản cố định điều chỉnh giảm 8,8 tỷ đồng xuống còn 30,1 tỷ đồng và vốn chủ sở hữu giảm 1,45 tỷ đồng.
Đáng chú ý, First Real đã phải điều chỉnh tăng Hàng tồn kho thêm 256,6 tỷ đồng (gấp 18,6 lần số liệu tự lập), lên 270,3 tỷ đồng. Được biết, công ty này chuyên làm môi giới, phân phối các dự án đất nền tại miền Trung và hợp tác đầu tư một vài dự án khu dân cư…
Theo giải trình, First Real phải điều chỉnh “giảm các khoản phải thu từ khách hàng 154 tỷ đồng, trong kỳ chưa ghi nhận các hoá đơn về sau dẫn tới giảm 114,8 tỷ đồng Trả trước cho người bán ngắn hạn. Cũng nguyên nhân này làm cho Hàng tồn kho tăng 256,6 tỷ đồng”.
Nguồn: Công văn giải trình của First Real
Thuyết minh BCTC hợp nhất kỳ kế toán kết thúc 30/9/2018 (công ty tự lập) cho hay, Hàng tồn kho của First Real là “giá gốc của dự án bất động sản được tính theo phương pháp thực tế đích danh, bao gồm tất cả chi phí phát sinh để có được hàng tồn kho ở địa điểm và trạng thái hiện tại, gồm quyền sử dụng đất, chi phí phát triển đất và cơ sở hạ tầng, chi phí xây dựng”. Công ty tiến hành kiểm kê định kỳ để hạch toán hàng tồn kho…
Tại ngày 30/9/2018, First Real ghi nhận giá trị hàng tồn kho ở mức khiêm tốn chỉ… 13,75 tỷ đồng nhưng sau kiểm toán Hàng tồn kho thực chất là hơn 270 tỷ đồng.
Với đặc thù là đơn vị môi giới, phân phối bất động sản, giá trị hàng tồn kho của First Real rất thấp cho thấy mức độ bán hàng rất “đắt khách”. Tuy nhiên, việc hạch toán số liệu không chính xác đã dẫn tới mức độ tồn kho tăng đột biến và nguyên nhân của sự điều chỉnh này đến từ việc “chưa ghi nhận các hoá đơn về sau”. Có thể hiểu, công ty đã thực hiện bán các bất động sản cho khách hàng, thu tiền song chưa xuất hoá đơn trong kỳ kế toán 2018 và dự án chưa đủ điều kiện bàn giao, chưa ghi nhận doanh thu.
Điều này cũng đặt ra câu hỏi: Hàng trăm tỷ đồng doanh thu bán hàng đã “ẩn nấp” ở đâu trên báo cáo tài chính, nhất là năm 2018 First Real báo lãi sau thuế đột biến 78,4 tỷ đồng ở thời điểm cổ phiếu FIR mới lên sàn HoSE?
Kết quả doanh thu, lợi nhuận năm 2018 đột biến, cổ phiếu FIR tăng trần 13 phiên liên tiếp tổng cộng 230% thị giá là điều bí ẩn?
Ngoài ra, liên quan tới việc đầu tư xây dựng công trình An Spa, First Real phải điều chỉnh các chỉ tiêu tài sản, gồm: giảm tài sản cố định 8,82 tỷ đồng và Tài sản dở dang dài hạn tăng 9,3 tỷ đồng. Lý do vì phải giảm ghi nhận giá trị xây dựng còn lại và huỷ chi phí khấu hao công trình An Spa đã ghi nhận trong năm.
Quy mô nợ ngắn hạn tăng 41% sau kiểm toán
Sau kiểm toán các BCTC hợp nhất và riêng lẻ 2018 của First Real còn hé lộ chênh lệch số liệu Nợ ngắn hạn khá lớn. Theo đó, Nợ ngắn hạn phải điều chỉnh tăng thêm 123,3 tỷ đồng (+41%) so với số liệu tự lập, lên tới 425,7 tỷ đồng, cao gấp 4,5 lần số nợ cùng kỳ năm 2017. Trong đó, chủ yếu là nợ từ Người mua trả tiền trước ngắn hạn, Phải trả người bán, nợ thuế và các khoản phải nộp Nhà nước, vay nợ…
Tại thời điểm 30/9/2018, vốn chủ sở hữu của First Real sau kiểm toán giảm nhẹ xuống 225,4 tỷ đồng. Như vậy, riêng Nợ ngắn hạn đã vượt gấp gần 1,89 lần vốn chủ sở hữu. Quy mô nợ tăng quá nhanh, đòi hỏi đảm bảo các chỉ số tài chính an toàn “đẹp đẽ” khi niêm yết… cũng là lý do khiến công ty phải phát hành cổ phiếu tăng gấp vốn điều lệ trong năm 2017 và thời gian tới.
Trong đó, sau 3 đợt phát hành First Real đã tăng vốn từ 2 tỷ đồng lên 130 tỷ đồng vào năm 2017. Dự kiến, công ty sẽ phát hành 17 triệu cổ phiếu để tiếp tục tăng vốn lên 300 tỷ đồng, tức tăng gấp 150 lần so với ban đầu.
Về số liệu kết quả kinh doanh năm 2018, First Real đã phải điều chỉnh tăng doanh thu hợp nhất 8,3 tỷ đồng, giá vốn hàng bán tăng 7,7 tỷ đồng, chi phí bán hàng tăng 8,1 tỷ đồng, còn giảm chi phí quản lý doanh nghiệp 10 tỷ đồng cùng giảm chi phí khác, thu nhập khác… Do đó, lợi nhuận sau thuế điều chỉnh giảm 1,4 tỷ đồng, xuống còn 76,9 tỷ đồng. Nguyên nhân do công ty có sự ghi nhận doanh thu, chi phí, hoá đơn… chưa đúng thực tế hay ghi nhầm tài khoản.
Những diễn biến xung quanh công ty “bé hạt tiêu” First Real lớn nhanh như thổi, cổ phiếu tăng trần đi ngược thị trường, số liệu tài chính chênh lệch lớn… là hiện tượng gây chú ý giới đầu tư cũng như nhà quản lý thị trường chứng khoán.
| Chỉ hơn 2 tháng niêm yết trên sàn chứng khoán, First Real liên tục gây chú ý về biến động giá cổ phiếu FIR. Niêm yết ngày 18/10/2018, từ mức giá chào sàn 12.000 đồng/CP, cổ phiếu FIR đã tăng trần 13 phiên liên tục, điều chỉnh và xác lập mốc kỷ lục 39.600 đồng/CP, tức tăng 230% thị giá. Mức tăng trưởng giá cổ phiếu quá nhanh, vượt hơn tăng trưởng kinh doanh khiến giới đầu tư nghi vấn về việc cổ phiếu FIR có thể bị “làm giá” trước đợt phát hành 17 triệu cổ phần để tăng vốn lên 300 tỷ đồng. Mục đích phát hành là huy odonjg tiền đầu tư vào 2 dự án bất động sản của Tập đoàn Trường Thịnh – đối tác có giao dịch hợp tác kinh doanh lớn. |
