Nhà ở chung cư tăng, xung đột quản lý cũng tăng
Theo đó, thống kê tại TP.HCM, hiện nay có khoảng 1.400 toà nhà chung cư với khoảng 300.000 căn hộ (tăng gấp đôi so với năm 2009). Tỷ lệ căn hộ chung cư chiếm hơn 8,4% tổng số nhà ở trên địa bàn thành phố và tăng liên tục trong 5 năm trở lại đây.
Song song với đó, vấn đề xung đột tại các chung cư cũng có xu hướng tăng cao. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tong năm 2018 có khoảng 1/10 chung cư ở thành phố xảy ra xung đột, trong đó 34 chung cư có xung đột đến mức Sở Xây dựng TP.HCM phải xem xét, giả quyết.
Mặc dù, hoạt động quản lý và sử dụng nhà ở chung cư đang được điều chỉnh bởi hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, bao gồm: Luật nhà ở năm 2014, Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà ở chung cư, Thông tư 28/2016/TT-BXD và mới nhất là Thông tư 06/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng chỉnh sửa bổ sung Thông tư 02/2016/TT-BXD chính thức có hiệu lực từ 1/1/2020…
Tuy nhiên, các tranh chấp, khiếu nại vẫn phát sinh và kéo dài trong quá trình quản lý, vận hành dự án do không được giải quyết triệt để.
Theo ghi nhận của DKRA Vietnam, xung đột tại các chung cư tồn tại nhiều ở hình thức khác nhau, xuất phát từ mâu thuẫn giữa các cư dân với cư dân, cư dân với ban quản trị/ban quản lý, cư dân với chủ đầu tư và chủ đầu tư với ban quản lý/ban quản trị…
Mà nguyên nhân dẫn đến tình trạng này chủ yếu liên quan đến ý thức tuân thủ nội quy chung cư của cộng đồng cư dân, chủ đầu tư không thực hiện đúng thoả thuận, cam kết trên hợp đồng mua bán về việc ra sổ, các tiện ích chung và riêng.
Bên cạnh đó, còn có một số nguyên nhận như: Ban quản trị làm sai quy chế hoạt động đã thông qua với cư dân; chủ đầu tư và ban quản trị trì hoãn hoặc không bàn giao, không minh bạch các khoản chi phí vận hành, kinh phí bảo trì cho các bên liên quan hay ban quản trị thiếu năng lực chuyên môn, nghiệp vụ, do đó không đảm bảo được dịch vụ như cam kết.
Cách giải quyết xung đột: Dung hoà lợi ích
Để giải quyết các xung đột chung cư trên cơ sở dung hoà lợi ích và duy trì mối quan hệ cân bằng giữa ba bên: Cư dân – Ban quản lý/ban quản trị - Chủ đầu tư thì ban quản lý chung cư đóng vai trò rất quan trọng. Mặc dù là đơn vị trung gian không có quyền quyết định tuyệt đối, nhưng ban quản lý lại sở hữu lới thế của đơn vị vận hành độc lập, có chuyên môn nghiệp vụ và cách tổ chức vận hành bài bản.
Do đó, ban quản lý có thể tư vấn cho chủ đầu tư và ban quản trị cách thức hoạt động đúng quy định pháp luật, đảm bảo công khai và minh bạch tài chính trong quá trình sử dụng các nguồn kinh phí với đầy đủ chứng từ thu, chi cần thiết. Từ đó, góp phần hạn chế tối đa các sai sót ảnh hưởng liên đới đến chủ đầu tư và cư dân.
Ngoài ra, theo DKRA Vietnam, để giải quyết xung đột giữa các chủ thể liên quan, trước hết cần phải tuân thủ nguyên tắc “Thượng tôn pháp luật” nhằm đảm bảo quyền lợi giữa các bên. Tuỳ vào mức độ nghiêm trọng của vấn đề để có thể lựa chọn một hoặc nhiều hình thức kết hợp như thương lượng, hoà giải, phán quyết của toà án…
Bên cạnh đó, cơ quan quản lý nhà nước nên sớm kiện toàn luật định có liên quan, ban hành quy định rõ ràng kèm theo hướng dẫn chi tiết và chế tài đủ mạnh để yêu cầu các bên tham hia nghiêm túc thực hiện.
Riêng phía chủ đầu tư, cần kịp thơig minh bạch thông tin và công khai tình hình tài chính, bàn giao kinh phí đúng thời hạn cam kết để hạn chế tranh chấp. Sau khi hoàn tất bàn giao kinh phí bảo trì, các bên liên quan gồm chủ đầu từ, ban quản lý/ban quản trị cần báo cáo việc thu, chi, số dư và việc sử dụng số dư (nếu có).
Nhưng vấn đề liên quan đến phần diện tích sở hữu chung và riêng, chủ đầu tư phải thực hiện theo quy chế quản lý nhà ở chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD. Đồng thời, thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán theo quy định của pháp luật để tránh hiểu lầm.
Còn đối với ban quản lý cần phát huy vai trò trung gian trong giải quyết xung đột giữa cư dân với cư dân và cư dân với chủ đầu tư hoạc ban quản trị, giúp các bên nhìn nhận đúng quyền lợi và trách nhiệm của mình trong quá trình thực hiện cam kết và thoả thuận.
Mặt khác, việc ứng dụng công nghệ vào quản lý là xu thế tất yếu trong việc minh bạch thông tin nhằm nâng cao hiểu quả quản lý, vận hành toà nhà chung cư hiện nay. Điều này đồi hỏi ban quản lý phải là đơn vị khách quan có đủ năng lực chuyên môn, được chọn lựa nghiêm túc từ ban quản trị để đảm bảo quyền lợi của tất cả các bên liên quan.
