TP.HCM lo ngại “nhiệm vụ bất khả thi” trong phát triển nhà ở

Sở Xây dựng TP.HCM vừa có báo cáo về kết quả thực hiện nghị quyết của HĐND về Chương trình phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021-2030.

Theo đó, năm 2021, TP.HCM xây dựng mới được 4,9 triệu m2 sàn nhà ở và năm 2022 là 8,45 triệu m2 sàn nhà ở. Như vậy, tổng 2 năm 2021 – 2022, TP.HCM mới chỉ xây dựng được 13,35 triệu m2 sàn nhà ở.

Trong khi đó, theo kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021 – 2030, TP.HCM đặt mục tiêu phát triển 108,4 triệu m2 sàn nhà ở (Nhà ở xã hội: 4 triệu m2 sàn, nhà ở thương mại; 45,2 triệu m2 sàn và nhà ở riêng lẻ do người dân tự xây là 59,2 triệu m2 sàn).

Riêng giai đoạn 2021 – 2025, TP.HCM đặt mục tiêu phát triển 50,7 triệu m2 sàn nhà ở (Nhà ở xã hội: 1,8 triệu m2 sàn, nhà ở thương mại: 19,7 triệu m2 sàn và nhà ở riêng lẻ do người dân tự xây là 29,2 triệu m2 sàn).

Như vậy, trong thời gian còn lại từ nay đến hết năm 2025, TP.HCM phải phát triển 37,35 triệu m2 sàn thì mới đạt chỉ tiêu đề ra cho giai đoạn 2021 - 2025. Đây được xem là một nhiệm vụ cực kỳ khó khăn, nếu không muốn nói là "bất khả thi" khi hoạt động phát triển nhà ở đang suy giảm rất nghiêm trọng. Cụ thể, trong quý 1/2023, thành phố đông dân nhất cả nước chỉ phát triển được khoảng 0,95 triệu m2 sàn, giảm tới 58% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong số diện tích nhà ở ít ỏi đó, nhà ở do người dân xây dựng chiếm tỷ trọng lớn với hơn 90%. Điều này cho thấy, các dự án nhà ở do các doanh nghiệp bất động sản phát triển đang ngày càng teo tóp do vướng mắc về thủ tục pháp lý, cũng như là tình hình tài chính khó khăn của các doanh nghiệp.

Bức tranh phát triển nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân còn ảm đạm hơn khi suốt từ năm 2021 đến hết quý 1 năm nay, cả thành phố chỉ có duy nhất 1 dự án nhà ở xã hội được hoàn thành. Đó là dự án HQC Bình Trưng Đông có quy mô vỏn vẹn 260 căn hộ do Công ty Cổ phần Địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư.

Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, hiện thành phố đang có 6 dự án nhà ở xã hội, quy mô 4.077 căn và 1 dự án nhà lưu trú công nhân với quy mô 1.040 căn. Tổng cả 7 dự án này là 5.117 căn hộ.

Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, nếu không quyết liệt tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở lưu trú công nhân, thành phố sẽ không có dự án đủ điều kiện để hấp thụ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 33 về tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, một trong những doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM đi đầu trong việc xây dựng nhà ở công nhân, nhà thu nhập thấp, cho rằng, việc tiếp cận gói 120.000 tỷ đồng phụ thuộc rất lớn vào tiến độ giải quyết pháp lý cho các dự án trên địa bàn TP.HCM.

Thế nhưng, theo ông Nghĩa, với tình trạng tắc pháp lý như hiện nay, các dự án mới khó có cơ hội tiếp cận gói 120.000 tỷ đồng kịp trong tháng 6 này bởi để duyệt xong pháp lý các dự án nhà ở xã hội với tốc độ nhanh nhất cũng phải mất 12 tháng, tức phải đến năm 2024 mới có dự án nhà ở xã hội đạt chuẩn được giải ngân theo gói này và bước vào quá trình xây dựng.

Ông đề xuất, giải pháp tích cực nhất hiện nay là cơ quan quản lý Nhà nước và cả ngân hàng xem xét cho phép các doanh nghiệp làm nhà xã hội đã vay thương mại trước đó được chuyển đổi sang gói 120.000 tỷ đồng. Điều này giúp lưu thông dòng tiền vào đúng phân khúc nhà ở người dân có nhu cầu thật lớn nhất thị trường hiện nay.

Ở góc nhìn khác, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng này về bản chất không phải là gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội, mà chỉ là gói tín dụng thương mại với lãi suất thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay thông thường dành cho chủ đầu tư và người mua nhà tại các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thuộc dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư.

Theo lập luận của HoREA, nếu là gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội thì phải đảm bảo 02 tiêu chí: Một là lãi suất thấp dành cho chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở xã hội quy định thường bằng 50% mức lãi suất cho vay thương mại. Hai là, thời hạn vay ưu đãi dài hạn, tối đa 25 năm áp dụng cho cho người mua, thuê mua và 5 năm đối với chủ đầu tư.

Trong khi Ngân hàng Nhà nước quy định gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất 8,2%/năm áp dụng cho người mua, thuê mua là quá cao. Riêng mức lãi suất 8,7%/năm áp dụng cho chủ đầu tư là khá phù hợp và có tác động tích cực khi hiện nay nhiều chủ đầu tư phải vay 12-13%/năm.

Mặt khác, thời gian ưu đãi của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng quy định đối với người mua nhà chỉ trong 05 năm là quá ngắn. Đối với chủ đầu tư là 3 năm chỉ phù hợp với các dự án quy mô trung bình nhưng chưa phù hợp với các dự án quy mô lớn.