Tiếp cận ưu đãi khó, giá nhà cao, người dân không dễ mua nhà ở xã hội

Thời gian qua, nguồn cung về nhà ở xã hội khan hiếm, còn nhu cầu mua loại hình nhà ở này của những người công nhân, lao động thu nhập thấp lại rất lớn. Một số dự án được mở bán dù giá thấp hơn nhà ở thương mại, nhưng vẫn được nhiều người dân, chuyên gia cho rằng mức giá đưa ra là chưa phù hợp.

MUỐN MUA NHƯNG...

Không đủ tiền để mua nhà là tình trạng chung của nhiều người dân hiện nay. Gia đình chị Thu là một trong nhiều trường hợp đang gặp tình cảnh trên. Chị Thu và chồng đang làm cùng công ty, mức thu nhập của cả 2 vợ chồng 1 tháng khoảng 19 triệu đồng. Gia đình chị có 4 người, hiện 2 con nhỏ đang đi học. Mỗi tháng chi phí ăn uống, tiền nhà, tiền học của con cũng đã ngốn mất 12 - 14 triệu đồng, nên tiền tích luỹ không nhiều.

“Như đợt mở bán dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn giá nhà đã gần 20 triệu đồng/m2, mua 1 căn ở đó mất từ 1,3 tỷ trở lên, thì nhà tôi lấy đâu ra tiền mà mua”, chị Thu bày tỏ.

Không những thế, tỷ lệ chọi mua nhà ở xã hội tại dự án mà chị Thu đề cập cũng rất cao, có tới 1.300 hồ sơ sẽ chọn ra 149 hồ sơ, tỷ lệ chọi gần 1/9. Nhiều người nhận thấy, việc hồ sơ đủ điều kiện là một chuyện và được duyệt mua nhà ở hay không còn phải tuỳ thuộc vào may mắn.

Theo công văn 1551/BXD-QLN của Bộ Xây dựng, là đối tượng cá nhân muốn vay được để mua nhà, thì người dân phải có hợp đồng mua nhà ở xã hội với chủ đầu tư. Như vậy, khi khâu “may mắn” không qua, thì việc vay tiền cũng sẽ không được.

Đánh giá về thị trường bất động sản thời gian qua, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường tiếp tục bị mất cân đối, “lệch pha” sản phẩm nhà ở, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp.

Từ năm 2020 đến nay, nhà ở cao cấp luôn chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 70-80% sản phẩm nhà ở trên thị trường, phần còn lại là nhà ở trung cấp và hầu như không còn nhà ở bình dân dẫn đến tình trạng rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội là loại nhà đáp ứng nhu cầu thực của đa số người dân.

Đồng thời, giá nhà tăng liên tục từ năm 2017 đến nay và vẫn “neo cao” vượt ngoài khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư.

Bởi lẽ căn hộ bình dân có giá 2 - 3 tỷ đồng thì người có thu nhập trung bình thấp, có tiền để dành được khoảng 100 triệu đồng/năm cũng phải mất khoảng 25 năm mới có thể mua được nhà.

"Nếu không thay đổi chính sách nhà ở xã hội thì người nộp thuế thu nhập cá nhân “bậc 1” (hiện nay quy định dưới 60 triệu đồng/năm) cũng không được mua nhà ở xã hội, nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại giá bình dân và “nghịch lý” là quá hiếm loại nhà ở thương mại giá bình dân", hiệp hội đưa ra quan điểm.

So sánh với năm 2017 là “đỉnh” của thị trường bất động sản sau giai đoạn khủng hoảng “đóng băng” 2011-2013 và phục hồi và tăng trưởng trở lại từ năm 2014 đã cho thấy rõ thị trường bất động sản đã liên tục bị sụt giảm nguồn cung và kể từ năm 2020. Đồng thời, còn bị “lệch pha” sản phẩm nhà ở, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục cho đến nay.

3 NHÓM KHÓ KHĂN CHÍNH

Về vấn đề này, chia sẻ tại một toạ đàm vừa diễn ra không lâu, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, nhu cầu nhà ở xã hội hiện nay của người dân rất lớn. Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại những khó khăn với 3 nhóm chính là thể chế, nguồn vốn và tổ chức thực hiện nên bị thiếu nguồn cung.

Đối với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, Chủ tịch VNREA cho rằng, mới giải ngân được 83 tỷ đồng trên tổng số 1.095 tỷ đồng giá trị ký kết. Còn nhà đầu tư dự án đang được vay với mức lãi suất 8,7%/năm, người mua nhà vay với mức 8,2%/năm. Có thể thấy, do mức lãi suất chưa đủ hấp dẫn để nhà đầu tư và người mua quyết định vay.

Nhiều nhà đầu tư kiến nghị nên cho vay với lãi suất 6,5%/năm, còn người mua nhà mong muốn được vay với mức lãi suất 4,8%/năm. VNREA đã đề nghị ngân hàng vận dụng cơ chế của Ngân hàng Chính sách xã hội, qua khoản vay có dư nợ để người mua được vay 4,8%/năm. Từ đó tạo sức hút cho gói vay 120.000 tỷ đồng.

