Lâu nay, thị trường tài chính – tiền tệ có thể được ví như một “chiếc bình thông nhau” giữa các kênh đầu tư của nền kinh tế, các loại tài sản chính, hàng hóa…Sự dư thừa thanh khoản trong hệ thống sẽ khiến tiền đồng chảy vào nền kinh tế qua nhiều hình thức.
Tuy nhiên, năm 2022 là năm của chứng khoán trồi sụt khôn lường, nhiều thương vụ trái phiếu DN “đổ vỡ” (tập trung chính ở nhóm bất động sản) khiến nhà đầu tư có khả năng “mất trắng”, thị trường bất động sản giao dịch trầm lắng khi ngành ngân hàng quyết tâm thực hiện chính sách “siết” tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro…những sự bất định này đã xé toạc mọi nơi ẩn náu của cả những đồng tiền khôn ngoan nhất.
Nguyên lý “chiếc bình thông nhau”
Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, nếu chứng khoán còn xanh nghĩa là bất động sản còn “tươi”. Tuy nhiên, chứng khoán có xanh được hay không lại còn phụ thuộc vào “sức khỏe” của DN mà DN có “mạnh về gạo, bạo về tiền” hay không còn phụ thuộc vào dòng vốn, trong đó quan trọng nhất là vốn tín dụng.
Có thể lý giải rõ hơn sự tương quan này như sau: nếu giá cả thị trường hàng hóa như nguyên vật liệu thô, lương thực phần lớn bị ảnh hưởng dựa trên nguồn cung, thì các thị trường cổ phiếu và bất động sản chủ yếu tăng giá bởi nguồn cầu. Do đó, các chính sách thay đổi từ phía cầu sẽ tác động đẩy giá tăng giảm ở thị trường cổ phiếu và bất động sản và một trong những chính sách quan trọng là chính sách tiền tệ.
Cụ thể, nếu chính sách tiền tệ nới lỏng với đặc điểm lãi suất thấp và tăng trưởng tín dụng cao sẽ đẩy nguồn vốn rót nhiều hơn vào thị trường chứng khoán và bất động sản, do lúc này lãi suất thấp khiến tiền gửi ngân hàng không còn hấp dẫn, trong khi tín dụng tăng trưởng mạnh cũng sẽ rót một phần vốn đáng kể vào các kênh đầu tư rủi ro hơn như cổ phiếu và nhà ở.
Điều này đã được minh chứng rõ ràng trong giai đoạn nền kinh tế bị ảnh hưởng do tác động của của dịch Covid-19, các ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất huy động, thậm chí có nơi xuống còn 2,8%-3%/năm. Dòng tiền đổ “sầm sập” vào kênh chứng khoán, “những điều chưa bao giờ có” trên thị trường cổ phiếu đã diễn ra: Chỉ số VN-Index vọt lên bất thường, đạt ngưỡng 1.500 điểm, thị trường là nơi gặp gỡ của mọi người, mọi giới, cả những bác xe ôm, cô bán trà đá vỉa hè… không biết gì về chứng khoán cũng sôi nổi “bàn” chuyện giá cổ phiếu…
Không chỉ chứng khoán, thị trường trái phiếu DN, bất động sản cũng “nóng” hơn bao giờ hết với “cơn sốt” đất nền diễn ra tại hầu hết các tỉnh thành trên cả nước, giá nhà chung cư tăng vài chục phần trăm so với giai đoạn 2019.
Ngược lại, trong bối cảnh chính sách tiền tệ thắt chặt với lãi suất được nâng dần lên, nguồn vốn tín dụng bị co hẹp lại thì sẽ gây tác động giảm giá lên các thị trường chứng khoán và bất động sản. Dù vậy, điều này có thể không xảy ra ngay lập tức. Trong môi trường lãi suất được tăng dần thì các thị trường tài sản vẫn có thể tiếp tục vọt lên, lập đỉnh cao kỷ lục và sau đó rớt giá mạnh trở lại khi chính sách tiền tệ thắt chặt đã tác động rõ ràng hơn.
