Từ ngày 31/1/2026, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu sẽ có sự thay đổi đáng chú ý theo quy định mới của pháp luật đất đai. Việc sắp xếp lại thẩm quyền này được thực hiện theo hướng gắn với cơ quan, người có thẩm quyền quyết định về đất đai, thay vì phân định chủ yếu theo đối tượng sử dụng đất như trước đây.
Cụ thể, theo khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 31/1/2026, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp) được phân định lại giữa các cơ quan nhà nước có liên quan.
Theo đó, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền quyết định của cơ quan, người có thẩm quyền cấp tỉnh. Những trường hợp này bao gồm việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất và các quyết định khác về đất đai thuộc thẩm quyền cấp tỉnh.
Đối với cấp xã, Chủ tịch UBND cấp xã được giao thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp do cơ quan, người có thẩm quyền cấp xã quyết định. Cụ thể, đó là các quyết định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất và xác định lại diện tích đất ở thuộc thẩm quyền cấp xã.
Đáng chú ý, Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu (sổ đỏ lần đầu), xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp, đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động đối với các trường hợp còn lại, tức là những trường hợp không thuộc thẩm quyền trực tiếp của cấp tỉnh hoặc cấp xã. Quy định này đánh dấu sự thay đổi quan trọng trong cơ chế giải quyết thủ tục đăng ký đất đai lần đầu kể từ ngày 31/1/2026.
Trước thời điểm trên, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu được thực hiện theo Luật Đất đai 2024 số 31/2024/QH15 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Theo các quy định này, thẩm quyền cấp sổ đỏ lần đầu được phân định chủ yếu dựa trên đối tượng sử dụng đất.
Cụ thể, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho các đối tượng như tổ chức trong nước (bao gồm cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp, tổ chức kinh tế), tổ chức tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Trong quá trình thực hiện, UBND cấp tỉnh có thể ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận.
Trong khi đó, UBND cấp xã được giao thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và cộng đồng dân cư. Với cách phân định này, trong trường hợp đăng ký đất đai lần đầu của cá nhân, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận chủ yếu thuộc về Chủ tịch UBND cấp xã.
So sánh với quy định mới có hiệu lực từ ngày 31/1/2026, có thể thấy cơ chế phân định thẩm quyền đã có sự thay đổi rõ rệt. Thay vì tập trung vào đối tượng sử dụng đất, pháp luật mới chuyển sang gắn thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận với cơ quan, người có thẩm quyền quyết định về đất đai. Theo đó, trong các trường hợp đăng ký đất đai lần đầu không thuộc thẩm quyền trực tiếp của cấp tỉnh hoặc cấp xã, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trở thành cơ quan thực hiện việc cấp sổ đỏ lần đầu.
Bên cạnh các quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, Luật Đất đai 2024 cũng quy định rõ trách nhiệm của Nhà nước đối với người sử dụng đất. Tại Điều 15 Luật Đất đai 2024 số 31/2024/QH15, trách nhiệm này được xác định trên nhiều phương diện.
Theo đó, Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có đất sản xuất do quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế được đào tạo nghề, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm. Đồng thời, Nhà nước có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Ngoài ra, Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của pháp luật đối với người có đất bị thu hồi khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Bên cạnh đó, công tác tuyên truyền, phổ biến, hướng dẫn và trợ giúp pháp lý cho người sử dụng đất trong việc thực hiện chính sách, pháp luật và thủ tục hành chính về đất đai, cũng như việc khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cũng là một trách nhiệm quan trọng của Nhà nước.
Việc giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại và tố cáo về đất đai cũng được pháp luật quy định là trách nhiệm của Nhà nước nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
