Từ giữa cuối quý 2/2022, thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng khi các cơ quan chức năng đưa ra hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp. Cùng với đó, lãnh đạo một số doanh nghiệp vướng vào lao lý đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại, mọi giao dịch bị trì hoãn, các dự án đang triển khai phải nhấn nút “tạm dừng”.
Giá căn hộ chung cư chưa giảm...
Mặc dù thị trường gặp nhiều khó khăn nhưng theo khảo sát của Công ty Savills Việt Nam, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân tại Hà Nội hiện đạt 47 triệu đồng/m2, tăng bình quân 5% theo quý trong năm 2022 và tăng mạnh so với năm 2021. Nếu so với quý 1/2019, giá sơ cấp hiện nay đã cao hơn 53%, tương đương tăng 16 quý liên tục.
Savills dự báo, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, giá căn hộ chung cư năm 2023 vẫn sẽ khó giảm do nguồn cung rất ít, trong khi nhu cầu nhiều và liên tục duy trì ở mức cao. Mặc dù năm 2023, thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo sẽ diễn biến chậm lại và thị trường Việt Nam cũng khó tránh khỏi những tác động.
Còn mới đây, Bộ Xây dựng cũng đã đưa ra dự báo nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021-2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Nhất là trong bối cảnh nhu cầu tăng nhưng nguồn cung của các dự án nhà ở còn hạn chế, giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn như thành phố Hà Nội và TP.HCM khó có thể hạ nhiệt.
Cụ thể, tỷ lệ dân số đô thị hiện nay khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Và với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị.
Tính riêng hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở, vì nó đã chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị, với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hằng năm.
Ngoài ra, theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, năm 2022, riêng phân khúc căn hộ tại Hà Nội có giá bán sơ cấp trung bình đạt 50 triệu đồng/m2, tăng 10-15% theo năm. Trong khi nguồn cung ngày càng khan hiếm, đặc biệt là phân khúc bình dân.
Hiện, tình hình quỹ đất khu vực trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm, 70% nguồn cung căn hộ mới ở Hà Nội trong năm qua tới từ các dự án đại đô thị ở khu vực phía Đông và phía Tây. Nhu cầu ở thực rất mạnh nhưng lượng giao dịch không cao bởi mức giá quá cao so với thu nhập, trong khi cầu đầu cơ bị hạn chế do lãi suất tăng, cùng với việc thắt chặt tín dụng.
Do vậy, khi nhìn vào cung - cầu trên thị trường hiện nay sẽ thấy nguồn cung rất ít, trong khi nhu cầu nhiều và liên tục duy trì ở mức cao, dẫn tới tình trạng giá căn hộ chung cư khó hạ nhiệt.
...và còn kéo dài
Theo ông Đặng Duy Linh, Tổng giám đốc, trưởng bộ phận nghiên cứu Homeup đánh giá, giá nhà chung cư trong thời gian tới khó để hạ nhiệt, thực tế cho thấy trên thị trường đang lệch pha cung - cầu, nhu cầu mua nhà chung cư nội đô từ cuối năm 2022 trở về đây tăng cao mà nguồn cung lại sụt giảm. Đặc biệt, hai thành phố lớn Hà Nội và TP. HCM thì các dự án được chào bán mới rất ít.
Có nhiều lý do chính để chủ đầu tư khó có thể giảm giá được nhà các căn hộ chung cư. Thứ nhất, quỹ đất sạch nội đô ngày càng khan hiếm, nhiều chủ đầu tư vướng vào pháp lý khiến nhiều dự án chưa được triển khai, các dự án hầu như dự toán xây dựng trước vài năm nên bị trượt giá, hiện tại các chi phí nguyên liệu như vật liệu, thiết bị, nhân công có xu hướng tăng thì khi xây dựng giá bán, chủ đầu tư sẽ phải tăng giá liên tục.
Thứ hai, các chủ đầu tư khó tiếp cận vốn trong thời điểm hiện tại, do vậy nhiều dự án có pháp lý đầy đủ nhưng cũng chưa triển khai được.
Thêm một lý do nữa, là các chủ đầu tư trong mấy năm vừa qua tập trung nguồn lực cho các dự án nghỉ dưỡng, đất nền ven đô... bởi vì biên độ lợi nhuận cao, thanh khoản nhanh. Hiện nay thị trường nghỉ dưỡng và đất nền bị đóng băng, thì nhiều chủ đầu tư quay lại thị trường bất động sản căn hộ chung cư thì bị chậm chân. Bởi vậy thị trường chung cư nội đô khan hiếm nguồn cung mà nhu cầu mua lại tăng cao nên giá nhà khó để giảm trong thời gian tới là điều dễ hiểu.
