Đó là cách giải thích mới, mà thực ra là “công thức cũ”. Cái mới chỉ là lộn ngược các tiêu chí cũ.
Kinh tế buồn nhưng đất thì... tươi
Năm 2020, do tác động lớn của dịch COVID-19, kinh tế chỉ tăng trưởng được 2,91% (năm trước là 6,98%) nhưng giá đất lại tăng, càng về cuối năm càng tăng dữ dội. Sang năm 2021, giá đất còn tăng mạnh hơn. Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, theo báo cáo công bố thông tin thị trường bất động sản năm 2020 và 02 tháng đầu năm 2021 thì giá bất động sản vẫn tăng, trong đó, có những khu vực, dự án giá tăng trên 10% so với thời điểm đầu năm 2020.
Thực tế, tại một số nơi, giá đất đã tăng 2-3 lần chỉ trong 1-2 tháng. Lợi ích từ đất tăng giá khiến ở nhiều nơi, người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất. Tiền gửi ngân hàng cũng được rút ra để đi đầu tư.
Đan Phượng, Hoà Lạc, Sóc Sơn (Hà Nội), Thủy Nguyên (Hải Phòng), Gia Viễn (Ninh Bình), Từ Sơn (Bắc Ninh), Hớn Quảng (Bình Phước), TP. Hồ Chí Minh,... được cho là các khu vực “nóng” về giá đất hiện nay.
Theo tìm hiểu của phóng viên, tại địa phận Thạch Thất (Hà Nội), không khí mua bán của kẻ mua, người bán khá tập nập. Đất nền ở đây được chia làm nhiều phân khúc, rẻ nhất cũng trên 10 triệu đồng/m2, cao thì khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2. Mảnh càng bé thì giá lại càng cao, trên 500m2 sẽ có giá thấp hơn một chút - khoảng 8 triệu đồng/m2. Khảo sát thực tế thêm tại Tân Hội (Đan Phượng) giá đang tăng từ 40 - 44 triệu đồng/m2 lên mức 55 triệu đồng/m2.
Tương tự, tại các tỉnh lân cận Hà Nội, giá đất cũng tăng ở mức độ... bất ngờ. Tại Gia Viễn (Ninh Bình), gần trung tâm hành chính mới của huyện, trước Tết âm lịch giá đất tăng lên 600 - 700 triệu/lô. Nhưng những ngày qua, giá tăng vọt theo ngày. Một số lô đất tăng 100 - 200 triệu/lô sau một đêm, lên ngưỡng 800 triệu/ lô. Đất những lô đất vàng còn lên tới 1-1,3 tỷ đồng.
Khi có thông tin Bắc Ninh sẽ trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, giá đất tại đây đã tăng vọt. Ngay đến cả đất trong xã Phật Tích, huyện Tiên Du, từ trước Tết Nguyên đán đến nay, đất trong thôn đã tăng gấp đôi, lên 8 - 10 triệu đồng/ m2. Một lô đất khoảng 80m2 có giá 1,65 tỷ đồng thời điểm tháng 11/2020, đến nay đã có người trả giá hơn 2 tỷ đồng.
Tại phía Nam, những ngày gần đây, thông tin 5 huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ đang có đề án lên thành quận hoặc thành phố khiến giá đất tại các địa phương này tăng phi mã.
Tại huyện Bình Chánh, trước đây, trung bình giá đất thổ cư chỉ khoảng 25 triệu đến 30 triệu đồng/m2 thì nay đã lên 40 đến 50 triệu đồng/m2. Tại huyện Nhà Bè, giá đất tăng nhanh từ 2 triệu đến 5 triệu đồng/m2, tùy theo khu vực. Trong đó, giá đất tăng mạnh nhất là ở khu vực Long Hậu, với mức tăng đến 30% chỉ từ sau Tết Nguyên đán đến nay...
Cần lưu ý, chu kỳ sốt đất năm 2002- 2003 bắt nguồn từ kỳ vọng về tăng trưởng kinh tế. Sốt đất giai đoạn 2009-2010 do thông tin quy hoạch chung Hà Nội đến 2030, tầm nhìn 2050, mở rộng và sáp nhập với tỉnh Hà Tây về phía Tây.
Nhưng sang năm 2020, sốt đất đã xảy ra khi kinh tế giảm tăng trưởng vì dịch COVID-19. Vậy thì điều gì là nguyên nhân của thực tế “chưa từng có” này?