Đây chính là những gì đang diễn ra trong năm 2022. Trong xu hướng thắt chặt tiền tệ nhằm kiểm soát lạm phát trên toàn cầu, Ngân hàng Nhà nước cũng đã 2 lần điều chỉnh tăng lãi suất điều hành nhằm ứng phó với lạm phát và giảm tác động từ bên ngoài.
Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng thương mại cũng đã gia tăng, thu hút dòng tiền quay trở lại hệ thống ngân hàng khiến kênh đầu tư chứng khoán trở nên kém hấp dẫn. Sau quãng thời gian tăng trưởng mạnh từ năm 2021 - quý I/2022, chỉ số VN-Index đã liên tục điều chỉnh giảm hơn 33% so với cuối năm 2021 về ngưỡng 1.000 điểm, thậm chí mốc quan trọng này tại một số thời điểm còn bị “đục thủng”.
Năm 2022 cũng có thể được xem là năm “đen tối” của thị trường trái phiếu DN khi hàng loạt vụ việc điều tra, khởi tố tại một số DN bất động sản lớn đã được thực hiện với các sai phạm trong việc phát hành trái phiếu DN, liên tiếp những quy định mới theo hướng siết chặt được ban hành. Điều này cũng tác động đến tâm lý chung trên thị trường chứng khoán, tạo tâm lý thận trọng trong đầu tư, tác động đến dòng tiền trên thị trường.
Trước những biến động của thị trường chứng khoán (cả cổ phiếu và trái phiếu DN), thị trường bất động sản đã chịu sự tác động không nhỏ khi các kênh dẫn vốn lần lượt có vấn đề. Trong khi nguồn vốn tín dụng “quyết tâm” không “đổ” vào lĩnh vực này, lãi suất cho vay tăng cao cùng với những vướng mắc liên quan đến pháp lý, các DN bất động sản gần như chỉ “ăn và lo nợ” (gồm cả nợ lãi tín dụng và trái phiếu đến hạn).
Ngay cả trong giai đoạn quý IV/2022, thời điểm vốn được xem là “mùa thu hoạch” của các chủ đầu tư bất động sản thì thị trường cũng gần như “đóng băng” do nguồn cung mới hạn chế, thanh khoản giao dịch giảm, tồn kho ngày càng nhiều khiến khó khăn của các DN ngành này tăng theo cấp số nhân.
Điểm đến nào cho dòng tiền đầu tư?
Theo thống kê của một nền tảng giao dịch bất động sản, trong lịch sử nhiều thập kỷ hình thành và phát triển, thị trường bất động sản đã chứng kiến các đợt nóng sốt - đóng băng và các chu kỳ này có liên quan mật thiết đến thị trường chứng khoán, ngân hàng
Cụ thể, giai đoạn sốt đất thứ hai năm 2001, VN - Index đạt đỉnh 571 điểm và sau đó chỉ số chứng khoán điều chỉnh liên tục các năm 2003-2006 khi bất động sản đóng băng.
Năm 2007, khi sốt đất lần ba, VN - Index lập đỉnh 1.170 điểm và VN - Index điều chỉnh mạnh khi thị trường đóng băng lần ba. Phải chờ đến cuối chu kỳ sốt đất lần bốn Vn - Index mới đạt đỉnh 1.204 điểm. Đến quý III/2021, khi Vn - Index lập đỉnh 1.400 điểm, từ đó, có thể báo hiệu một đợt sóng mới dần hình thành trong thời gian tới.
Tất nhiên, trong cả 3 lần thị trường bất động sản đóng băng đều có tác động của việc lãi suất cho vay tăng cao so với những thời điểm trước đó. Ngược lại, lãi suất thấp trong giai đoạn 2014 - 2018 và 2020 - 2021 góp phần tạo các “cơn sốt” trong lĩnh vực bất động sản, thị trường chứng khoán tăng mạnh.
Thực tế, nhìn vào những thống kê trên có thể thấy được rằng ngân hàng - chứng khoán - bất động sản là mối liên hệ không thể tách rời. Theo đó, dòng tiền đầu tư không bao giờ mất đi chỉ là chuyển hướng từ kênh này sang kênh khác an toàn hơn.