Đối với thể chế, ông Nguyễn Văn Khôi gợi ý, các ưu đãi cần thực chất hơn. Cụ thể, ngân sách hỗ trợ đầu tư hạ tầng bên trong dự án nhà ở xã hội đối với nhà ở xã hội cho thuê và hỗ trợ một phần đầu tư hạ tầng kỹ thuật đối với nhà ở bán và thuê mua.

“Hiện nay, vẫn giữ quy định lợi nhuận 10% cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, không nên nói lợi nhuận “tối đa” mà nói đó là lợi nhuận định mức hay lợi nhuận tính giá thành, giá bán thì có thể sẽ khuyến khích được doanh nghiệp tham gia”.

Ngoài ra, nên áp dụng những ưu đãi về thuế cho nhà ở xã hội như cho cải tạo chung cư cũ trước đây: thuế giá trị gia tăng sẽ được miễn 4 năm đầu và được giảm 50% trong 9 năm tiếp theo. Còn thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ tính 10%. Như vậy, mới có thể kéo giảm giá thành, giá bán và dễ tiếp cận cho người dân có nhu cầu.

Theo thống kê của VNREA, hiện nay mới chỉ xét và giải quyết cho những người có thu nhập thấp dưới 11 triệu đồng, không phải đóng thuế thu nhập cá nhân thuê mua nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, trên thực tế, số lượng đối tượng phải đóng thuế thu nhập cá nhân nhưng mức thấp cũng rất nhiều. Do đó, có thể mở rộng đối tượng được thuê, mua nhà ở xã hội. Khi xét duyệt sẽ xét từ mức không phải đóng thuế rồi đến những đối tượng đóng thuế thấp.

Về khâu tổ chức thực hiện, cấp tỉnh là quan trọng nhất vì khâu quy hoạch sử dụng đất rất quan trọng với việc thực hiện dự án. Nếu dự án xây xong không bán được, một phần do cấp tỉnh không cân đối kế hoạch sử dụng đất ngay từ khâu ban đầu. Ngoài ra cần cơ chế đặc thù cho cấp tỉnh.

GIẢI PHÁP GỠ VƯỚNG

Để thực hiện 1 triệu căn nhà ở xã hội phục vụ cho nhu cầu của người dân, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế cho rằng, các cấp có thẩm quyền nên tập trung lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hàng năm đối với từng địa phương, từng lĩnh vực của nền kinh tế.

Đặc biệt là quy hoạch các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân các khu công nghiệp để làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án phát triển nhà ở. Cần đảm bảo quy hoạch các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân các khu công nghiệp ổn định dài hạn, đảm bảo việc xây dựng và phát triển thành các khu đô thị phù hợp, có đầy đủ các cơ sở hạ tầng và kết nối giao thông thuận tiện.

“Nếu có điều chỉnh các quy hoạch vùng, khu vực của cấp trên cần cân nhắc, tính toán ngay các quy hoạch của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân các khu công nghiệp có liên quan, tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư triển khai dự án".

Bên cạnh đó, chính quyền các địa phương cần khẩn trương rà soát, thống kê số lượng các dự án bất động sản đang triển khai trên địa bàn, phân loại các dự án theo từng chủ thể, từng lĩnh vực.

Đồng thời, nắm bắt và xác định rõ các nguyên nhân các dự án đang gặp khó khăn, vướng mắc hoặc triển khai chậm để kịp thời tháo gỡ thuộc thẩm quyền.

Từ đó, tổng hợp các vướng mắc vượt quá thẩm quyền để đề xuất với các cơ quan liên quan đẩy nhanh việc thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân các khu công nghiệp để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của xã hội.

Theo ông Thịnh, cần cụ thể hóa, chi tiết hóa và hướng dẫn đầy đủ về các thủ tục, các quy trình để các chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân dễ dàng tiếp cận với các cơ chế, chính sách ưu đãi của Nhà nước khi thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Về mặt nguyên tắc, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân các khu công nghiệp là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng được Chính phủ quy định thuê hoặc thuê mua.

Do vậy, Chính phủ cần xác định rõ để các địa phương, ban ngành hỗ trợ tới mức tối đa cho các chủ đầu tư trong việc chuẩn bị hồ sơ, trong đấu thầu, giải phóng mặt bằng, trong khởi công xây dựng dự án.

Còn phía Chính phủ, chính quyền các địa phương cần nhanh chóng xác định rõ các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và các đối tượng được hưởng hỗ trợ lãi suất để các chủ đầu tư có thể nhanh chóng tiếp cận gói hỗ trợ lãi suất 120.000 tỷ của 4 ngân hàng lớn, nhằm giảm chi phí sản xuất, chi phí kinh doanh, hạ giá thành sản phẩm và kích cầu nhu cầu mua bán bất động sản.

Ngoài ra, cần thực hiện truyền thông rộng rãi các gói hỗ trợ lãi suất cho vay mua nhà ở, cho vay xây dựng, sửa chữa nhà cửa cho các đối tượng ưu tiên đang được Ngân hàng Chính sách xã hội triển khai.