Chu kỳ sốt đất năm 2002-2003 bắt nguồn tư fkyf vọng về tăng trưởng kinh tế, giai đoạn 2009-2010 do thông tin quy hoạch chung Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050 mở rộng và sáp nhập với tỉnh Hà Tây.
Năm 2020 và đầu năm 2021, khi kinh tế giảm tăng trưởng vì dịch Covid-19 nhưng tại nhiều địa phương, chu kỳ sốt đã xảy ra với mức độ tăng được đánh giá là "dữ dội".
Một chu kỳ tiền rẻ
Dùng từ sốt đất đã “xảy ra” là có lý do. Vì từ đó thể hiện sự bất thường về nguyên nhân, và đi ra ngoài các toan tính của cơ quan quản lý, hay giới học thuật. Thực tế, phải một thời gian khá dài, một số cơ quan quản lý mới phát đi các “cảnh báo” về tăng giá đất. Một can thiệp trực tiếp từ các cơ quan quản lý có liên quan như NHNN, Bộ TNMT, Bộ Xây dựng... cho đến nay là chưa có.
Nói cách khác, thông điệp quản lý từ sự “chưa có” này, là các cơ quan quản lý vẫn đang cố gắng nhận diện sốt đất đang bắt nguồn từ nguyên nhân nào ?. Hoặc các cơ quan quản lý nhận thấy sốt đất là cục bộ, chỉ trong thời gian ngắn, và quy mô chưa cần can thiệp mạnh để hạ nhiệt...
Trong năm 2020, ngành ngân hàng nhấn mạnh vào thành tích đã giảm được lãi suất huy động, lãi suất cho vay về mức thấp kỷ lục. Thậm chí là thấp nhất 10 năm qua. Điều này cũng có nghĩa, tiền gửi tiết kiệm đã giảm sinh lời. Đương nhiên vì thế, sẽ có lượng tiền lớn do người dân rút khỏi ngân hàng, để đầu tư sang kênh khác hứa hẹn hơn.
Trong đó, với đặc tính có thể lưu giữ lâu dài, khả năng sinh lợi cao, đất đai luôn được các nhà đầu tư ưa chuộng. Nhưng mức độ rút tiền ngân hàng đầu tư đất như thế nào, thì (như mọi khi) chưa từng có số liệu cụ thể. Do đó, đây vẫn chỉ là giả thuyết có tính ước lệ về nguyên nhân tăng giá đất.
Ngược lại, năm 2020 ghi nhận sự bùng nổ của thị trường chứng khoán, tăng trưởng về số điểm, số nhà đầu tư tham gia, số tiền giao dịch nhiều phiên đã lập đỉnh lịch sử mới, với hàng chục nghìn tỷ đồng. Về nguyên tắc, do có khả năng quan sát được, thị trường chứng khoán năm 2020 và hiện nay mới là nơi thể hiện rõ nhất (về số học), thực tế dòng tiền đã chuyển từ sổ tiết kiệm sang tài khoản chứng khoán của người dân. Tiền rẻ, vòng quay ngắn, lãi suất tốt khiến chứng khoán luôn là nơi những nhà đầu tư nhỏ lẻ ưa thích để vừa lướt sóng và vừa bảo vệ số tiền ít ỏi của mình.
Một phỏng đoán có thể xem xét tới, về quản lý, NHNN thường xuyên khẳng định việc bơm – hút tiền trên thị trường qua kênh ngân hàng và kho bạc hiện tiến hành bình thường, không có nhiều đột biến. Như vậy cũng có nghĩa, khoản trên dưới 600.000 tỷ đồng ngân sách “bơm thêm” trong năm 2020 để cứu tăng trưởng đã được nền kinh tế hấp thụ tốt. Về lý thuyết, nguồn tiền này không thể “chảy” sang bất động sản và chứng khoán, hay vàng...
Tuy nhiên, nếu cung tiền ngân sách tăng quá nhanh, tới mức đột biến, cũng nên nghĩ tới khả năng sẽ có khối lượng tiền lớn từ nguồn này đổ vào các tài khoản tạm ứng của nhà thầu, chuyển hóa thành tiền thanh toán trả trước cho nguyên vật liệu. Tiền từ đây có thể “vòng tạm” sang bất động sản, chứng khoán, trước khi “hồi” lại dự án theo tiến độ triển khai thực tế.