Hiện nay, vàng đang được đánh giá là kênh đầu tư có tỷ suất sinh lời tốt nhất từ đầu năm tới nay. Nếu nhìn vào số liệu của Tổng cục Thống kê sẽ thấy rằng chỉ số giá vàng nội địa tăng 6,22% trong bình quân 9 tháng đầu năm 2022. Xếp thứ hai về mức hiệu quả là kênh gửi tiền tiết kiệm, với lãi suất ngân hàng kỳ hạn 6 tháng lên đến 8,7%.
Tuy nhiên, hầu hết các chuyên gia đều tin rằng, chứng khoán sẽ hồi phục nhờ vào kỳ vọng tăng trưởng lợi nhuận của nhiều công ty niêm yết tiếp tục ở mức cao. Và có một thực tế là, dòng tiền trước đây dự định sẽ dành cho cổ phiếu, trái phiếu DN hiện đang “nằm” trong ngân hàng nhằm tận dụng cơ hội của lãi suất tăng, nhưng cũng sẽ sẵn sàng “rời bỏ” nếu thị trường chứng khoán hay bất động sản có tín hiệu tăng trưởng trở lại.
Tùy vào “khẩu vị” rủi ro của mỗi người nhưng theo nhận định của nhiều chuyên gia tài chính thì bất động sản vẫn là kênh trú ẩn được nhiều nhà đầu tư quan tâm do mức sinh lời phù hợp và khả năng giữ giá trị qua khủng hoảng, cũng như khả năng khai thác.
Trong một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, với giá nhà đất luôn có những giai đoạn nóng sốt, thì kênh đầu tư bất động sản vẫn luôn được ưa chuộng. Thực tế đã có rất nhiều DN, cá nhân phất lên nhanh chóng từ việc đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên khi đầu tư vào thị trường bất động sản cần lưu ý theo dõi thị trường chứng khoán như một dấu hiệu hữu ích chỉ dẫn cho việc mua bán, từ đó giúp chúng ta có nhiều thời gian để phản ứng với diễn biến trên thị trường bất động sản.
Về cơ bản nền kinh tế đẩy giá cổ phiếu và giá bất động sản nói chung vận động theo cùng một hướng, nhưng đối với thị trường bất động sản phản ứng thường diễn ra chậm hơn. Do đó, khi giá cổ phiếu bắt đầu sụt giảm, chứng khoán rơi vào tình trạng “gấu ngủ đông” thì sau đó giá bất động sản thường cũng sẽ suy giảm theo. Điều này được hiểu như là khi các cổ phiếu rớt giá do các DN bắt đầu gặp khó khăn trong hoạt động, dòng tiền suy yếu dẫn đến phải thanh lý, bán bớt các bất động sản đang nắm giữ.
Ngoài ra cần biết rằng không có nhiều xu thế sai lệch đối với giá bất động sản. Thị trường này không phải là thị trường niêm yết, nghĩa là không phải mọi người đều biết hết giá cả. Các vụ mua bán được thực hiện giữa cá nhân với nhau và xu thế giá phát triển rất từ từ và chắc chắn. Vì vậy, nhà đầu tư có thể chờ đến khi xu thế bắt đầu chuyển dịch rồi gia nhập thị trường để đảm bảo an toàn hơn.
Ông Đặng Trần Phục – chuyên gia phân tích tài chính cho rằng, những “khủng hoảng” trong năm vừa qua cũng là cơ hội để những nhà đầu tư theo trường phái đầu cơ trước đây học cách cơ cấu lại danh mục tài sản đầu tư. Trong ngắn hạn, thị trường có thể có tin tốt có thể có tin xấu - thị trường có thể tăng giá, bứt phá nhưng có thể cũng là trầm lắng. Nhưng về dài hạn thì luôn luôn là tin tốt - luôn luôn là tăng trưởng, giá tiếp tục lên do kinh tế vẫn phát triển. Muốn đạt được mức giá tốt thì nó cần thời gian đủ dài và thời điểm phù hợp. Đó là nguyên lý của kinh tế và nguyên lý của chu kỳ bất động sản.