"Nhìn chung các dự án chung cư hiện tại giá đều cao, vì cũng không nhiều dự án nội đô đang bán. Bởi vậy, người mua nhà tại một khu vực khó có thể so sánh với các dự án khác, hoặc giá cao hơn mặt bằng chung. Trong bối cảnh khan hiếm căn hộ này, tại nhiều dự án chủ đầu tư còn điều chỉnh giá bán tăng cao liên tục trong thời gian ngắn", ông Linh nhận định.
Còn theo bà Hoàng Minh Nguyệt, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Cho thuê Thương mại của Savills Hà Nội chia sẻ, trước khi nêu lý do vì sao giá căn hộ chung cư tại các thành phố lớn không hạ nhiệt thì chúng ta phải biết, phân khúc bán lẻ tại Việt Nam đã phục hồi lại sau Covid-19. Các nhà đầu tư nước ngoài liên tục đổ tiền vào thị trường Việt Nam.
Mọi người có thể thấy 1 đến 3 năm tới, thị trường bán lẻ của Việt Nam có thể theo kịp được với tốc độ tăng trưởng của thị trường Thái Lan. Trong khi, thị trường Thái Lan đang là thị trường bán lẻ hàng đầu Đông Nam Á.
Khách sạn, bất động sản khu công nghiệp cũng bắt đầu phục hồi lại sau Covid-19. Các nhà máy bắt đầu mở rộng tại Việt Nam, các công ty, doanh nghiệp thì tiếp tục mở rộng các nhà máy, kho bãi, kho vận tại thị trường Việt Nam. Điều này kéo theo rất nhiều dịch vụ đi theo.
"Do đó, bài toán quay sang là thị trường nhà ở sẽ như thế nào để phục hồi lại? Trong khi, thị trường vốn đang bị siết chặt, trái phiếu hoàn toàn bị thắt chặt. Đặc biệt, bản thân trái phiếu đang mang lại tâm lý hết sức tiêu cực đối với các nhà đầu tư cá nhân. Hiện, họ cứ nghe tới trái phiếu là sợ và rút, điều này ngăn cản dòng vốn rất mạnh trên thị trường bất động sản", bà Nguyệt chia sẻ.
Theo bà Nguyệt, bất động sản là ngành nghề kinh doanh cần nguồn vốn khổng lồ, đặc biệt là trong dài hạn. Do đó, khi các nhà đầu tư phát triển thị trường nhà ở thì chi phí sẽ rất cao.
Ví dụ về chi phí đất. Những năm qua để một dự án có thể triển khai được thì cần thông qua đấu giá vì pháp lý chắc chắn nhất. Vô hình chung, mức đấu giá từ TP. HCM ra Hà Nội bị đẩy lên rất cao trong những năm vừa qua.
Mặt khác, chi phí xây dựng gia tăng, chi phí cho nguyên vật liệu đầu vào gia tăng cộng với việc pháp lý của các dự án bất động sản bị kéo rất dài. Từ bước được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch 1/500 cho đến việc có được giấy phép xây dựng có khi kéo dài 2 năm cho đến 3 năm hoặc nhiều hơn thế.
Như vậy, toàn bộ chi phí vốn đổ vào cho một dự án bất động sản trong những năm đó tiếp tục chỉ có chi mà không có nguồn thu. Vô hình chung kéo chi phí giá thành cho các căn hộ hay các dự án nhà ở liền kề gia tăng. Như vậy, chủ đầu tư chỉ còn duy nhất một kênh để thu hồi được những chi phí đã bỏ ra đó là tăng giá bán.
"Đó là lý do vì sao chúng ta nhìn thấy có rất nhiều dự án tốc độ bán rất chậm nhưng không hề có dấu hiệu giảm giá bán. Bởi các dự án nhà ở một khi bán là phải bán hết, chủ đầu tư không còn cái gì nữa. Vậy thì tại sao chủ đầu tư phải giảm giá, trong khi đây là nguồn thu cuối cùng của tôi đối với một dự án triển khai. Các nhà đầu tư sẽ sàng sàng ôm hàng nếu như không thể bán được và chờ cho đến khi thị trường hồi phục rồi bán", bà Nguyệt nói.
