TP.HCM: “Hội nghị Diên Hồng” gỡ khó cho các doanh nghiệp bất động sản

Pháp luật chồng chéo, xung đột là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản tắc nghẽn

TS.Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI): Sự kiện này là một trong chuỗi các sự kiện nằm trong Cuộc vận động “Doanh nghiệp, doanh nhân đóng góp ý kiến hoàn thiện cơ chế, chính sách, phát triển kinh tế” lần đầu tiên được tổ chức.

“Cuộc vận động này sẽ có ý nghĩa như một Hội nghị Diên hồng về kinh tế để lắng nghe ý kiến từ cộng đồng doanh nghiệp, góp phần xây dựng đất nước hùng cường”, TS.Vũ Tiến Lộc khẳng định và cho biết: Đây là sự kiện mở màn, được tổ chức đúng thời điểm vì hiện nay, thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, nhất là những xung đột về mặt pháp lý dẫn đến nhiều “ách tắc” trên thị trường.

Luật chồng chéo gây “ách tắc” thị trường

Theo TS.Vũ Tiến Lộc, qua rà soát của VCCI trên một số luật liên quan trong lĩnh vực bất động sản như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản… đã có đến 20 xung đột, chồng chéo, mâu thuẫn từ các luật liên quan đến nghị định, thông tư hướng dẫn về lĩnh vực bất động sản dẫn đến không khả thi, khó khăn trong triển khai, nhiều dự án bị thanh tra, kiểm toán kéo dài.

“Có đến 20 điểm chồng chéo, theo luật này thì đúng theo luật khác thì sai. Doanh nghiệp thực hiện theo Luật này thì đúng nhưng xét theo Luật khác lại sai, địa phương không biết làm sao… điều này không chỉ gây khó cho doanh nghiệp mà còn tạo mảnh đất cho tham nhũng”, TS.Vũ Tiến Lộc nhấn mạnh.

Thực tế này xảy ra tại TP.HCM khá phổ biến, dẫn đến tình trạng hầu hết các dự án đều bị tắc, nguồn cung suy giảm mạnh. Theo thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trong 6 tháng đầu năm 2019 mới chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại mới được Sở Xây dựng đề xuất UBND thành phố công nhận với quy mô 924 căn hộ, giảm 16 dự án so với cùng kỳ năm 2018. Số dự án nhà ở thương mại được Sở Xây dựng đề xuất thành phố chấp thuận đầu tư cũng chỉ dừng lại ở con số 10, giảm đến 82,2% so với cùng kỳ năm trước. Số dự án đủ điều kiện bán hình thành trong tương lai là 24 với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án (giảm 29,4%).

“Suốt từ đầu năm đến nay, chỉ có hơn 4.100 căn hộ được chính thức mở bán trên thị trường TP.HCM. Đây là mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường phục hồi năm 2014”, ông Từ Lương, Giám đốc Trung tâm Báo chí TP.HCM, cho biết.

Theo ông Lương, mặc dù lãnh đạo TP.HCM đã tổ chức nhiều hội nghị gặp gỡ doanh nghiệp, ghi nhận, lắng nghe các khó khăn và nỗ lực để gỡ khó, tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoạt động, đưa thị trường ngày càng phát triển minh bạch, ổn định. Tuy nhiên, đến hiện tại vẫn còn nhiều doanh nghiệp gặp vướng mắc, khó khăn, còn nhiều bất cập giữa quy định và thực tiễn.

“Điểm mặt” những bất cập cần tháo gỡ

Theo nhận định chung của các chuyên gia, tác nhân lớn nhất gây ách tắc thị trường bất động sản thời gian qua chính là sự chồng chéo, xung đột nhau giữa các luật.

Đại diện các bộ ngành, chuyên gia tại "Hội nghị Diên Hồng" trong lĩnh vực bất động sản diễn ra sáng 25/9 tại TP.HCM

"Đối với thị trường bất động sản, càng tìm hiểu, càng đọc thì tôi thấy càng phức tạp, càng rối rắm… Các quy định, nghị định, thông tư… mới có quá nhiều sự khác biệt. Câu chuyện giống như con gà và quả trứng, thậm chí là đàn gà và quả trứng", ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế VCCI chia sẻ và cho biết: “Đường đi” của một dự án phải liên quan đến 9 luật và 20 thủ tục hành chính: Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Phòng cháy chữa cháy…

"Rõ ràng đây là 1 quy trình. Nếu đi mạch lạc thì đã tốn rất nhiều thời gian và chi phí, chứ chưa nói đến đi lòng vòng sẽ rất tốn kém. Nhà đầu tư đi thông suốt, trọn vẹn thì đây là một thách thức rất lớn", ông Đậu Anh Tuấn nhấn mạnh.