Như trên đã dẫn, các loại tin đồn về quy hoạch và quy hoạch thực... có thể châm ngòi cho nhu cầu mua đất. Nhưng xác định được dòng tiền từ khu vực nào (tiết kiệm, vốn vay, cá nhân, doanh nghiệp) đã dồn vào bất động sản..., mới cho phép khẳng định nguyên nhân thực sự của cơn sốt đất đang diễn ra.
Một phân tích cụ thể, nhìn sốt đất từ biến động của dòng tiền kiểu như vậy tới nay là chưa có, hoặc vẫn giữ bí mật. Rất tiếc, thực tế ấy khiến mọi phát biểu về nguyên nhân sốt đất đều trở thành phỏng đoán. Đó cũng lại là điều lạ.
Giấc mơ chú cuội
Cũng có ý kiến cho rằng, các địa phương ban hành khung giá đất mới, cao hơn, là nguyên nhân làm tăng giá bất động sản, đặc biệt là bất động sản thổ cư. Nhưng theo ý kiến của Bộ Xây dựng, cơ cấu, tỷ trọng chi phí về đất trong giá thành bất động sản rất khác nhau và đối với từng dự án.
Theo tính toán, bình quân, tại các khu vực đô thị, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ chung cư, trên dưới 20-30% giá thành nhà liền kề thấp tầng, trên dưới 50% giá thành biệt thự. Ở các khu vực ngoại thành, nông thôn với giá đất rất rẻ thì tỷ lệ này thấp hơn. Còn ở các khu vực trung tâm đô thị với giá đất rất cao, tiền sử dụng đất lại là chi phí chủ yếu trong giá thành.
Bộ Xây dựng cho rằng, tăng khung giá đất khoảng 15-20% tại các địa phương cũng chỉ làm tăng giá thành bất động sản khoảng 1,5-5%. Tức là không ảnh hưởng quá nhiều tới giá đất tăng hiện tại. Và cũng chưa đủ tác động tới giá thành các dự án đã áp dụng khung giá đất cũ.
Thực tế là, sốt đất đã xảy ra cùng lúc với giai đoạn bùng nổ và tạo lập mốc lịch sử của thị trường chứng khoán, cả hai thực tế này lại diễn ra trong giai đoạn kinh tế chịu ảnh hưởng nặng của dịch COVID-19. Có nghĩa, tiền đã chuyển sang chứng khoán, bất động sản vì khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế bị chậm lại, kéo giảm lãi suất huy động và tăng cung tiền cứu tăng trưởng.
Tính chất nguy hiểm của đợt sốt đất lần này là sẽ neo giá đất ở mức cao, kể cả khi “dừng sốt”. Lý do vì khung giá đất đã tăng. Và các ngân hàng đã có sự chuẩn bị để thích ứng với chính sách hạn chế tín dụng vào bất động sản ban hành trước đó. Tức là tác động của nợ xấu bất động sản khó ảnh hưởng tới ngân hàng.
Mặt khác, hàng trăm nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong những năm trước, với phần lớn là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, đã khiến hình thành một dòng vốn đáng kể ít chịu ràng buộc bởi các quy định như cho vay của ngân hàng cho lĩnh vực này. Các nguồn tiền vào bất động sản, do thế, đang dồi dào và khó có thể kéo giảm giá nhà đất.
Giá nhà đất tăng cao chắc chắn sẽ thu hẹp cơ hội sở hữu nhà của đa số người có nhu cầu nhà ở trong xã hội. Điều đó sẽ tạo thêm sức ép lên điều tiết giá thành phù hợp để đáp ứng nhu cầu nhà ở và tình trạng này sẽ kéo dài trong nhiều năm.
Hiện, Bộ Xây dựng cho biết đã trình Chính phủ xem xét ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, trình ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/ NĐ-CP về phát triển, quản lý nhà ở xã hội. Trong năm 2021, Bộ sẽ nghiên cứu trình Quốc hội, Chính phủ nhiều cơ chế, chính sách trong lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản.
Đó mới là trình chờ ban hành, sau đó sẽ còn phải chờ chính sách mới phát huy tác dụng, mà chưa rõ tác dụng ấy có giúp kéo giảm giá nhà đất. Vì chính sách thường chỉ có mục tiêu ổn định thị trường, hơn là có tác động kéo giảm giá nhà đất. Chuyện chờ nhà giá rẻ của đa số người dân, do thế, thực tế như giấc mơ “đổi quạt mo” của chú Cuội, và cũng xa vời hệt như cam kết của phú ông với Cuội.