GS.Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, một chuyên gia có nhiều năm nghiên cứu về đất đai, nhà ở cũng phải lắc đầu trước “ma trận” và sự chồng chéo, mâu thuẫn trong hệ thống luật về bất động sản.

Ông lấy ví dụ, chỉ một thuật ngữ pháp luật sử dụng không nhất quán như “nhà đầu tư” và “chủ đầu tư” trong Luật Đầu tư và Luật Xây dựng, hay thuật ngữ “văn bản chấp thuận đầu tư”, “quyết định chủ trương đầu tư” và “quyết định chấp thuận đầu tư” trong các văn bản khác nhau đã gây ách tắc cho cả một dự án, muốn gỡ được cũng rất trần ai.

Thêm nữa, ông Võ cho biết: Hiện nay, trình tự, thủ tục trong chấp thuận một dự án đầu tư và chủ đầu tư dự án, cũng như thứ tự những công việc mà chủ đầu tư cần làm cũng có nhiều khác biệt giữa các luật... Điều này khiến các địa phương bối rối khi thi hành, không biết phải thực thi theo hệ thống pháp luật nào; có địa phương yêu cầu thực hiện tất, tốn kém hơn cũng đành chịu.

Hệ quả là các doanh nghiệp phải chạy lòng vòng, dự án thì chậm trễ khiến nguồn cung sụt giảm, chi phí dự án tăng cao “đội giá” bán tăng, cơ hội sở hữu nhà của người dân trở nên khó khăn hơn.

“"Nút thắt” đã được nhận diện nhưng việc gỡ cái nút thắt này như thế nào thì đến nay vẫn còn bỏ ngỏ. "Có nhiều lý do dẫn đến việc này, nhưng một trong những lý do đó là các bộ liên quan đều quan trọng như nhau, không bộ nào chịu bộ nào...”, ông Đậu Anh Tuấn nói và đề xuất, đã đến lúc cần cơ chế “một luật sửa nhiều luật”.

Theo đó, một cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tập hợp những văn bản đã có theo 1 trình tự nhất định, loại bỏ những quy phạm lỗi thời, mâu thuẫn. Cùng với đó là chế định thêm những quy phạm mới nhằm thay thế cho những quy định bị loại bỏ và khắc phục những chỗ trống được thực hiện trong quá trình tập hợp văn bản, sửa đổi các quy phạm hiện hành, nâng cao hiệu lực pháp lý của các điều luật như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ môi trường hay Luật Phòng cháy chữa cháy…

Còn theo GS.Đặng Hùng Võ, giải pháp trước mắt cần làm ngay là áp dụng 3 nguyên tắc thực thi pháp luật khi có xung đột. Một là văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan có thẩm quyền cấp cao hơn ban hành có hiệu lực thực hiện cao hơn. Hai là trong các văn bản quy phạm pháp luật do cùng cấp có thẩm quyền ban hành thì văn bản ban hành sau có hiệu lực thực hiện cao hơn. Ba là văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành có hiệu lực thực hiện cao hơn đối với các nội dung của chuyên ngành đó.

“Từ ba nguyên tắc này, có thể thực hiện rà soát các xung đột pháp luật nói trên để xác định quy định nào có hiệu lực thực hiện và quy định nào cần bỏ qua. Từ đó, có thể xây dựng một văn bản dưới dạng sổ tay để thống nhất hướng dẫn giải quyết các xung đột pháp luật đang tồn tại”, ông Võ đề xuất.

Một vấn đề “nóng” khác được ông Võ thẳng thắn chia sẻ là ngoài những bất cập về luật thì sự ách tắc còn nằm ở vấn đề thực thi của các địa phương. Cuộc chiến chống tham nhũng được đẩy lên cao đã dẫn đến tình trạng “không dám chịu trách nhiệm trong đội ngũ thực thi”. Đây có thể là lý do các dự án của TP.HCM, Đà Nẵng hiện đang "vướng" nhiều hơn các địa phương khác. Nói cách khác thì các địa phương đã xảy ra các vụ việc liên quan đến đất đai đang bị xử lý thì các dự án triển khai đều có dấu hiêụ chậm lại.